[摘要] 楼市调控并未松懈,但热点地区楼市成交量则在大幅回暖,市场担忧这将招来进一步调控楼市的政策。因为不确定,银行以不变应万变,继续控制开发贷,不放松也未见加码。
（来源：上海证券报）楼市调控并未松懈,但热点地区楼市成交量则在大幅回暖,市场担忧这将招来进一步调控楼市的政策。因为不确定,银行以不变应万变,继续控制开发贷,不放松也未见加码。
此前亦有报道,9月上旬北京市商品期房住宅共成交4456套,环比8月大涨163%,同比上涨14.6%,这是北京楼市新政后首次出现同比上涨的情况。
矛盾的是,期间有关银行严控开发贷甚至个贷的消息此起彼伏,包括上月末农行(601288)暂停了一周开发贷的发放,也包括热点地区个人按揭贷款首付成数的提高,以及优惠利率的减少。但黄韬则说,实际上银行在楼市量价齐升也有一定的推动作用,包括银行其实还是会给购买第三套甚至第四套房的购房者提供贷款,银行其实也乐见楼市成交量量价齐升的局面,只要价格不要太高。
与此同时,尽管上半年出台的各项楼市新政被市场称为“史上最严厉”,但今年上半年上市银行中开发贷占贷款总额比重仅有建行与北京银行(601169,股吧)有所回落。曾于8月底主动暂停开发贷的农行实际上今年上半年开发贷占贷款总额比重由去年年底的10.32%提高到11.6%,这一占比在四大行中居首,在16家上市银行中也仅次于民生银行(600016,股吧)与北京银行。
或许基于这种原因,某股份制银行人士纠正了记者有关银行“严控”开发贷的表述,称只是控制而非严控。另一股份制银行风险管理部人士则进一步说,银行只是更为审慎地去做开发贷,且实际上银行今年总体从严,也不仅是针对房地产。
他说,只要不是黑名单上的企业,该行还是会考虑放贷,前提是所开发的项目符合国家政策,比如经济适用房、廉租房、符合普通老百姓需求的商品房。他说,实际上房地产相关贷款目前来说,仍是银行率较高的一部分业务,至少对于中小银行来说,还没能力去大幅调控这块业务的能力。但该人士也说,对于房地产开发贷的审查相比以前确实更为严格。
而针对楼市回暖之后,银行对待房地产开发贷政策是否将有所改变的问题,上述人士则反问记者,“你觉得政府会让这个局面持续下去吗？”
不过目前银行并未收到来自监管机构有关房地产贷款方面的进一步指示,该人士说,银行将会怎样对待开发贷关键要看政策将会怎样。而目前,他们跟同业一样控制开发贷,短期内,银行并不会因为楼市成交量的回暖做出新的调整。
抵押消费贷款——一种悄然盛行的曲线买房融资道路,已于近期在上海被多家银行叫停。这意味着,第三套房贷的“水龙头”再度关紧。
今年8月份,上海古北板块的一家知名中介成交了一宗曲线松绑三套房贷的单子:台湾客户马先生一次性购进了两套豪宅“古北国际花园”中区的两房物业,且全是全款付清。在交易过程中,马先生坦言:之前他也是把手中持有的其他无贷款的房屋做了“持证抵押”,然后再用申请到的贷款来全款付清现在所购第三套的房屋款。
其实这种“财技”,在中介机构被称为“无贷款”物业“持证抵押”。即买房人可以将名下“无贷款”记录的第二套物业,借道银行的抵押消费贷款产品,曲线松绑第三套房贷停贷政策。
采访中汉宇地产运营总经理 表示,8月以来,上海市中心买卖成交活跃,成交标的多集中在千万以上的物业。其中的买卖方式之一是:部分高端客户手中持有的物业往往至少有一套以上的物业无贷款,而拿已经持有的“无贷款”物业“持证抵押”,甚至可以贷款七成。
这样,在市场供应放大后,就有足够的资金入市。
据记者的调查,贷款人一般可以获得抵押物价值五成左右、七成的贷款额度。贷款期限为20年。各家银行的利率不完全一致,一般是基准利率的1.1倍;如果房屋及贷款人资质甚好,可以享受基准利率。
纷纷叫停
昨日傍晚,德佑地产研究部经理蒋旭在接受本报记者电话采访时表示,大约在9月8日,公司方面得到工行上海方面的口头通知,抵押消费贷款用于购房的业务全面暂停受理。
昨日,中国工商银行的客户服务热线95588的工作人员在电话里解释:抵押消费贷款用于购房的业务,其实际情况需要咨询相关业务经理。
中国建设银行的客户服务热线95533给出的解释是:8月11日起,建行上海分行已经暂停第三套房贷业务。
致电中国银行的客户热线95566,得到的回答是,该行不能办理用已经持有的无贷款物业持证抵押再买房。第三套房贷业务已经暂停。
严控贷款用途
“抵押贷款必须明确钱款的用途——不能用于购房。”昨日下午,凯盛经略副总经理赵炜在接受本报记者采访时表示,这是目前抵押贷款方式不得进行第三套房贷的主要解释。
显然,这打乱了许多人的资金计划。上海中原物业代理有限公司一位高层透露,最近一段时间,上海核心区域的一些客户把自己名下的无贷款物业拿到银行去做持证抵押的消费贷款,这种情况并不少见。
赵炜分析到,在暂停发放购买第三套及以上住房贷款之后,上海市公积金管理中心为了整顿公积金装修贷款业务的工作秩序,公积金装修贷款也已经全面叫停。对于这一贷款何时恢复办理,目前尚无时间表。楼市的“假性回暖”,可能促使政府再次通过信贷等政策调控楼市。
汉宇地产市场部副总经理孙文勤表示：“三套房贷款虽然有些银行可以用各种形式打擦边球,但考虑到偏高的利率和调控政策继续强力执行,如果以短期投资投机为目的炒卖三套房,风险还是比较大的。”
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