[摘要] 为了应对房价高涨引发的民怨沸腾，中国今年推出了庞大的保障房建设计划，但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。
（来源：财新网）为了应对房价高涨引发的民怨沸腾，中国今年推出了庞大的保障房建设计划，但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。
现实并不那么美妙。“在目前各地公租房建设过程中，土地和资金两方面都遇到问题。”一位接近住建部的人士向本刊记者表示。公租房如何建、怎么管，特别是融资模式，是目前摆在各个地方政府面前的大课题。
所谓公租房，是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。近期，住建部组织人员到各地调研保障房建设。尽管调研尚未结束，但各地探索的公租房融资模式，引起了业界广泛关注。
城市之压
“对于不少中小城市，公租房的融资压力不小。”接近住建部的消息人士向本刊记者表示，“若不能解决长期资金的投资问题，公租房很可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。”
11月初，重庆市市长黄奇帆在财新峰会上接受本刊记者采访时表示，重庆30％-40％的低收入群体，将由公租房来供应。重庆为此需提供4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1000亿元的投资。
黄奇帆称，1000亿元中，政府将投入30％的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70％要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称：“市场融资形成的利息，可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台。”
不过，很多业内人士认为这过于乐观了。一位业内资深人士称，从目前重庆的土地出让净、公积金和中央财政补贴等指标看，至少有数百亿元资金缺口，现在成熟融资模式并未成型。
引人注目的是，重庆允许公租房使用满五年后，可按市场成本价出售，只是转让时仍由公租房管理局回购。
这一可售条款，有助于政府回笼资金滚动开发，但可能的威胁是，使得公租房失去其公共品属性。因此，不乏反对者。香港大学经济金融学院教授许成钢便认为，公租房产权必须掌握在政府手中，只能租，不能售。否则，就会变成政府补贴部分人进行房产投资。这既会制造腐败，也会扰乱市场，此前经济适用房的方向，就是错的。
许成钢认为，各国经验表明，公租房的支出，不会给政府带来很大负担。在中国，地方政府从商品房中获取了暴利，可以从出让商品房土地使用权中所获的巨额利润，通过“自我相互补贴”方式来支持公租房建设。同时，公租房租金也不能非常低。公开资料显示，香港目前有30％的民众住在公租房中，租金大约是市场租金水平的四分之一。
前述接近住建部人士告诉本刊记者，通过“自我相互补贴”建设公租房，在厦门等地已有尝试。国内各地具体情况差异较大，一线城市和不少东部沿海城市的地方政府财政实力强，建设资金问题不大，而中西部二三线城市财政压力较大，且租金违约风险不小。
一家外资银行分析人士则认为，香港建立公租房体系的关键仍在于政府投入。而到目前为止，内地仅投入700亿元左右的政府财政补贴，对庞大的保障房建设计划可谓杯水车薪。
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谁来长期持有
一方面地方政府对公租房融资存在巨大需求，另一方面市场上各路资金跃跃欲试。但双方的诉求，并非一拍即合，一个分歧是投资期限。
一位信托公司内部人士称，近期信托公司响应国家政策，也参与了一些地方保障房项目，但信托介入这些项目的期限都不超过两年。“这些项目年率为12％-13％，比一般房地产信托计划（一般为18％-20％）要低。保障房建好之后由政府收购，信托退出。”
11月18日，工商联房地产商会有关人士向本刊记者证实，由该商会主导的国内公租房基金经过约四个月的酝酿，已拟定方案，并准备上报工商联、住建部和发改委。根据方案，公租房基金拟采取股份公司制，未来三年内，在各地下设有限责任制项目公司，建设约1000万平方米公租房。预计募资100亿-300亿元。包括上海建银精瑞、华远地产路劲地产、复地集团华润置地等在内的九个发起人，将认购基金总额的10％-20％。
值得注意的是，上述公租房基金计划在基金投资后第七年退出，也并不打算成为公租房资产的长期持有者。
然而，不少地方政府希望，由社会资金或企业长期持有公租房产权，政府只负责前期投入和融资平台搭建。据住建部相关人士介绍，到目前为止，公租房建设参与者中，主要是国资背景的地产开发公司，民营企业参与未有先例。
针对产权问题，中国现在规定，公共租赁住房建设“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。住建部副部长齐骥曾表示，要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制，鼓励各地发展由企业投资持有公租房产权。
一位大型开发商高层的观点颇有代表性。他表示“愿意多参与公租房建设，但其经营是政府行为，不应是企业行为”。这与政府期望并不一致。
联想融科投资管理公司总裁李汝容与深交所金融创新实验室主任毛志荣曾在《中国改革》撰文建议，引入国际通行的REITs（RealEstate Investment Trusts，房地产投资信托基金）拓宽公租房建设资金来源。
引入REITs要求在公租房制度设计上，能根据资本市场的需要，完成公共品与资本品的对接。李汝容等建议，一方面，通过政府补贴提高公租房资产租金，以达到市场可接受的率水平，这可以“补人头”（建成后补贴租金）的方式实现；另一方面，公租房资产应具有明确权属，包括公租房建筑及附着物所有权、土地出让使用权、配套物业所有权等。在满足公共政策前提下，公租房资产持有者对公租房拥有一定处置权，物业可整体转让。
与政府寻找的长期资金相符的，除了财政资金和住房公积金，便是社保资金或商业保险公司的保险资金。上海市长韩正、平安集团董事长马明哲等在不同场合都发表了支持保险资金参与保障房建设的观点。保监会9月下发的《保险资金投资不动产暂行办法》也为险资投资保障房留下了“口子”。
然而保险资金特点在于长期性，追求长期资产与长期负债匹配，但同时也厌恶风险。担心发行长期债券会带来风险的公租房资产，会减少保险公司担忧吗？保监会至今未明确表态。知情人士称，此前保障房REITs方案在部委会签时，有关部门并未同意，就是担心将来出现难以收到租金而产生的信用风险。
“此前也有人提出，由地方政府发行长期债券支持公租房建设，”上述知情人士称，“但也因为害怕租金违约风险，引发类似美国次贷危机，所以针对公租房的金融创新都放慢了节奏。”
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（来源：和讯网）一方缺资金，一方寻项目，地方政府公租房建设和保险资金的联姻方案一直处于探索之中。
据本报了解，在深入接洽后，双方却发现迟迟难以找到合适的商业模式，在率、回报周期在内的诸多核心指标上未能够达成共识。
险资在等待
保险资金投资不动产已经并不陌生，写字楼、酒店、养老社区都已经进入其投资的范围，但是备受关注的公租房建设自今年提出希望与险资合作后却迟迟难以推进。
一位保险资产管理公司人士告诉记者，这主要是政策不明朗，由于公租房项目符合险资投资的长期性和稳
健性，其实不仅保险资金，就连受限的企业年金都想开拓这一领域。以上海为例，今年10月，上海市政府办公厅下发了 《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》，提到抓紧研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目，形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。
复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，保险资金、养老金、企业年金都苦于合适的投资渠道太少，而政府主导的公共租赁房,有政府的担保及支持,相对也比较稳定，这对追求风险控制的保险资金而言，是一个非常可观的渠道。
一位接近上海市市政府人士透露，早在7月份，上海市长韩正就参与当地保障房建设向险资发出邀请，目前已经与平安、太保等公司进行了沟通，双方都表示了积极的合作意向。
太保一位知情人士透露，在参与政府讨论的过程中，各家保险投资部门因特长不同，倾向的路径也有所区别。因曾拥有多个基建项目债权方案操作经验，太保资产希望借鉴基建发债的思路，同时资管公司还可作为发起人联合同业共同融资。
平安集团在地产领域的摸爬滚打已有数年，其旗下仅平安信托一个平台，在地产投资的项目就包括了商场、写字楼、酒店和住宅多种业态。平安集团发言人盛瑞生向本报表示，尚未确定由哪个平台来执行，还在等保监会的实施细则。不过，平安集团董事长马明哲在今年8月份表达了对公租房等保障房的兴趣，其理由是，经济保障性住房规模很大，定价比较低，可持续性比较适合于保险资金做滚动开发。
中国人寿相关负责人对本报表示，因公租房收入稳定，又有政府信用，作为寿险资金很愿意参与这种稳妥的投资，公司也进行了相关研究与市场调研，不过仍在等待不动产投资相应的配套细则。
而一位中国人保人士表示，“公租房也属于民用住宅，理论上不被允许介入，但作为保险资金来说，非常愿意参与投资。如果日后可以介入的话，估计是用政府平台去操作，因为保险资金是不能投资房地产开发项目的。”
而对承接了大量保障房建设任务的地方政府而言，资金缺口一直令官员挠头。按照保障房建设规划，从去年开始每年大概需要筹措4000亿元左右用来建设保障房。其中中央财政对中西部财力困难省市补贴792亿 （含100亿追加补助款），其余3000多亿需要地方来配套。而国务院今年针对地方融资平台的清查风暴，又令地方性债务失去了财政担保的筹码，银行融资已无路可循。
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率僵局
在这种情况下，双方的合作看似应该水到渠成，但是事实上进展并不顺畅。
在上海市的思路中，包括公积金、社保资金、商业保险资金参与公租房建设的框架是，由政府成立公司负责项目的运作，并通过发债融得保险资金，并给予债权人一个稳定的率。
该人士说，在前期的探讨中，政府初步提供的约为3%~4%，而保险资金的诉求在6%~8%以上。这个是事件进展的矛盾。
资金的回报周期方面，政府的公租房按照测算应该需要15~20年回收成本，一些参与前期接洽的保险公司对回报周期的预期要远短于此。
此外，由于政府财政目前无法对公租房项目做担保，也增加了保险公司对风险的担忧。
“保险资金没问题，保监会也要服从整个大的市场环境，”中央财经大学保险学院院长郝演苏教授表示，“目前最主要是确定相关政策，公租房的土地怎么出，租金标准怎么定，分配人群有哪些，保险资金是很多人的养老钱，只有这些具体的条款确定了，才能保证资金的安全和，在整个房地产调控中不会因为保险资金的介入而起反作用”。
“在承诺风险方面，地方政府本身其实面临两难。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍说，“首先，地方政府很难承受将大笔资金沉淀在长周期、低的项目里。”
此外，由于保障房的体量太大，对寸金寸土的上海而言划拨土地似乎也难以承受。政府已确定的方案是，按照土地的底价出售。“不能溢价出让，政府在土地出让金收入这块可以说损失很大。获得的土地底价，其实大部分都被前期的做地成本覆盖了。”事实上，对于这些新兴的住宅区，地方政府还需要投入大量的教育、商业、交通等公用大配套，其投入并不亚于公租房本身。
摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶认为，保险资金成为保障房特别是公租房的主要资金来源没有问题，但是政府如何利用和承接这部分资金仍待考量。
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