[摘要] 旧概念：卖房市场，交易价格平稳走高，9、10两个月，南京商品房月销售量达到5000-6000套，达到全年的成交高峰期。新概念：在宏观调控严防死守高房价的情况下，9、10两个月成为买房者的盛宴——供应量空前放大，价格下调到位，激活了观望中的成交热情。
旧概念：卖房市场，交易价格平稳走高，9、10两个月，南京商品房月销售量达到5000-6000套，达到全年的成交高峰期。(扬子晚报)
新概念：在宏观调控严防死守高房价的情况下，9、10两个月成为买房者的盛宴——供应量空前放大，价格下调到位，激活了观望中的成交热情。(扬子晚报)
自从2月19日以来，南京楼市限购已满半年。根据南京网上房地产统计数据显示，今年2月中旬到8月中旬，全市商品住宅共成交16286套，环比之前半年（2010年8月中旬到2011年2月中旬）34863套的成交量，下挫近6成。(扬子晚报)
统计显示，限购半年内，南京全市共有67家楼盘领取了预售许可证，推出了1.57万套新建商品住宅。这批新推出的房源中，只卖出去了0.82万套，约有一半新建商品房住宅成为了库存房源。在2011年余下的4个月内，全市新房源上市量远比前6个月多，预计有124家楼盘将要推出新房源，共约17000余套新房，38家为纯新盘。加上之前的市场存量，下半年市场压力空前。(扬子晚报)
事实上，从整个8月来看，各大开发商更是放缓入市步伐，生怕开盘成交率不足六成。接下来的金九银十楼市将何去何从？网博机构认为，这与整个8月的上市量有极大关系。供应量的变化对成交走势的影响越来越大，开发商面对紧缩的资金闸口，推盘更加倾向于谨慎和务实，而定价策略更加稳健和保守。(扬子晚报)
据网博统计，9月推盘量会出现加大趋势，成交有望再次提升，而楼市也将出现新的价格格局。(扬子晚报)
金九银十面临重新定义
多年以来，没有人质疑过金九银十，但在今年特殊的调控背景下，不禁令人发问：何谓“金九银十”？今年的金九银十又将上演什么样的行情？(扬子晚报)
万唐置业总经理周斌对“金九银十”的评判标准进行了数字量化，他认为，“在交易价格相对平稳（也可以有小幅下降）的前提下，9、10两个月的月销售量达到5000-6000套，达到这一标准就是金九银十。”(扬子晚报)
“金三银四、金九银十指的是房地产市场在没有受到宏观调控的情况下，由季节性影响主导而出现的一种交易量增多的现象。近几年，宏观调控政策频频在3、4月份或者9、10月份来临前夕到来，导致金三银四、金九银十并未真正出现。”南京工业大学房地产研究所所长吴翔华认为，接下来南京楼市还会出现1万多套的增量，如果大量新盘在9、10月份出现，购房者的选择余地大了，开发商的竞争压力大了，房价也会出现明显下跌，那么很多有购房需求或者冲动的人会买房，9、10月份成交量也会增多。“但这种增多已经不是传统意义上的金九银十了，只是供大于求导致的成交上升。”(扬子晚报)
上海同策咨询机构研究部总监张宏伟补充说，判断何谓金九银十的角度应该多样，而不仅仅停留在成交量和价格上，买方和卖方的活跃程度也是判断因素。他说，今年市场相比过去几年出现了新变化：比如大型房企正在逆势扩张，中小房企还要博弈一线与二三线城市的发展机会，不少开发商出现“策略性降价”，种种变化都构成了金九银十的新背景。(扬子晚报)
观点1
金九银十将如期而至 实质性降价助力成交(扬子晚报)
“根据世联地产的统计，从2004年到2010年的这7年里，南京每年的交易量到9月中旬都会显著放大，所以今年也不必担心。”世联地产华东区研究总监吴志辉由此判断，金九银十今年还会出现。(扬子晚报)
“今年下半年，会有大量的开发商推出新盘，促进交易量的上涨。很多开发商为了促销，会在价格上给予优惠。前些年拿地的开发商由于拿地成本低，降幅可能会大一些，但近两年拿地的开发商本来成本就高，降幅就会比较小。从总体上来讲，均价下降幅度不会超过10%。”(扬子晚报)
他还观察到，目前南京户均套数不足0.8套，虽然短期来看市场供过于求，但从长期来看，房源有效供应不足，所以开发商也不用担心房子会卖不出去。”(扬子晚报)
合众联恒总经理程鹏判断，今年传统意义上的金九银十依然会出现，只是出现的路径和往年会不一样。“上半年，虽然一些楼盘降价了，但基本上都是为数不多的几套特价房，并没有真正地让利于购房者。等到9、10月份，不排除会有相当一部分开发商为了跑量而降价，无论是畅销和不畅销的户型都会降。”(扬子晚报)
哪些楼盘会降哪些不会降？程鹏推断，主城高档盘不会降，走差异化路线的楼盘不会降，但是江宁和江北部分非刚需的改善型楼盘则首当其冲。(扬子晚报)
观点2
金九银十断难维系 成交高峰滞后出现(扬子晚报)
万唐置业总经理周斌抛出了相反的观点，“金九银十不会再出现了！”(扬子晚报)
他认为：“今年楼市的价格是平稳中微幅下降，成交量萎缩20%左右，所以不会出现往年金九银十的火爆场面，楼盘的去化即使到了9、10月份也会比较平稳。楼市真正的降价跑量会出现在年底，到那时，很多郊区楼盘会出现普遍的降价现象，降幅达到20%-30%。”(扬子晚报)
房地产业专家吴翔华对此也颇为认同，他的观点是：“由于供大于求导致的成交量上升也有可能推迟到今年的四季度，开发商也许会把真正的降价促销摆在年底。”(扬子晚报)
“今年南京的金九银十很难再像2009年和2010年那么好，只是相对2-7月来说成交量会放大。”上海同策咨询机构研究部总监张宏伟告诉记者，根据同策机构的监测数据，截至8月22日，共有65家上市房企发布半年度报告，从目前已公布的中报情况来看，两成房企业绩亏损，近四成业绩同比下滑。(扬子晚报)
“多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的策略性降价，加速项目销售，减轻库存压力，改善当前业绩下滑的局面。后期一旦成交放量，价格就不会再有下降。”(扬子晚报)
观点3
金九银十已被分摊 存量将会慢慢消化(扬子晚报)
“今年南京楼市很平稳，基本上每月销量都在3000套左右，环比幅度平稳，整体交易量以及交易额都和去年差不多。往年3、4月份都会卖出七八千套，而今年只成交三千套左右，往年6、7、8月份只卖一两千套，而今年这几个月也都卖到三千套左右。所以9、10月份市场应该会继续保持平稳。”中指研究院高级分析师何亮表示，今年整个市场都非常理性，投机者被限制，剩下的刚性需求者购房很理性，开发商也很理性。到了传统意义上“金九银十”，开发商也许会搞些促销活动，但不会大幅降价。因为大量的刚需购房者的存在，市场将会保持稳定，“开发商不会指望房子一下子卖出去，而是会等着市场慢慢消化。”(扬子晚报)
吉合田总经理石旭升的观点更是不一般，他觉得今年南京楼盘不可能出现大面积和大幅度的降价。在他看来，今年开发商会抓住金九银十这个契机进行促销，9、10月份的楼市销售场面会变得很热闹。可是热闹归热闹，销售量不会有很明显的增多。石总推断，9、10月份价格可能会往下走一点，但是不可能有大起大落，很多楼盘会采取一些降价措施，但是力度不会大。理由是，南京楼市的实际存量并没有统计显示得那么多，实际情况是，目前南京的楼市存量并不大，而且在未来的一两年，还会出现土地供应不足和开发商建设进度放缓的状况，积存的房源会在未来的一两年慢慢消化掉，后市没有想象中那么不乐观。(扬子晚报)
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