[摘要] 一条关于“商品房预售制将取消”的传闻在网络疯传，尽管针对此传闻，住建部新闻处声明称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。近日，就有媒体通过网络，对2829人进行的一项调查显示，85.1%的受访者所在的小区出现过“楼水水”。受访者中，80后占19.9%，70后占42.3%，60后占22.9%。
一条关于“商品房预售制将取消”的传闻在网络疯传，尽管针对此传闻，住建部新闻处声明称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。近日，就有媒体通过网络，对2829人进行的一项调查显示，85.1%的受访者所在的小区出现过“楼水水”。受访者中，80后占19.9%，70后占42.3%，60后占22.9%。
清华大学建筑学院教授周燕珉感叹，我国住宅之所以存在质量通病，是因为近年来住宅建设速度太快了。绝大多数开发商盖房都在赶着把资金全部回笼，再去开发新楼盘。这种急功近利导致从设计到施工都没有精益求精的想法和时间。而工程建设“一快就会糙”，尤其是防水、排水等基础的、看不见的工程更不会用心做。每个环节都“差不多就行了”，积在一起就是大问题。
近期，各地不少楼盘在大雨后暴露出质量缺陷，比如顶层漏水、底层被淹、墙面渗水等。这些问题楼盘被网友称为“楼水水”。有多少小区出现过“楼水水”？当遇到住宅质量问题时，人们怎么办？
“很多房屋质量问题都被高房价掩盖了”
人们遇到的住宅质量问题有哪些？调查中，排在前三位的分别是：漏水、渗水、积水(81.8%)，公共设施不足(54.3%)，墙面裂缝、破洞(53.3%)。接下来依次为：主体工程质量有问题(35.4%)，开发商乱改设计(30.3%)，层高不够(28.8%)，地面塌陷(25.9%)，非毛坯质量差(20.3%)等。
对于目前住宅的整体质量，仅12.4%的人感觉较好，32.7%的人感觉一般，54.3%的人感觉较差。
“现在很多房屋质量问题都被高房价掩盖了。”中国消费者协会法律顾问邱宝昌律师，人们往往最关心的是怎样才能买到稍微便宜的房子，而忽视房屋质量。由于商品房预售制，消费者买房时通常看不到现房，只能通过开发商的宣传了解情况，而开发商通过预售这种形式，已经收回了大部分投资，获取了利润，就没有提高住宅质量的动力。
中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，目前对于住房的投机炒作仍然存在，相当一部分人把房子当成赚钱的工具，只想尽快倒手赚钱，根本不会去关心房子的质量。而且，我国房地产市场还处于卖方市场阶段，没有足够的市场竞争，在监管不力的情况下，住宅质量难以保障。
住宅质量问题频现的原因有哪些？调查显示，86.0%的人感觉“监管部门不尽责，走过场”；79.4%的人认为“开发商为赚钱偷工减料”；45.8%的人认为原因是“商品房预售，交房时才能检验质量”。
“开发商一般不会去盖高于国家标准的房子，特别是隐蔽工程部分。”知名物业管理专家舒可心表示，住宅建设要经历规划、勘探、设计、施工、监理、竣工验收等环节，随着城市发展和极端天气越来越多地出现，这些环节的标准也应该进行相应调整。现在建筑材料的使用比较混乱，有五花八门的工艺工法，政府要加大监管力度。对于违规违法行为，一定要严厉惩处，不能把责任都推给“临时工”。
“业主弱势地位不改变，怎么会有质量过硬的房子”
遇到住宅质量问题，人们通常怎么办？调查中，59.4%的人“找物业修理”；45.6%的人“认倒霉，自己修”；29.2%的人会“找开发商解决”；24.3%的人选择“向相关部门投诉”；22.8%的人会“联合其他业主维权”；仅6.6%的人选择“起诉”。
市民王洪认为，目前业主投诉维权成本太高，作为个体与开发商抗衡力不从心。“从现行法规和实际操作来看，业主都处于弱势地位。这样的状态不改变，怎么会有质量过硬的好房子？”他建议，强化建设住宅的标准及违约惩戒，从法律角度规范开发商和质量监管部门的责任，比如，楼房防水年限究竟应该保几年？维修基金需要业主同意的条件是否应该改得更合理？物业是否应该保存详细的施工图纸，以备紧急维修时参考查看？
在律师看来，严重的商品房质量问题很难协商解决，政府应该从制度层面制定切实有效保护业主的相关规定。他认为，业主在权益受到侵害时应该依法理性维权，比如，向消费者保护协会反映情况；向住建委投诉、举报；向人民法院提起诉讼。
“普通购房者什么时候能不再为质量问题伤脑筋”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，解决住房供不应求是促进房地产市场健康发展的当务之急。住房的卖方市场状况导致开发商缺少把产品做精的动力，因为只要能拿到土地，无论谁开发、开发成什么样都能卖出去。只有增加住房供应量，把房地产市场调控成买方市场，开发商有了压力才能在住房质量上下功夫。
“政府还应该改变期房市场的局面。”顾云昌说，现在的一手房通常只能看效果图，一些开发商难免虚假宣传。期房变成现房，毛坯房变成非毛坯房，应该是我国住房市场的发展方向。
调查显示，55.9%的人建议取消商品房预售制；30.6%的人希望增加住房供应，让消费者有更多选择。
民意中国网一位网友留言说，“现在暴雨等极端天气倒成了检验房屋质量的‘第三方’，本来应该为房屋质量把关的质检部门应该承担什么责任？一个个优质工程不是从他们手里批出来的吗？普通购房者什么时候能不再为质量问题伤脑筋？”
舒可心认为，目前在楼盘设计、建筑施工以及物业管理中都存在监管缺失的问题。政府要加大对房屋质量的监管，关键在监督好开发商。有好的开发商就有好的监理和承建商，开发商要求严，房子就盖得好。至于物业管理，业主们不能完全指望政府监管，要学会选好的物业服务企业，要学会自己监督或聘请自己信任的机构和专家监督物业服务企业。
调查显示，86.8%的人期待对住房质量监管部门实行问责制；70.0%的人期待完善相关法律法规。46.6%的人认为物业管理要尽职尽责；39.8%的人认为开发商设计施工需要精益求精。
周燕珉表示，日本房屋的设计施工经验值得我国借鉴。日本关于房屋的法律规定很详尽。他们的设计非常细致准确，会考虑多方面的情况进行设防，比如设计地面与墙面间没有接缝的“整体浴室”等，从源头防止用水点漏水。
“其实关于防水等设计做法并不难，我国的问题就是重视不够。”周燕珉说，我国应当在住房的安全性和耐久性方面舍得投入，提倡建设100年甚至更长寿命的住房。尤其对管线等隐蔽工程更要重视，保证管线可更新、可维护，与结构体同寿命。
让周燕珉忧虑的是，现在有质量问题的住宅，修修补补还能过得去，但是再过10年、20年，管线等隐蔽工程很可能统一暴露出质量问题，那才是最难的时候。“这些年住宅建设量非常大，而对于设施设备的老朽及更换问题，考虑的并不周全。过去只有几层的砖混小楼好拆，以后这么多高层住宅都要大拆大改吗？这会给国家和社会造成多大的浪费？”
现房销售试点有望撼动预售制
社科院易宪容：现房销售试点有望撼动预售制
近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上透露，该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点。消息一出，再度引发各界对商品房预售制度的讨论。
我们看到，十几年来中国住房市场之所以能够快速发展与繁荣，就在于两金融工具的创新。一是住房预售制度；二是住房按揭贷款。它们分别给住房的供给与需求提供了有效的金融杠杆。
可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，增加更多的住房供给，以保证中国的住房制度改革得以成功。
但从十几年的实践经验来看，由于中国住房预售制度是采取选择性学习引进，从而是一种单边风险承担机制，即该制度运行风险只是购买住房者、银行等单边承担，房地产企业则只是获利而不承担该制度运行的任何风险。
因此，改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说，山东规划采取商品房的现房销售试点，是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行，对当前住房市场的影响不可小视。
首先，它意味着住房预售制度将面临重大的改革。当现房销售试点取得经验之后，国内住房预售制度不仅会改进，而且会重新定位、重新界定其功能及设立住房预售制的新机制，从而改变当前住房预售制的单边风险承担机制。
其次，中国住房市场经过十几年的发展，房地产企业在这个过程中得到很快的发展与壮大，其对银行资金依赖程度越来越低。因此，对于这些企业来说，住房现房销售不会对它们造成多大的资金压力；对于那些进入的小企业，则可以通过这种制度改变强化市场竞争，从而实现房地产企业的优胜劣汰。
第三，住房现房销售试点可以降低购买住房的多重风险。比如，降低住房产品质量风险，购买者可以直接判断购买住房质量以及房价调整的风险。当房价上涨时，住房预售制对购买住房者有利，但房价下跌，房价调整的风险都会暴露出来，最近发生的许多“房闹”事件都与住房预售后房价下跌有关。住房市场的风险分担开始平衡。
第四，住房现房销售不仅要对房地产企业进行优胜劣汰，从而使得没有资金实力的企业难以进入市场，而且也会改变房地产企业行为方式，减少房地产企业对住房价格炒作与对住房销售的垄断定价，促进住房市场价格回归理性。
山东试点现房销售 业内人士称短期内预售制不会取消
（济南日报）近日，关于山东省将强化商品房预售监管、试点现房销售的消息引起业界人士广泛热议。试点现房销售会不会导致房价上涨？预售制度是否会取消？一时间，各种猜测浮出水面。对试点现房销售对房地产市场的影响，业内众说纷纭。多数业内人士认为，试点现房销售实施起来难度较大，短期内预售制不会取消。
现房销售告别“对着图纸掏银子”
长久以来，受预售制度影响，买房已成为一种对未来的投资，对着图纸掏银子、指着空地买房子，楼市被“挖坑即卖”的模式垄断。预售制度实行至今，其弊端显而易见。对购房者而言，预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担市场风险。首先，交房前支付全额房款给开发商，必定存在购房者利益能否得到保障的疑问，购房者单方面承担了所有风险，开发商携房款潜逃的事例不在少数；其次，开发商钻制度漏洞，面积缩水、质量低劣等房屋纠纷大量涌现；再者，开发商掌握房款后，融资成本极大降低，开发商既占用购房者资金，又在交房时间上掌握的主动权，将多余资金用于开发投资，助长房价泡沫。因此，多年来取消预售制度的呼声不绝于耳。
8月23日召开的全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议提出，我省将总结改进商品房预售管理办法，自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证。对于预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，亦不得核发预售许可证。与此同时，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。
此消息一出，便引来了各方热议，业内众说纷纭。有专家认为，宣布试点现房销售，实际上是楼市成熟发展的表现，对于房地产市场的长远发展是有积极影响的。也有分析人士表示，山东省试点现房销售，释放出强化楼市调控政策的信号，这可能使“金九银十”房价上涨预期减弱，开发商销售压力也将随之增大。
不仅是专家，关注此事的网民也认为改期房销售为现房销售是大势所趋。调查显示，参与调查的网民中，倾向于买现房的占91%，支持山东试点商品房现房销售的占73%。在当前楼市调控步入“深水区”背景下，山东推行现房销售试点具有先行先试的示范意义，网民也同样期待这一政策的推广。
加强监管≠取消预售
从最近几年的数据来看，预售制对开发商具有十分重要的意义。国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预售款12750亿元，占比超过25%。显然，如果商品房都是以现房销售，对于房企资金链的考验要比现在大很多。
8月初，“取消期房预售”的消息曾在网上广为流传，直到相关部门出面辟谣才告一段落。山东省试点现房销售的政策传出后，再度触动了行业各方的敏感神经。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，部分报道可能夸大了山东省相关政策的解读。政策中仅提及可能试点，但在还处于加强预售监管政策执行的阶段中，更多的是加强对预售资金监管的执行，而并非取消预售。记者从省住建厅、市城乡建设委相关人士处得到的信息也显示，目前试点现房销售尚未有新的进展。
山东建筑大学艺术学院副院长邓相超教授告诉记者，尽管从长远来看，取消预售实施全现房销售，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量，是房地产市场发展的大势所趋。但从目前情况来看，一旦预售制取消，就会突然切断企业一条重要的资金来源，并且有可能导致后续项目资金链断裂，引发房地产市场大震动。
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