养老地产“老”是商机 “养”是难题

北京青年报  2012-11-15 09:58

[摘要] 面对传统住宅市场调控的高压，养老地产曾被视为一个潜力无限的“新大陆”，各大房企纷纷进入，开展研究、组建团队，试图在这一新兴市场抢先占领自己的属地。

面对传统住宅市场调控的高压，养老地产曾被视为一个潜力无限的“新大陆”，各大房企纷纷进入，开展研究、组建团队，试图在这一新兴市场抢先占领自己的属地。然而一段时间之后热潮退却，人们才逐渐发现在这一领域创造奇迹者寥寥无几，问题却是不少：对成功模式的摸索、等待市场环境的提升、企盼支持政策的出台，使“养老地产”的前行步伐依旧蹒跚。

老地产前景看好成功样板为何迟迟难现

即使现在看来，把“养老地产”称为一座尚待挖掘的金矿也并不过分。快速到来的老龄化中国、强大的市场需求，将养老这一话题摆在中国老百姓面前时，也将商机摆在了开发商面前。

据相关统计显示，截至2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发。研究机构的报告指出，经历改革开放三十年发展，未来逐渐老去的这一部分人，他们有人生的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

国内一线的开发商们启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。

另一个标杆房企保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地，摩拳擦掌。

不过，经过数年的发展，一个不可回避的现实却是，至今并没有出现一个可以堪称标杆的养老地产项目出现，诸多试水者依然在经营着自己那点试验田。从一个侧面也可以看出，房地产企业进军养老地产存在一些尚未解决的问题。

缺乏运营机构 传统开发模式阻碍养老地产发展

“开发商思维难以转变、盈利模式研究不充分以及综合配套的难以成型已成为摆在开发商面前的几大难题，而政府缺乏统一的资源整合与指导成为阻碍其发展的外因。”一位研究者这样指出目前的困境。

盛堂和居总经理潘高峰认为，目前国内开发商在养老地产中扮演的角色，更多的是对老年人居住需求的探索，但是开发商传统思维以及盈利的模式转变则需要更大的努力。“物业服务如何改进、房屋建造怎样有利于老人出行，类似的问题开发商都在一点一滴改造和推进，然而更难以解决的是思维的转变。传统做住宅的开发商，在拿地、做产品、销售等方面都非常熟练了，盖好了卖出去没问题，任何土地都可以做出很好的判断，但是如果他们要做养老，他们最难过的关就是运营，目前这是一个挺尴尬的局面。”潘高峰说。

中国人民大学老年学研究所所长杜鹏表示，汽车产业、传统房地产相对来说比较单一，但养老产业涉及很多，既有向老年人提供产品、服务，也涉及保险等诸多相关产业，而且从总体来说，养老地产前期很长时间都处于微利甚至不盈利的状态，这点可能超出很多开发商的预期。要他们持续下去还需要更大的决心和战略的眼光。

业内人士指出，养老地产的发展离不开运营机构的参与，只有运营机构成熟了，真正的养老开发才能慢慢成熟起来。因为国内起步较晚，健全的过程中还要不断地学习国外的经验，吸取日本、美国等先进国家的经验。

政策如何落实待解 打造运营产业链或是出路

“项目盈利模式的问题，也仍在探讨过程中，现在市场上主要的几种收费方式，例如会员制、月费制等，都会作为项目未来的销售方式来考虑。活跃长者之家需要长期经营，与销售普通住宅不同的是，当老人入住活跃长者之家后，真正的挑战才开始。在这个过程中，很多内容万科都是刚刚开始、是否成为成功模式还有待市场的检验。”在被问到养老地产的运营模式时，北京万科相关负责人这样表示。而我们也可以从中体会到探索者在面对“养老地产”时的一丝疑问。

此外，政策方面的不配套，依然是制约养老地产发展的一大难题。业内人士指出，现实的情况是城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

远洋地产总裁李明认为，在养老地产的机构设立、养老保险与运营的对接等方面反映出的问题，政府相关方面是很重视的。然而相关法规的缺失，使得大力支持的指导政策无法很好落实。“如果边摸索边解决问题，将养老上升到"产业"的角度，会很有前景。”李明说。

李明的看法与一些养老地产研究者的观点不谋而合，这些研究者认为，养老地产的利润不在地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，开发商通过这些利润来补充、支援养老项目，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。“就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”上述人士指出。