[摘要] 在现在这样的高房价背景下，公积金贷款买房以其优惠、便捷的优点，已经成为了大多数刚需置业的首选。然而，政府这样的楼市调控手段是否会触动到开发商们对回报的敏感性？南通也出现拿地热潮，2013年，到底是房价稳中有将还是连年看涨呢？
2012年经过秋季的一段楼市低迷后，随着下半年房地产市场的逐步回暖，刚性需求的积极入市，9月份下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整，据统计数据显示，已有近30个城市调整公积金政策。在现在这样的高房价背景下，公积金贷款买房以其优惠、便捷的优点，已经成为了大多数刚需置业的。然而，政府这样的楼市调控手段是否会触动到开发商们对回报的敏感性？南通9-10月也出现拿地热潮，2013年，到底是房价稳中有将还是连年看涨呢？
多地公积金放贷规模同比激增 房价上涨预期加重
日前，上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长39.96%。
发放贷款额度激增的不仅仅是上海。福建、青岛、济南、银川，南京等省市也出现相似的问题。公开资料显示，福建省前三季度发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款37.33亿元，已完成年度目标的98.21%，贷款发放额较2010年和2011年同期增长9.3%、15.72%，其中9月份单月发放额达7.07亿元，创近三年来住房公积金贷款单月发放新高。银川发放公积金贷款10.08亿元，增幅21.74%。
值得注意的是，南京市更是早已完成全年目标。数据显示，南京前三季度公积金发放额度就已经达到83.85亿元，不但比去年全年的放贷额度36.72亿元增长了128%，还超过了今年全年计划50亿元的67.7%。与此同时，济南更是遭遇无钱可放的窘境，济南住房公积金管理中心有关负责人表示，济南公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%，超出了65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。数据显示，济南前三季度发放公积金贷款5.75亿元，同比增长40.3%。
“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，虽然今年我国限购、限贷政策仍未改变，但是自3月以来的成交量上升，楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。再加上地方频繁微调，加大楼市上涨预期，促使购房者提前入市。
对此，中原地产市场总监张大伟认为，对公积金进行调整“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法”。
的确，近期我国地方政府对公积金微调的动作频频。根据中原地产的监测数据，截至11月9日，共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。
“市场预期对购房者影响尤为重要。”顾云昌指出，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。他认为，应在房价上涨区间减少对公积金的调整动作，稳定预期。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，公积金“新政”，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
任志强:4大理由证明房价必暴涨
限购未限需求2012年10月29日下午，第三届房地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰(财苑)、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
据媒体报道，任志强指出，限购令从三方面促进房价暴涨，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。
限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
房价暴涨理由之一：土地负增长之后房价必然暴涨
严格来说从1998年我国实施房改以来，土地负增长发生过三次。按统计数字算，1998年2003年年均房价增长率是3.5%，1998年23号文件实行房改，同期人均收入增长是9.5%，即收入增长远远大于房价增长。1999年，上海市为鼓励大家买商品房，施行买房减免个人所得税的政策，一直到2003年6月份才征收。
上述情况都证明在2003年之前看不到天价地，因为没有招拍挂，也看不到房价暴涨的情况。2003年下达的“8.31文件”之前，按月计算，土地平均增长率是40%。那之前没有出现过房价高涨的情况。2003年“8.31政策”来源是18亿亩红线，土地转让实行招拍挂之后，土地供应量迅速下降，约连续14个月低于5%的低增长。于是在2007年就出现房价暴涨。
在2006年以前房价上涨和收入增长基本持平，所以不存在房价过高问题。但2007年以后大量的天价地和天价房出现，甚至有“面粉贵于面包”的现象，这是次土地供应负增长之后带来的反应。第二次土地负增长来自于2007年11月份的“两房”。“两房”之后，2008年出现了一些特殊政策，比如连续加息、收紧准备金率。防止通货膨胀和经济过热，在2008年6月份以后出现了土地供应负增长，一直延续到2009年的12月份。这段时间的土地负增长的结果是，2009年开始出现房价上升，但增长最快的是2010年，房价上涨了26%。第三次土地负增长2011年下半年启动，由于限购令等一系列政策，2011年之后土地供应开始出现下滑。
今年的土地负增长比去年还严重，因为土地去年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，今年全年都是负增长的。今年、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度约是负增长26%，无法弥补。明年拿什么土地去保证供给呢？2011年的土地开始下降，到2012年整体下降，这等于是第三次土地负增长的过程。“既然前两次都出现的土地负增长之后的房价暴涨，那是不是这次也会出现？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”任志强言下之意，当然暴涨。
房价暴涨理由之二：限购令未限住需求。供需矛盾导致房价暴涨
按购房需求计算，2015年及之后这段时间都是高峰。2015年是23岁适婚年龄的峰，高到2400万对，即使他/她当年不结婚，第二年、第三年或者28岁才结婚，2015年后这段时间都是高峰，换句话说，家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和的一段时间。现在还没到，2015年才是住房需求高峰，后续的需求仍然是有的。
如果从2012年发生需求的消耗量来看，尽管有40多个城市的限购政策，但销售没有出现大幅度下滑，相比年初的负增长20%，到目前已回升至4%的负增长。也就是说，三季度以后的销售增长基本把原来掉下来的20%的窟窿补平了。根据以往经验，四季度通常是增长，09、10、11年四季度的增长率都超过15%。总体来看，2012年需求并没有因为限购政策而下滑，但供给却无增长。即需求增长的时候，把原有的供给已消耗掉。
任志强强调明年3月份这个节点。“因为2010年住房需求是历史点，所以2011年有土地供应，2012年还是有供应，2011年的供应量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是旧的土地供应在明年3月份就终止了。而新的土地供应是下降的，所以供给和需求之间的矛盾就会加剧。”
房价暴涨理由之三：北京、上海商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌
任志强指出“但是不要以为没有库存了才叫供求关系恶化，通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化；维持六个月是基本平衡；少于六个月就开始危险了。”
北京、上海这些城市已经开始少于六个月库存量了。详细来说，在一个城市，东南西北各方位都有需求，六个月的时候基本可以满足，选东边的房子就有东边的房子，想选西边的房子就有西边的房子，选南边、选北边都行。所以，只要这个城市供应量只有三个月左右的时候就已经出现恐慌了。因为当只能满足一部分需求的时候，可能想买东边房子的人买不到东边房子，只能买西边房子。他会从东往西边跑，这时候就会发生恐慌，西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了？这个传递从来都是这样。。如果你只有三个月的时候就可能出现这种现象，想选东边的时候没东边的房子，当东边有一套房子今天选完了明天没了，被别人买走了，这时候就出现恐慌了。所以，只要供求量小于六个月的时候，基本上供求关系不平衡。因为在六个月之内是生产不出来房子的。
而且，现在的房子通常预售，不能当时、当年交房。这个预售就等于把可预售的房子基本消化掉了，所以也会形成恐慌。
房价暴涨理由之四：限购令堵住二手房补充市场供应的路
在房价高涨的时候二手房可补充市场需求，希望拥有第二套或第三套新房的人，当市场供求关系不平衡的时候，会拿出多余的二手房出售。任志强指出，如果没有这部分二手房补充，房价会增长20%，有二手房补充的话房价可能就增长10%。
但这种状况只存在于理想，现实中我们看到，限购城市不准买第二套或者第三套房。打个比方，当国家粮食丰收的时候要储备一部分粮食。但市场限购第二套住房的政策会把储存的量冲掉了。
前期的供应是土地和新开工面积是指开发商手里有没有存量，后期二手房交易量是指二手房有没有存量。这就是为什么在研究市场的时候，先要讲一手房，同时要讲二手房。二手房的交易量告诉我们，第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了，当这个交易量很大的时候就把余量交换掉了，我没有存量了，你也没有存量了。因此，当两者存量都没有了，明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升。因为限购政策导致的是开工下降、土地购置下降以及投资下降，目前，这三个数字都已得到证明，半年过去了，统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现房价暴涨这个情况。
当然，任志强也坦诚地说，“我们只能预测经济运行，经济运行是根据土地、开工、投资来运行的，但我们不能运行的是最后结果，最后结果就是当政府采取最后措施的时候可能房价没涨，不像我说的应该涨的它涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。换句话说，应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨，但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格，这个经济规律是任何人也无法去扭转的。”
公积金微调影响有限 专家预测年内房价稳中微降
近期，多地对住房公积金进行微调，导致公积金房贷规模激增；加之，临近年末，银行信贷额度趋紧；年内房价是否会受此影响上涨，成为业内关注的焦点。
数据显示，自2011年9月以来，我国三十多个城市微调了住房公积金政策。在刺激供需入市的同时，不少人认为，其加重了房价上涨的预期。此外，上市房企销售业绩的激增，也加剧了人们对房企借势涨价的担忧。那么，到底未来房价的走势将会如何？
“房地产市场调控政策现在还没想放松”，住建部部长的近期表态，再次传达了政府稳定房价的决心。有业内专家预测，年内房价或稳中微降。
楼市调控仍将持续微调公积金对房价影响甚微
近期，多地对住房公积金进行微调，导致公积金房贷规模激增；加之，临近年末，银行信贷额度趋紧；年内房价是否会受此影响上涨，成为业内关注的焦点。对此，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强向中新网房产频道表示，微调公积金对房价的影响甚微。
“在整个银行信贷体系中，公积金所占的比例相对较小，公积金贷款额度上限的提高，只会加重人们对房地产市场的预期，但对房价上涨的影响十分有限；地方政府对公积金的微调，主要还是为了满足刚需人群的要求”，陈国强说。
而住建部部长姜伟新就楼市调控的延续性，在十八大记者招待会上已明确表态，“房地产市场调控政策现在还没想放松”。这也间接反映了，地方政府对公积金政策的微调，不会影响到国家对楼市的整体调控。
有业内人士分析，公积金对房价的影响，主要体现在市场的预期层面上。与国家信贷政策的制定不同，公积金政策的决定权在地方政府手中；多地对公积金政策的微调，反应更多的还是地方政府的态度，希望房地产市场在调控中能够活跃起来。
房地产市场调控政策仍不放松
2011年初，国务院发布新国八条，对房地产业进行调控。随后，多个省市颁布了房地产调控措施。经过努力，房地产市场调控初显成效，2011年以来房地产市场总体朝着调控预期方向发展，不合理需求得到遏制，供求关系明显改善，房价趋于稳定。
住建部此前称，下一步各地区各部门将继续贯彻中央部署，做好房地产市场调控工作，不断完善政策体系，抑制投机投资购房需求，支持居民合理自住需求，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。
有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松”。
保障房建设：明年建保障房不低于500万套
姜伟新介绍，中国城镇保障性住房的建设进展顺利，中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量正在研究当中，“明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。”
姜伟新表示，建设保障性住房还有一个重要的问题是大配套的建设问题，如道路、地铁的建设，学校、卫生室、托儿所等配套设施的建设，也是一个很重的任务。
姜伟新称，“保障房分配管理是挺难的一件事情”。目前，保障房分配时要求几次公示，看申请者符不符合规定和要求，最后一次公示仍合格，才能申请保障房。姜伟新说，“就这样，还有一些不够标准的混进来”。他说，今后要和多个部门一起努力，尽可能把分配管理工作做得更好。
建设资金监管：保障房建设未现大的资金问题
根据规划，在“十二五”时期，我国将开工建设3600万套保障性住房。在如此大量的资金投入和工程建设过程中，如何通过有效的资金监管和犯罪预防，保证保障房建设资金的安全？如何有效地防止“大楼建起来、干部倒下去”等工程腐败问题？
姜伟新回答称，在大规模进行的城镇保障性住房建设过程当中，大的资金问题到现在为止还没有发生过，但质量问题发生过，“我们还追究过责任，地方的住房城乡建设部门也追究过企业的责任。”
姜伟新称，资金安全到现在为止没有发生大的问题，不等于今后不出问题，“我们会注意这个问题，防止以后除了其他方面之外再出现资金管理上的问题。”
环境保护形势：局部好转但整体形势依然严峻
周生贤表示，就环保工作来讲，发达国家一两百年出现的问题，在我国改革开放以来三十多年的快速发展中就出现了，呈现结构性、叠加性、压缩性、复合性等特点。他说，中国环境保护状况可以用四句话来概括：局部有所好转，总体尚未遏制，形势依然严峻，压力继续增大。
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