[摘要] “保价换量”、“瞄准刚需”是今年南通房地产市场基调，也是各大房企的默契共识。年初至今，通城楼市成交量曲线增长，业内“红五月”、“金九银十”的市场定律表现明显。
“保价换量”、“瞄准刚需”是今年南通房地产市场基调，也是各大房企的默契共识。年初至今，通城楼市成交量曲线增长，业内“红五月”、“金九银十”的市场定律表现明显。
据房天下数据统计，今年1月至10月，南通市区所有物业类型总共成交8685套，崇川区、港闸区、开发区三大区域不同物业类型中住宅成交，为6260套。另外别墅成交109套，办公成交1375套，商业成交941套。从成交统计表来看，1季度成交量有小幅爬升，特别是在3月份，收获个小“阳春”；第二个上升趋势是在4月份到7月份，且在7月份迎来峰，单月成交量达2155套；之后在短暂的降温后，南通下半年楼市成交量再推高潮，10月份成交量共计1735套。而截至本月25号，11月南通市区成交量也近千套，共成交850套。若以半年为结点，下半年房地产市场颇为活跃。
（图）：1~10月份南通市区（不含通州区）楼市成交量及变化趋势
降准、降息 多项政策利好买卖双方
四季度即将结束，2012年房地产市场成交量回暖已是大势所趋。对此，年内针对房地产市场的多项金融政策也着实起了助推作用。
今年，首套房贷款利率可谓“一波三折”，先是从年初上浮10%到2月份逐渐恢复到基准利率，再到9折优惠，甚至部分银行出现了8.5折优惠利率等等，无疑对房贷市场交易量增长起了好头。针对南通各银行贷款利率，房天下也定期做了跟进调查。
据6月的一份调查显示，南通各家银行首套房贷款情况，在有贷款优惠的银行中，其中三家执行85折利率优惠，分别为招商银行、江苏银行和农业银行；其次还有三家银行实行9折利率优惠，分别为建设银行、南京银行及中国银行。除此以外，个别银行的优惠幅度则不太明显，交通银行给出95折优惠，工行则维持基准利率不变。但总体首套房利率较前几月调整变化明显加大，对此市场也给出一定反馈，南通市区1到6月份楼市成交量节节攀升。
在11月底，房天下对南通各银行的贷款利率再次摸底，目前基本所有银行首套房贷利率仍有优惠，甚至还可85折。银行的坚守让南通房地产市场颇为活跃，或迎至调控以来的个暖冬。但临近年底，也有银行经理表示“首套房贷利率是否会上浮”很难说，而业内人士也分析：优惠利率可能随着银行年内信贷额度的减少而持续收紧。
房贷利率的调整整体上提高了购房者入市信心，而另一方面年内央行连续两月的降息也为卖房双方带来双赢。对此五洲国际总经理黄赞东说：“央行出台这样的政策，我们行内人认为，主要是在稳定增长，来刺激实际经济的需求，当然降息对于房地产也是利好消息，无论是对于开发期的融资成本亦或是购房后的按揭成本都是大大降低，下半年的形势从我们业内人士分析来看，应该是稳定”。
延伸阅读
以价换量，刚需成为市场主力
2010年至2011年，特别是去年，不断收紧的调控政策使南通楼市高存货与需求不旺的茅盾显著，南通楼市量价有了明显调整。而2012年南通房地产市场的行销策略来看，正验证了11年底专家预测：促销跑量不断升级。
为满足刚需置业者的需求，很多开发商纷纷通过降价促销等不同方式，加入刚需楼盘的行列，导致同质化市场的供应量大量增加。在这种对刚需者有利的情况下，刚需置业者的购房时期已到来。
据专家介绍，楼市成交量攀升，既有开发商的以价换量，也有压抑一年的刚需或者改善性需求开始爆发，地方政府的“微调”也使得购房者的预期发生了改变，但就稳增长和房价合理回归之间的结合点来说，房地产市场的调控政策仍然保持着相对稳定，满足保障型需求，支持刚性需求的目标并未改变。刚需购房者因自身独特地需求，成为当前楼市回暖的主力军。
政策保障性住房供应加速 房产市场成结构性调整
近年来，南通市高度重视住房保障工作，明确将解决低收入住房困难家庭的居住条件列入政府为民办实事民工程。今年上半年完成省政府下达市区5300套保障房建设任务全部过半，其中，公共租赁住房、经济适用住房、危旧房改造安置房已经完成全年竣工任务，完成率位于全省前列。
从下半年南通市区土地供应市场来看，拆迁安置房地块数量依然稳居。就第三季度数据统计显示，城中村改造/拆迁安置房土地出让面积，约达63万方。从南通本地来说政策保障性住房的增加改善了通城低收入居民的居住条件，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
图为南通市区（不含通州区）三季度土地出让类型汇总
已经结束的十八大会议明确“商品房”和“保障房”双轨制发展目标，并着力保障房建设，未来，保障房建设仍将是住房发展的首位。保障房建设将继续成为市场中关注的焦点，虽然政策性住房限价，投资较之普通住宅较少，但是稳定的销售对象对于收紧的政策下一些欲盘活现金流的房企而言仍有较大吸引力，不少房企也陆续参与到保障房建设中。
那么保障房的大量入市对商品房市场的长期发展有怎样影响，是否会适得其反推高房价？对此有业内人士分析表示，一方面，保障房的目标客户群虽然是限定的，通过解决这些低收入群体的住房问题，能够稀释商品房市场中的一部分刚性需求，在一定程度上减轻商品房市场需求的压力；另一方面，随着保障房在规划选址、建筑设计、建设规模以及分配机制上越发完善后，未来楼市调控的难度也会有所减轻。
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