[摘要] 楼市如期迎来金九银十销售旺季，十一长假便利因素促使开发商抓紧时机积极推盘、购房者则趁房源相对充足抓紧入市。
编者按：楼市如期迎来金九银十销售旺季，十一长假便利因素促使开发商抓紧时机积极推盘、购房者则趁房源相对充足抓紧入市。
不少购房者坚信，“热火朝天”的楼市依然会持续，任谁都无法改变房价的上涨趋势。但是不容忽视的是房价高企、涨幅有增无减，高房价甚至成为了全民所忧。政府真的会一直坐视不管，任齐由市场推升？
针对日渐火爆的楼市和房价，近期有业内预测10月后或有政策出台，连被调控对象开发商都预感楼市调控已不远了，或许政策真该出山，规范稍显混乱的市场。房天下邀您收看今日话题：楼市亟需降温剂 谁将成为即将出台的政策。
楼市真面目——两重天
房贷困局金九银十被泼冷水
在开发商摩拳擦掌准备大干一场的时候，公积金和银行房贷的额度纷纷收紧，这无疑给原本急切的买卖双方泼了一盆凉水。据记者了解，目前多地公积金管理中心的贷款额度告急，而各大银行也都或多或少收紧了房贷利率并放缓了放贷速度，有的股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。
业内人士分析，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而影响购房者的购房需求，尽管今年上半年楼市销售回暖使得开发商的资金面得以缓解，但今年下半年开发商由于面临资金链压力仍有可能重新选择低价跑量。
房贷趋紧，停贷现象正逐渐在范围蔓延扩大。
近日，有消息称，在北京地区，平安、民生、兴业等多家银行已暂停房贷业务。无独有偶，此前各地也纷纷传出有多家银行出现停贷现象。深圳地区继平安、民生、兴业、邮储等4家银行宣布暂停房贷业务之后，招商银行也于近日在深圳地区宣布停止接受房贷申请。上海、广州等地也都有多家银行出现停贷现象。
进入9月，这一现象开始向二三线城市蔓延。近日，有消息称，由于银行信贷额度吃紧，重庆部分银行暂停受理二手房贷款。合肥也曝出最近有4家银行暂停了二手房贷款，其中农行、交行、工行等国有大行也加入停贷大军。南京多家国有银行和商业银行，如中国银行、邮储银行、建设银行等银行已经停放二手房贷。青岛除此前二套房停贷之后，近日部分银行也暂停了首套房贷。
房贷紧张局面开始从一线城市向二三线城市、中小商业银行向国有大行蔓延开来。
被调控者——政策该来了
开发商:预感调控不远
“出现‘面粉贵过面包’的现象，说明目前上海的地价已经不理性了，这或许是调控已经不远的信号。”
在泰禾集团（000732.SZ）以24.75亿元竞得宝山高境地块之后，一家参与竞拍的开发商代表如是感慨。
“面粉”拍出高价，推动了“面包”成为抢手货。据德佑地产监测的数据，2013年中秋小长假（9月19日~21日）上海市新建商品住宅成交面积为9.33万平方米，是2008年中秋小长假出现以来的第二高点。截至本月21日，9月以来上海新建商品住宅成交量达81.15万平方米，较8月同期上涨53.6%，并已超过了去年9月全月80.99万平方米的成交量。
有业内认为，房价逆转走势将增大调控压力，后续如果房价环比涨幅继续收窄或趋平稳，则年内不会再出现国家层面的调控升级。如果9~12月环比涨幅继续扩大，则国家层面还有可能下发文件，强调各项调控措施，甚至增加新的调控内容。
购房者:房价成全民之忧
国家统计局数据显示，今年2月份到8月份，70个大中城市中，房价环比上涨城市数量始终维持在62个以上，北上广等一线城市住宅价格同比上涨18％到20％。
如此涨幅，已经明显超过这些地区人均收入增速。于是，在城市居民、外来打工者、企业、经济学者等社会多个层面，忧虑情绪在蔓延。
城市居民担忧：房价涨幅持续超过收入，“永远买不起房子”，“即便买上房子，也无余钱消费、生养孩子、教育、医疗、养老……”外来打工者担忧：房租随着房价上涨，“除去房租，吃、穿、用后，存不下什么钱”；企业管理者担忧：居住成本高涨，倒逼用人成本攀升，企业难以负担，或是人才外流；经济学者担忧：房价、房租攀升挤压消费支出，依靠内需提振经济的设想落空……更值得忧虑的是，尽管房价已是“高耸入云”，各地还在轮番诞生“地王”，土地总价或是楼面单价不断创出新高，涨幅甚至超过房价；按照正常的面粉、面包理论，几年后，在这些地块上盖起来的楼盘会是什么价格，也只有“不敢想”没有“想不到”的了。
政策来袭——谁会是众望所归
房产税2年收10亿 难以打压房价
市场普遍有这样一种声音，如果现行的楼市政策并不能对高房价起到调控作用的话，就只能期待房产税这个“核武器”了。然而，事实的确如此吗？
“征收房产税对房价的影响，也许会在刚出台实施的开始一两年起一些作用，时间长了以后就不会起什么样的作用。”北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波则认为，增加了持有的成本，客观上来说一定会对持有房产产生一种负鼓励的效应，但对于这种效应不能太乐观。
首都经贸大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池的观点是不仅不利于调房价，反而会把房价推上去。在她看来，因为房价的决定还是供求关系，现在的房价为什么涨？尤其是大城市，房价控都控不住。实际上还是供不应求，尤其是城市人口不断增加，它的住房需求不断增加。
作为房地产从业者的角度，沈东进认为用推出征收房产税来抑制房价是错误的概念。调节分配这个功能是有的，房子越大收得越多，然后把这些税用于公共设施建设来造福于低收入者，这个作用是有的。
新型城镇化——土地财政的解药？
新型城镇化势必会带来新一轮的土地开发热潮，但这绝不是“土地财政”的救命稻草。相反，若妥善利用，这一次城镇化的改革窗口或将成为削弱“土地财政”的良好契机。
建立灵活规范的征地制度——其一，限制地方政府的征地范围和权限。严格界定公益性和经营性建设用地范围，将政府征用集体土地的权限控制在公益性范围内。其二，建立多层次、动态调整的征地补偿方法。坚持“同地同权”的征地补偿机制，除了被征收土地原用途年产值因素之外，还要充分考虑土地区位、供求关系，以及被征地农民的就业和社会保障等因素。
提高土地利用效率——继续发挥土地使用总体规划和年度计划的作用，严格控制土地开发使用。在用地规模、结构，以及用地的时序安排上保持政策的一致性，保持阶段性规划与总体规划的协调性，并适当增加城镇化、工业化发展较快地区的用地指标，在尽可能不占用优质耕地的同时，实现土地使用集约效应的提高。按照城乡 统 筹 发 展 的 要 求 ， 推 进 “集 并 村湾”、增加耕地与增加城镇建设指标相挂钩，推进农村土地综合整治，提高土地承载能力和利用效率，防止土地资源浪费。
合理规划地的同时更要合理“规划”人——要实现土地和人的精细化同步发展，首要的一点是保护农民以土地为核心的财产权利。在农民转成城镇居民的过渡期内，要支持农民土地承包经营权转让和宅基地使用权流转，让农民的土地经营权和宅基地使用权享有权。这不仅能够避免城镇化给农民带来过大的冲击，保证城镇化平稳进行，还能够促进农村土地自由流转，实现农业规模经营。
调控长效机制有望10月亮相
8月5日，发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设(行情 专区)的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。行业分析人士指出，近期调控政策稍有松动的迹象，房地产未来的发展更是以平稳为主，而调控房价或者促房价合理回归等不再是重点。
有消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。有相关知情人士透露，具体方案或许在10月份举行的十八届三中全会时亮出眉目。
针对这一消息，中国房地产协会副会长朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”
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