[摘要] 房天下对南通各大主流银行进行了调查。调查发现，目前仅交通银行依然维持85折的利率优惠，邮政、建行、中行对合作的一些楼盘首套房利率也给出了一定折扣优惠，更多的银行目前已经执行首套房基准利率，甚至有银行在基准利率上上浮10%。
在经历了8月份淡季不淡的行情后，南通楼市的“金九银十”也一路向前，虽不比往年，但楼市整体依然火热。然而，刚刚进入四季度，受“银行季末钱紧，受信贷额度偏紧的影响”南通的各大银行却是提前收紧住房个人贷款，放贷的速度也明显放缓。
“我房子付了定金，首款也付了，银行那材料递交了也有两个月了，房贷还是没有下来，所以过来咨询一下情况。要是办不下来的话，我的定金就有可能要打水漂了啊。”类似黄先生的情况在不少城市均有出现。房子买了贷款一直下不来，是目前众多购房者最头疼的事情。
房天下对南通各大主流银行进行了调查。调查发现，目前仅交通银行依然维持85折的利率优惠，邮政、建行、中行对合作的一些楼盘首套房利率也给出了一定折扣优惠，更多的银行目前已经执行首套房基准利率，甚至有银行在基准利率上上浮10%。
而从房贷速度来看，相比房天下9月份的调研，各家银行松紧不一，放宽速度有快有慢，有银行表示由于额度收紧，已经不能给出具体放贷时间，放贷时间无限制延长....
房天下致电中国、招商、农业、工行、交通、江苏等9家银行，了解到，目前仅4家银行仍有首套房利率的优惠，其中交通银行85折，中国银行9折，邮政储蓄9折，建设银行95折。该行的工作人员表示，优惠折扣基本上都限定在优质客户及部分合作楼盘，对于放贷时间，并不能给予准确时间，只是说明，条件相对较好的可能放贷时间会相对缩短。另外，江苏、南京、工行、农业银行目前已经执行基准利率（五年期以上为6.55%）。
尽管交通银行目前执行基准利率85折，但该银行工作人员表示，该行很可能在近段时间作出调整，上浮5%或者直接回归基准，具体时间还要等上面通知。而其他目前仍保留9折、95折的银行也表示随着年底额度的收紧，未来时间可能会取消优惠，银行相关工作人员更是直接向笔者坦言，虽然目前有9折的优惠，但也是极少的，基本都是执行基准利率。而执行基准利率的例如农业银行及南京银行也均表示虽然目前执行基准利率，但是如果是合作楼盘，如果资质够优，也可以申请到9折，但是具体结果还要看省行的审批结果。
相比各大银行的回归基准，招商银行利率上浮10%则显得特别突兀，工作人员表示，该行目前已淡出房贷这块，近一两年已停止了期房的首套房房贷，仅现房可以申请到贷款。
在调查中，不少银行表示因为没有额度，目前放款的放款的时间就不得而知了。“按照惯例，银行信贷政策年初会相对宽松，越往后只能是越紧。购房者选到心仪楼盘，申请银行贷款趁早为好。”一位银行工作人员在接受采访时奉劝购房者。
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：部分停贷 大面积惜贷
目前我国银行业的房贷政策是针对购买一套房的客户，要求首付三成，利率执行基准利率，可适当下浮，一般信贷充裕时可下浮至85%，即打八五折；而对于购买二套房的客户，首付不低于六成，利率不低于基准利率的1.1倍。
9月下旬，华夏银行、招商银行、广发银行等在京的部分营业部门工作人员均向记者表示，已暂停房贷业务。华夏银行北京分行建国门支行个贷部门一位工作人员向记者表示，早在今年8月份，该支行相关房贷业务就已逐步停止，至于何时恢复，目前还不清楚。
不仅仅是北京等一线城市，记者了解到，眼下房贷停贷潮正逐渐向二三线城市蔓延。最近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊贷款买房子，但售楼处销售人员告诉他，目前只能先交首付，要办理贷款还得等一段时间，跟他们楼盘合作的银行基本停止了审批房贷业务，从以往的情况看，最快到今年年底，有可能开启房贷审批，而放款则要等到明年。
银行业谨慎看待房地产热度
年底收紧房贷是惯例
年底房贷收紧是银行前紧后松的惯例，但今年二季度末已经显现，时间较往年明显提前。央行并没有统一发布关于房贷政策调整的消息，只是各家银行根据自身业务结构的调整，对个人房贷业务表现出一定的差异。从目前的趋势看，部分银行年内房贷计划额度已经提前用完，而70个大中城市房价已连续数月上涨，调控预期明显增强，不排除未来取消首套房利率优惠的可能性。
银行信贷额度紧张是主因
“现在标准的审批周期在3个月到6个月，广州早就如此了。不知道今后的政策会不会有所变动。”黄韬说，造成这一局面的主要原因是银行信贷额度紧张，额度紧张的原因一是银行通常会较早的使用完额度，同时从宏观政策方面来说，目前银行信贷额度通常也被要求更多投向中小企业等实体领域，房地产领域则相对受限。
另据业内人士分析称，个人住房按揭贷款虽然风险较低，但贷款率相对也较低，这也是部分银行减少个人住房按揭贷款投入的原因之一。
降低房地产泡沫带来的风险
中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉《中国经济周刊》，银行“停贷潮”主要是因为：一、商业银行对房地产贷款额度用完了，只能停止按揭贷款了。二、如果房价上涨过快，房地产泡沫吹得巨大，银行会减少或停止住房贷款，以便把风险降低到程度。三、房贷主要发放对象是首套住房，而首套住房贷款利率比较低，因此，银行发放这种贷款的积极性就会降低。
在上述几种原因中，易宪容强调，最主要的是房地产泡沫过大，有可能带来巨大的金融风险，无论从房价收入比，还是今年以来多城市房价的快速上涨，还是房产税等政策的逐步推出等来看，都意味着房地产业面临较大的风险。
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房贷收紧或影响楼市成交
房贷收紧影响市场走向
张大伟认为，近期多家银行房贷收紧，甚至有银行暂停了房贷业务，对市场也将产生一定影响。
记者近日走访北京市多家商业银行营业网点发现，一些银行的确已经暂停个人房贷业务，部分国有四大银行的网点还在经营房贷业务，但有的表示“要等到第四季度才能办理，因为额度用完了”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，虽然销售旺季到来，但由于银行贷款优惠力度逐步减弱，8月以来北京公积金贷款再度收紧，国管公积金几乎停贷，受其影响，市场交易量也许会小幅下探。
“房贷荒”苦了“刚需”族
数据统计：当前，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70%左右，而改善型置业人群使用贷款比例也达到30%左右。
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，“在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先买下房，以此锁定购房成本。从这个角度讲，房价涨幅过快的情况下，买房的还是要买，房贷利率上涨，只能增加‘刚需’群体的经济压力。”
楼市“拐点”可期？
预警楼市风险达临界点
事实上，即使除投资和投机性需求外的所谓“刚需”，也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种：一个是担心房价持续上涨，现在不买以后更买 不起；另一个是担心通货膨胀，由于缺乏资金保值避险渠道，所以价格“持续上涨”的房产就成了的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期， 则会“刚需”不刚——即使居住型需求也会改买为租，居民会选择把资金投向更有价值的领域。
利率市场化可能会成为房地产市场的一个重要拐点。一方面，由于盈利水平下降，银行可能大幅度降低房贷规模，导致社会购买力下降；另一方面，由于 更丰富的高银行产品不断出现，导致“以房保值”的策略不再划算，居民买房保值避险的需求会得到大幅度的分流。两种情况的叠加，会让房地产过剩的情况显 性化，房地产市场则可能进入一个漫长的“有价无市”的“寂寞期”。
“房贷荒”抑房价
一直被全球银行业公认为最安全的贷款品种之一，房贷怎么突然被中国银行业弃如敝履？这是短期行为还是长期行为？
这既是短期行为，也会成为银行的长期原则。购房者要准备更多的首付和更多的融资来源了。这也许对抑制房价会起到一定正面作用。
房贷从“宠儿”到“弃儿”，最重要的原因还是成本与售价之间的利差在缩小。从银行吸收资金的成本看，利率市场化大潮不可阻挡，虽然还没有明文放开存款利率上限，但利率相对市场化的理财产品越来越成为银行资金来源的主流，平均成本超过4%。存款利率放开后，成本还会继续上升。与6.55%的房贷相比，息差只有2.5个百分点左右；与原来大量七折的存量房贷相比，银行几乎没有钱赚。
由于各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，在商业贷款不断紧缩的当前，多个城市公积金也出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，缘何也闹起了“钱荒”？
公积金闹“钱荒”，买房、提取都犯难
“都3个月了，公积金贷款还没批下来！”奔波数月看房买房，眼看“安居梦”卡在贷款上，南京市民李小姐倍感焦虑。如果不能在30天内付完全款，她需要支付违约金，更糟糕的是，购房合同还可能被取消。
在江苏，泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期，一些地区的公积金出现了年度“赤字”。
“公积金也闹起了‘钱荒’？”类似的焦虑情绪引发了连锁反应。8月底，济南引发“挤提”风潮，时一天约有1500人涌向济南公积金大厅。
公积金告急，很多购房者只能转向商业贷款，并为之承受沉重的房贷负担。
从“沉睡”到“偏紧”，为何受伤的总是“刚需”？
“辛辛苦苦交了七八年公积金，好容易攒到钱买个房子，要用的时候却告诉我公积金贷不出来，还要设置层层‘关卡’，增加贷款成本。”上海购房者柏先生的苦恼说出了很多人的心声。
事实上，公积金“荒”也只是今年以来的情况。前几年巨额公积金“沉睡”的烦恼仍历历在目。
有数据显示，2011—2012年，公积金年结余有四五千亿元，沉淀资金数额巨大。“取出来不够租房，存起来不够买房”，由于用途受限、提取困难，这笔巨款长期“沉睡”在银行的金库里。
“造成公积金‘沉睡’的原因是中低收入者是缴存公积金的主力，但他们对公积金的提取和使用较少。而楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。”江苏省社会科学院区域研究中心王树华说。
上海市房地产科学研究院副院长严荣等一些专家认为，公积金“沉睡”与吃紧并存归根结底在于难以统筹使用，造成楼市火爆的城市吃紧，而其他一些城市公积金沉睡。
苏州市公积金管理中心副主任朱建明表示，《住房公积金管理条例》距上次修改已经有10余年时间，很多内容已经不适应经济社会发展需要，特别是行政执法手段缺失，队伍、细则、解释缺乏都影响了公积金制度的推行。
另一方面，房地产市场交易量快速增长，带动公积金净流出加快。
权宜之计不解渴，制度破题是关键
由于公积金贷款供求矛盾异常突出，部分城市已采取降低贷款额度、“公转商”贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。
常州是江苏省“公转商”业务先行先试地区。截至2013年6月末，常州市住房公积金个贷率达到95.9%，全面超越红色警戒位置。为有效化解矛盾，常州于今年8月1日重新启动“公转商”补息贷款业务。
即便如此，依然不能化解诸多买房人的焦虑。北京市民王侃今年7月办完购房网签，开始等候公积金贷款，却被告知至少要等到年底甚至明年初，于是改申请贴息贷款。“且不说只能在邮储银行一家办理，而且手续特别麻烦，还不知道能不能办下来。”
“从长期看，还需要从根本上完善公积金制度，开源节流、依法缴存，并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波说。
创新公积金投融资功能才能更好地发挥资金效益。上海市公积金管理中心主任沈正超认为，完善公积金制度，还必须赋予住房公积金参与保障性住房建设的投融资功能，充分利用公积金结余资金或增值以直接投资或贷款融资等方式支持保障性住房建设，以达到提高效率、保值增值和促进城市保障性住房建设的目的。
此外，公积金“资金池”的分散管理，也降低了资金使用效率，使得各地“忙闲不均”。应加强公积金计划管理，加强公积金资金监管，实施公积金投资增值等。
目前南通市[含六县(市)]住房公积金缴存比例为单位、个人各8%--12%，、贷款依旧维持原先的贷款标准，其中首套房贷5年期以内的公积金利率为4%，5年期以上的公积金贷款利率为4.5%，市贷款额度为34万。
附：南通市公积金贷款制度解析。
一、住房公积金贷款条件
1、及时、连续、足额向市住房公积金管理中心指定银行开设的专户内缴存住房公积金满六个月以上；
2、具有购房合同、协议、首付款凭证， 已办理房屋产权证的，产权证从发放之日起必须在一年以内；
3、建造、翻建、大修住房，需获得当地有权部门的批准，并取得相关证明材料；
4、已支付不少于购买、建造、翻建、大修建筑面积90m2以上住房的30%(90m2以下的20%)的自筹资金作为首付款；
5、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
6、同意用贷款人认可的房产作抵押或有价证券作质押；
7、期房按揭贷款的，必须由市住房公积金管理中心和受托银行认定的房地产开发企业进行担保的证明；
8、贷款人规定的其它条件。
二、办理住房公积金贷款所需材料
1、提供《南通市职工个人住房贷款申请审批表》
2、借款人及相关人员具备法律效力的身份证明(身份证、户口本或结婚证等)；
3、未婚(离异)的借款人，需另外提供未婚证明(离异证明)；
??4、购买住房的，提供规范购房合同、财税部门监制的首付款凭证或契税发票、销售发票或产权证；建造、翻建、大修住房的，提供相关职能部门批准文件及有关合法权属证书等材料；
5、购买、建造、翻建、大修住房，以其它房产(自有、共有、第三人房产)作为抵押或以有价证券进行质押办理贷款的，还需提供其它房产证明或有价证券凭证；
6、要评估的房产，提供有权机构出具的评估报告书。
三、住房公积金贷款程序
l、借款人向住房公积金管理部门或受托银行提出申请，并填写有关住房公积金贷款申请表。
2、住房公积金管理部门或受托银行对申请人填写的申请表及所提供的材料进行审核，在规定的工作日内作出是否准予贷款的决定。对符合贷款条件的，由受托银行与借款人签订个人住房公积金贷款合同、房产抵押合同、还款协议等，并办理有关贷款手续。
3、对购买住房的，由受托银行原则上将贷款以转帐方式划入售房单位账户内；对建造、翻建、大修自住住房的，由受托银行按工程进度将贷款支付给借款人。
四、住房公积金贷款期限以及额度
贷款期限最长不超过30年。用于建造、翻建、大修住房及购买现住公有住房，贷款期限最长不得超过10年。借款人年龄加贷款期限，男最长不超过65周岁，女最长不超过60周岁。
贷款额度
1、住房公积金缴存80-100元/月（含100元/月）的职工，可贷款额度6万元；
2、住房公积金缴存100-150元/月（含150元/月）的职工，可贷款额度8万元；
3、住房公积金缴存150-200元/月（含200元/月）的职工，可贷款额度9万元；
4、住房公积金缴存200-250元/月（含250元/月）的职工，可贷款额度11万元；
5、住房公积金缴存250-300元/月（含300元/月）的职工，可贷款额度12万元；
6、住房公积金缴存300-400元/月（含400元/月）的职工，可贷款额度14万元；
7、住房公积金缴存400-500元/月（含500元/月）的职工，可贷款额度16万元；
8、住房公积金缴存500-600元/月（含600元/月）的职工，可贷款额度18万元；
9、住房公积金缴存600-700元/月（含700元/月）的职工，可贷款额度20万元；
10、住房公积金缴存700-800元/月（含800元/月）的职工，可贷款额度22万元；
11、住房公积金缴存800-900元/月（含900元/月）的职工，可贷款额度25万元；
12、住房公积金缴存900-1000元/月（含1000元/月）的职工，可贷款额度28万元；
13、住房公积金缴存1000-1200元/月（含1200元/月）的职工，可贷款额度31万元;
14、住房公积金缴存1200元/月以上的职工，可贷款额度34万元。
住房公积金缴存80-100元/月（含100元/月）的职工，在提供房产抵押担保的同时另提供一名正常、连续、足额缴存住房公积金且无住房公积金个人贷款的住房公积金缴存者作为担保人，可享受7万元的贷款；1998年12月1日以后新参加工作且正常、连续、足额缴存住房公积金（含住房补贴）的职工，可参照上述一档可贷额度；每户可贷款额度：购买新建商品房或二手房的,不超过所购住房价值和抵押物价值的80%；借款人如果以国库券、银行定期存单等有价证券作质押，贷款额度加贷款利息不得超过有价证券价值。
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