[摘要] “东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设
“东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”10日，国土资源部部长姜大明在国土资源工作会议上，针对特大城市宣布了上述规定。
一石激起千层浪。给除生活用地外的新增建设用地供应戴上“紧箍咒”，是否会影响当地地方政府的财政收入，进而“逼高”了住宅价格？“盘活存量”是否足以支撑市场需要？针对此，记者采访了多位业内人士。
提高城镇建设用地集约化程度
有评论人士向记者表示，上述政策的基本思路是向提高土地使用效率、改善生活方面转化。12月召开的中央城镇化工作会议提出，要严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。
上月底，在第二次土地调查数据发布会上，国土资源部副部长王世元透露，此次土地调查数据反映建设用地增速较快，许多地方存在建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高等问题，建设用地供需矛盾仍很突出。
那么，严格控制除生活用地外的新增建设用地，对特大城市的房价有何影响？同策咨询研究部总监张宏伟认为，在严控新增建设用地供应规模的背景下，短期来看，住宅地价或将上涨，以弥补增量减少而带来的土地财政缺失。2013年300城市土地出让金超3万亿元，创历史新高。就北京而言，去年全年累计土地出让金合计达1821.8亿，同比增长181%。
不过亿翰智库的分析报告认为完全不必有这个担心，因为对于东部经济圈超过500万的主要城市来说，土地出让金的主要部分还是来源于商品房土地出让，因此建设用地出让结构变更基本不会影响到整个城市土地财政收入。
该机构对南京、苏州、上海、杭州、北京、天津、石家庄、广州、深圳九大城市的建设用地出让结构进行了观察。结果发现，九大城市基本的商品房用地出让金额占比均超过80%，甚至有一部分城市的商品房土地才出让金的比例超过9成。
亿翰智库的分析报告甚至认为，出让结构调整将使商品房的用地增加以及可供应弹性加大，让政府在供给端有更大作为。换而言之，对于地价具有平抑作用。但每个城市面临的供给加大的拐点可能不尽相同，2013年土地出让较多的城市可能会在三四季度显示出供地加大的效果。
盘活存量进行时
不过，还有业内人士向记者表示，会否推高房价，关键得看城镇化土地能否从增量转到存量上来，换而言之，盘活的存量能在多大程度上满足市场需求。
国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英向媒体表示，过去城镇化进程中，各地政府不断征用农民耕地扩张城市。但由于成本更高，很多农民的集体建设用地却被保留下来，形成大量的“城中村”。北京、深圳等特大城市，包括省会城市和中等城市，都有大量的城中村。
他计算到，北京市近年来搞了50个城中村改造。这些村加起来，集体建设用地高达89平方公里，相当于北京老城区的总和。北京共有337个城中村，全市集体建设用地可能近400平方公里。
刘守英认为，这些地如果有序进入建设用地市场、充分利用，再盘活现有国有工业用地，提高其使用效率，城市发展的用地问题完全可以解决。
事实上，在市场的驱动下，各地方已经着手盘活存量。最近市场传言称，由于土地供应日趋紧张，北京将尝试工业用地转为商用、住宅的政策，通过调节建设用地结构，提升土地利用效率。虽然这一消息尚未得到官方证实，但北京引导市属国有企业以自有用地建设自住型商品房，这无疑也是盘活存量的题中之义。
还有媒体报道称，苏州已将盘活存量土地列入各县(市、区)考核目标，去年1-11月该市建设用地供应总量6.88万亩，其中3.88万亩是通过盘活存量土地而获得，占用地总量的56%。(记者朱玲)
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