[摘要] 日前，九龙仓中国地产发展有限公司以极迅猛速度，在常州、杭州等地执行多盘降价，业内瞩目，九龙仓迅速反应，并称之为“业务而非政策上的策略”，中长期仍看好中国市场。
日前，九龙仓中国地产发展有限公司以极迅猛速度，在常州、杭州等地执行多盘降价，业内瞩目，九龙仓迅速反应，并称之为“业务而非政策上的策略”，中长期仍看好中国市场。
不过，九龙仓地产内地掌舵人周安桥坦承，一些城市的供应量过大、供应节奏过快，确超出了房企意料。在某种程度上，可视作是城镇化进程中的陷阱，并称“今后的投资会更加谨慎”。
九龙仓是老牌港资房企中非常特殊的一个。内地房地产业进入快跑时代，很多进入内地的港资，仍然恪守香港的囤地高利模式。九龙仓则以更灵活的身段，与诸多内地房企合作开发，甚至先后参股绿城、远洋和龙湖。
一些观察者甚至认为，以九龙仓为代表的港资开发商，将来会越来越像内地房企背后的金主，以钱袋子与本地优势资源对接。
“我们抱着开放态度，但合作与否要看具体情况。”九龙仓中国地产主席周安桥说，合作让九龙仓“更接地气”。
楼盘降价
经济观察网：近期大家都在讨论你们多个楼盘的降价，你们是怎么考虑的？
周安桥：我们现在看起来，也许是当年地买贵了。在大家都会降价的情况下，我可能先下手为强，比你早降一个礼拜我就赢得了一个礼拜的空间，比你多卖100套总比少卖100套好。这是业务上的策略，而不是政策的策略。
因此千万不要误会我们进入全面减价，我们是根据不同的市场，不同的产品以及对未来12个月的判断进行调整。这个调整比较敏感的是涉及到成本。但在某些地方我亏本也要考虑。反过来，有的地方我觉得赚5000太少，我要赚8000，我可能要涨，这是一个业务的问题，而不是政策的问题。我们总体方向还是看好的，当然也会再分时间段。五年、三年、一年还是一个月。这两个月我们在观望，我们在等，感觉地方政府应该出台一些松绑政策。怎么松，松多少，我不知道。
经济观察网：这些地方应该是经济基础非常好的，为什么会这样？
周安桥：在表面上看来，经济发展好的地区，按说正常的情况下房价是随着经济的发展上升的。但是也会有房价不上升的情况发生。在过去这么多年城镇化的推动，有点自发的因素。个别地区供应量过剩，在一个很短的时间内同时推了很多的土地，配套各方面没有跟上，形成房价上不来。
我们在选择土地的时候，也确实免不了受一些传统的观念影响，到一个城市看它的人均GDP，看它的房价。但这样以后做了一个决定，一定不会错吗？也不是，比如说我买进一块地，觉得我是的，没想到三个月以后又有五块地卖出去了。因此政府也好，地方政府也好，我们一起检讨，是不是供地太多，配套不齐，十个地方都建住宅而没有医院、学校、商场。所以外面批评过去的城镇化会造成一些所谓空城、鬼城。但是作为发展商来讲，也不能抓住一点说中国城镇化都失败了。但是我们会更小心的选择未来新进的城市。
刚有朋友想给我介绍项目，我说其实最安全的是老城改造，它拆迁很麻烦，成本很贵。但是盖了房子，市场问题不大。如果离开这里20公里以外，房子盖的更好，但是市场不稳定。在城镇化概念发展中，我们看到了巨大商机，但是不知道怎么迈出这一步。在未来的城镇化里面，有很大机会也有不少陷阱。
房企合作
经济观察网：有人说，如何理解内地市场，融入并实现发展，对港资房企是很有意思的话题。你怎么看？
周安桥：香港做地产，一直确实有一个不成文的规矩，土地越放越值钱，而且香港没有土地增值税。所以放十年可能涨3倍、5倍、10倍。有时候卖掉的还不如不卖，卖掉了变成现金不一定买的进一块土地。所以香港发展商过去比较喜欢放长线做地产，不着急。在内地来讲，这二三十年以来，大部分所谓成功的地产商是靠快速周转的，其中的问题是内地有土地增值税。比如你赚了两亿，可能税要付掉很多。所以一年赚2个亿和五年赚4个亿我们算一下，前面那个更好。这个确实对我们需要深刻的反思。
合作的对象越来越多以后，他们的做法影响了我们。这个东西想学容易，真的学起来又很困难。往往内地的公司在拿地之前已经有方案了，方案做的很细，关系也都打好了，他可以在出乎意料的情况下就可以拿申请，甚至在不是很合法的情况下动土。罚点钱也无所谓，他算大账。这些对我们香港公司来讲，想也不敢想。
经济观察网：房企合作，结果一向不如人意，你们如何选择？
周安桥：90%以上都是成功、愉快的。少数不怎么成功，但保持愉快。这里面我觉得最重要的几个事情，就是所谓的态度。首先立足于为什么要合作。你们问到综合体，我态度就比较骄傲，不需要跟别人合作。但是反过来住宅，我们确实觉得，我们不如内地发展商，你们叫接地气、掌握市场，掌握消费者的品味、习惯。
经济观察网：哪些情况你们会选择合作？
周安桥：我们对合作抱着一个开放的态度，但没有特定说非要跟谁或不跟谁合作，要看情况。举个例子，比如我们在某个城市看中一块地，报名以后没有人抢，我就单独开发了。如果还有其他7、8家报名，有一两家是我们老相好，如招商、中海、万科，我们就不抢了，大家合作。还有比如我们并没有看到一块地，对某个市场不太了解，这些朋友主动找到我们，想合作。还有一些情况复杂些，同时三四个人看中要合作，我们内部还要经过很痛苦的选择。
经济观察网：具体分工如何安排？
周安桥：在我们的合作中，绝大部分都是让对方操盘，他出总经理。一般一讲到合作你出总经理我出副总经理，你做总经理我做董事长，针锋相对。而我们合作，董事长我们做，总经理他们做，但是很多情况下，我们没有副总经理，可能在财务上有一个制约，派一个财务总监。这也是很公平的，两个君子合作，本来数字都是可以公开的，对方一般也很愿意接受。信任是一个合作的很重要的因素。
当然我们也会参与市场、售价、定位判断，但以尊重合伙人为主。如果合伙人对市场不了解，对定位没有把握，我不应该跟他合作，或是我合作了一次以后知道他这个人不行的，下次就不跟他合作了。
经济观察网：你们跟同一对手有过多次合作的经历。
周安桥：我觉得合作里面有一个很重要的，就看有没有回头客。合作也是同样的道理，能够跟一个对手合作一次两次三次，甚至现在有一家公司在短短几年间有10个项目合作了。
在重庆跟中海合作，是一个经典例子，个项目他60我们40，第二个项目我们55他45，第三次我们50对50。所以我们开董事会很有趣，讲商业地产就是我们主导，讲住宅他们主导。我们认为这就已经到了合作的境界。
经济观察网：会继续寻求跟内地房企业在股权层面(类似绿城)的合作么？
周安桥：跟绿城的合作，是一个特殊的情况。像这种机会，我们不会企盼很多，如果再有的话当然也愿意，但是不太容易。要入股一个的公司，同时原来管理层抱有欢迎态度，又拿到第二股东的权益，而且没有付出所谓过高的代价，非常难得。就像我们拿一块地一样，又要好地，又要好城市，又要好价钱，这是一个偶然的情况。至于其他两家其实股份相对稍微比较小的，都是5%、6%、7%左右，各有一些小故事。只能这样讲，我们不积极主动在市场上找这个机会。
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