微调与维稳龙年南通楼市政策循迹——202南通楼市年终白皮书之政策篇

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　　2012是传言中的“世界末日年”，这一年注定是不平凡的一年。这一年，纵然调控依旧，与2011年各种调控政策轮番轰炸不同，今年的楼市要相对平静的多。虽然没有较多的政策出台，但之前的重磅调控政策依然没有停止，楼市整体仍处厉政之下。2012年，是巩固年，或是微调年，亦或是一个赌场下，各方的博弈年。
　为了巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移地不放松房地产调控；一些地方政府不断地触碰调控红线，可是无疾而终，终30多个城市转向公积金贷款的微调；2次降准、3年来首次降息。于是，开发商在赌，购房者在赌，地方政府也在赌。

温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展。2012年，温家宝总理多次在各种场合指出要巩固房地产调控成果，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

十八大后，中央仍然紧守调控大门。 在本届政府所作的工作报告中，对房地产行业未有过多提及，但调结构保民生无疑是新一届政府经济工作的重心，房地产行业恰恰与这两项任务息息相关。从住建部部长姜伟新在“十八大” 中外记者招待会上的讲话可以看出，政府对各地楼市的市场及政策变化高度关注，下一阶段将继续巩固调控成果，对自住与投资投机需求的差别化政策将继续实施。[详细]

据中指研究院统计，仅上半年，全国就有30多个城市进行政策微调鼓励合理需求，且多为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策…
转而下半年，上海、北京、山东、武汉、广州等省市重申坚持房地产调控不动摇，纷纷响应中央坚持调控不放松精神，强化执行力度…
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日期	地方	关键内容
2月7日	芜湖	鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策
2月7日	芜湖	对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
2月11日	芜湖	《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。
2月22日	上海市	上海市房管局称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。即持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套。
4月	二三线城市提高住房公积金贷款额度	南昌、蚌埠、新疆克拉玛依、遂宁、日照、信阳、大连、滨州、常州、郑州、南宁等二三线城市上调公积金贷款额度，调整额度在15%至25%不等。
5月8日	扬州	对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰ 的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
5月	多地放宽公积金贷款	芜湖、池州、漳州、永州、莆田、临沂、重庆等上调公积金贷款限额，永州住房公积金贷款年限延长。
5月23日	湖南省发改委	湖南省发改委召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策。
5月25日	厦门市国土资源与房产管理局	5月25日，上海证券报报导称“传厦门楼市政策微调多类人群有望获再购房资格”，引起众多新闻媒体转载。为避免在社会上引起误解，在此，我局郑重澄清，我市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。
5月30日	湖南发改委	湖南发改委信息中心副主任田拥军接受记者采访时表示，关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实。他强调“湖南发改委从未研究楼市救市措施”。
6月26日	河南省官员否认调整楼市政策	河南省住房和城乡建设厅、省发改委等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，指出凡家庭名下无房产登记的均视为首套房，首套房利率更优惠，加大信贷支持建设中小套型、中低价位商品房的企业，提高公积金贷款额度等。
7月14日	珠海楼市松绑一夜叫停	13日，有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消限价，且部分地区取消限购。仅数后，该局主要负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变。
8月2日	义乌：从未宣布取消限购令的实施	关于“义乌住房限购取消长达7月”消息，浙江省建设厅房地产市场监管处负责人对媒体表示，义乌市房产局正在调查此事，若媒体报道属实，将会问责义乌市相关负责人。
8月2日	义乌：从未宣布取消限购令的实施	浙江省义乌市建设部门2日表示，义乌市从未宣布取消“限购令”的实施，今后仍将坚决贯彻执行既定的各项房地产市场调控政策，坚持房地产市场调控力度不放松。
9月12日	深圳市	职工个人申请的，单套住房的公积金贷款额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款额度为90万元，此外规定还表示，公积金贷款首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。该规定自2012年9月28日起施行，有效期五年。
10月8日	济南公积金贷款政策调整	济南住房公积金管理中心发文调整住房公积金贷款政策，新规定自2012年10月8日起实行，调整后个人申请住房公积金贷款的可贷款额度为25万元（章丘、平阴、济阳、商河为20万元）；还规定公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在90平方米(含) 以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍为30%。
10月8日	贵阳市人民政府	严格执行国家房地产宏观调控政策，抑制投机投资性购房，切实稳定住房价格，满足各类购房需求；
10月8日	贵阳市人民政府	降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。
10月24日	武汉住房公积金管理委员会	自2012年10月 20日起，二手房（首套）住房公积金贷款限额由40万元提高到60万元。
11月1日	镇江公积金贷款政策调整	镇江市住房公积金管理中心发文调整住房公积金贷款政策，新规定自2012年11月1日起实行。该政策规定：
		购买普通自住住房，首次申请住房公积金个人住房贷款的，可根据首付后剩余房款的金额确定贷款额度，但借款金额不突破住房公积金个人住房贷款限额；
		进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。
11月5日	中山市公租房实行积分制	中山市发布《 2013年度中山市流动人员申请积分制管理须知》，根据该规定，通过积分制申请公租房的人员积分累积超过60分后，可到工作所在地申请公租房排名。

央行、住建部等支持首套房

货币政策微调力度加大

2012货币政策调整时间及幅度
日期	存准金率调整	政策调整详细
2012年2月14日	下调0.5个百分点	中国人民银行决定，2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行3年内第二次下调存款准备金率。
2012年5月18日	下调0.5个百分点	中国人民银行今日决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年来第二次下调存款准备金率，也是08年以来第三次下调。

日期	利息调整幅度	调整详细
2012年6月8日	下调0.25个百分点	自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
2012年7月6日	下调0.25个百分点	自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

政策：首套房贷利率优惠
2月初，各地传出首套房贷利率回归基准利率，此正是刚需开始聚集的时刻。3月初，首套房贷利率开始松动，首现9折优惠，并且央行重申要全面落实差别化住房信贷政策，支持刚需买家，刚性需求开始大爆发，并趁着各地微调政策之际，全国的政策空窗期开始密集成交。3月底，各地首套房贷利率普遍85折，，楼市初现曙光。
结果：但好景不长，5月中旬工行带头，各大行跟风，多家银行叫停首套房贷利率优惠，本年度场成交高峰暂告一段落。【详细】

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3000亿

中央财政提前下达逾3000亿资金

　　自10月份以来，中央财政已经下达多项2013年涉及社保、卫生等方面的预算指标和资金，合计达3429.78亿元。…[详细]

500万套

今年500万套保障房任务提前达标

　　今年1-10月，全国城镇保障房工程新开工722万套，基本建成505万套。这意味着2012年保障房新开工和基本建成量已经提前达标。… [详细 ]

1400万套

"十二五"保障房建设目标确定

　　7月20日，国务院发布《国家基本公共服务体系“十二五”规划全文》，共确定了44类 80个基本公共服务项目。 … [详细]

中央保障房建设补助资金力度加大

保障房融资多样化

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月22 日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

人均住房超40平米征房产税须慎之又慎

　　每一个新税种的征收，都会引来公众的围观。一者，缴税西方被比作和死亡一样都无法逃避的事情，房产税的征收自然也会关系到众多公民的切身利益；二者，当下而言，税负已经成为民生之痛，虽然传言的“中国税负痛苦指数世界第二”消息并不能证实，也不能完成证伪，但不可否认的是，许多人、许多企业已经感受到了税负的压力。 [详细]

社科院建议:人均住房超40平米部分征收房产税

　　中国社科院财经战略研究院今日发布《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》报告，报告从财税视角设计了一套适应中国新型城市化进程的住房保障政策框架，简称 “财经院方案”。报告指出，如维持当前的建设力度，中国住房市场的总量供求矛盾并不突出。当前中国住房市场的主要矛盾是结构性矛盾，即高房价超过居民支付能力；保障性住房供给比重较低。未来政府住房保障的责任将不能仅仅着眼于现有城市户籍居民而应覆盖到在城市居住的所有居民。[详细]

2012年房产税扩围屡出消息屡遭否认

颇为吊诡的是，此番房产税扩围声渐起的源头之一，同样来自官方。此前的8月20日，国土资源部网站转载的一则报道称，湖南、湖北两个新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，这篇文章还言之凿凿地称，此次试点的计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。不过，该篇报道随后被国土部网站撤下 [详细]

2012年11月两湖房产税试点低调进行

10月突传湖南、湖北第二批房产税试点暂停，一石激起千层浪，同时，针对房产税改革的质疑之声不绝于耳，法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。记者多方采访获悉，新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。[详细]

2012年11月社科院建议人均住房超40平米部分征税

按中国社科院的建议，人均住房超过40平米就要缴纳房产税，这意味着，如果一名单身青年购买了一套50平米的房子，或者夫妻二人购买了一套90平米的房子，抑或一家三口住着一套130平米的房子，他们就得缴纳房产税。恕我愚笨，不太明白社科院的建议道理何在设定40 平米这个界限的依据何在。[详细]

2012年12月房产税扩征方向已明确

对于有关“如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元” 的报道，财政部财科所所长贾康昨天向本报记者证实，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。财政部财科所副所长刘尚希同日接受本报采访时表示，税率和起征点应允许各地间存在差异。[详细]

住房用地供应计划更务实

供应计划缩减，但仍高于过去几年实际供应水平

国土资源部日前发布公告称，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量。2010年和2011 年，国土资源部制定的住宅用地供应计划分别达18.5万公顷和21.8万公顷。 [详细]

住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房

2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量79.3%，与去年实际的10.88万公顷相比增加25.8%。去年开工1000 万套保障房，保障房用地落实4.81万公顷，今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实 2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。[详细]

2009年-2012年全国住房用地供应情况

2009年	2010年			2011年			2012年
实际供应 (万公顷)	计划供应 (万公顷)	实际供应 (万公顷)	计划完成率	计划供应 (万公顷)	实际供应 (万公顷)	计划完成率	计划供应 (万公顷)	相比2011年计划供应	相比2011年实际供应
8.2	18.47	11.5	62%	21.8	12.5	57%	17.26	-21%	38%
数据来源：CREIS 中指数据、国土资源部公告、2011年国土资源公报

土地监管加强，强化楼市调控不放松预期

合理增加普通住房用地，确保保障房用地

为确保今年住房供地计划顺利落实，公告对各级国土资源主管部门提出明确要求：加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督察指导；合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。继续对保障房用地实行责任考核；加强土地市场违规检查。其中，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，确保保障房用地，为近几年土地监管工作一贯的重点。土地市场加强监管，继续贯彻中央坚定...[详细]

2012年国土资源部发布公告对各级国土资源主管部门提出明确要求

主题	主要内容
加强住房市场督查力度	1.加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督察指导。 2.加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督察力度。
控制高档住房用地	合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
确保保障房用地	1.对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批，优先安排使用存量土地，鼓励在商品住房小区多安排配建，以有利于方便群众生活和工作，减轻新建设施配套成本压力。 2.继续对落实国家保障性安居工程建设用地建设情况实行目标责任考核，由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责。
加强土地违规检查	依托土地市场动态监测监管系统，进一步完善土地出让公告审核制度，掌握拟出让宗地的具体情况，及时制止违反单宗出让面积规定、捆绑出让、“毛地”出让和容积率低于1等违规出让行为。
实现土地有效供应	1.市县国土资源主管部门要会同相关部门，充分运用土地市场动态监测监管平台，以按时开竣工为重点，做好住房用地供后开发利用中存在问题的预警、巡查、督办、反馈、通报工作，切实解决好已供土地开发利用能够闲置土地、违法转让、擅自改变用途性质、违法合同条款建房等问题，实现土地的有效供应。 2.派驻地方的国家土地督察机构在例行督察等工作中加强对地方政府落实住房用地供应计划的监督检查。
资料来源：中指研究院综合整理

公积金条例修订版明年公布降低贷款首付比例

针对全国多地调整公积金政策的举动，人民日报12月3日在题为《地方先行，寻路公积金改革》的报道中，对今年以来全国多个城市调整公积金政策给出的评价是……[详情]

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预售制存废引热议房地产业深层改革迫在眉睫

近日，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制，但受此影响，沪深两市地产股整体下跌。预售制存废之争……[详情]

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徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。对于今年小产权房的工作，他表示将在调查研究……[详情]

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随着楼市“暖冬”的出现，地方政府年终推地情景再度上演，包括上海等地在内，近期频频出现准地王现象，大有冲击年度土地出让收入之势，这也引来业界普遍关注……[详情]

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江苏上调住房公积金缴存基数上限涨1500元
江苏省人才流动服务中心发布《关于调整住房公积金基数及比例的通知》，并从2012年7月1日起执行
通知显示，调整对象为2012年6月30日前正常缴费的人员。新住房公积金基数标准为下限1320元，上限13700元，也就是不低于江苏省人社厅公布的新工资标准，不超过南京市统计局公布的2011年在岗职工月平均工资的3倍。

江苏户籍改革就业上学与户口性质将彻底"脱钩"
江苏省政府办公厅日前发文推进户籍管理制度改革，今后江苏就业上学不与户口性质挂钩，并明确我省户口迁移政策。省政府要求，对造成暂住人口学习、工作、生活不便的有关政策措施进行一次集中清理，该修改的认真修改，该废止的坚决废止。今后出台有关就业、义务教育、技能培训等政策措施，不要与户口性质挂钩。省公安厅将在全省范围内全面推行暂住人口居住证制度。
对农村人口已落户城镇的，要保证其享有与当地城镇居民同等的权益;对暂不具备落户条件的农民工，地方政府也要针对性地完善相关制度，下大力气解决他们当前在劳动报酬、子女上学、技能培训、公共卫生、住房租购、社会保障、职业安全卫生等方面的突出问题。

南通住宅物业收费新标准不得收取装修押金
《市区物业服务收费管理实施细则》在六个方面得到完善：一是业主大会成立前，普通商品住房的物业服务收费及住宅区停车服务收费，实行政府指导价，其物业服务收费标准应经区价格主管部门核准；二是制定了分项目收费标准，该标准为基准价，具体执行可根据实际情况在基准价上浮不超过20%，下浮不限；三是物业区域内的住宅电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公用用水等，可纳入代收代缴费用；四是前期物业服务收费预收时间一般不超过半年，因业主原因未及时办理入住手续、手续办理后未入住或连续空置半年以上的物业，应不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费；五是物业企业不得收取房屋装修押金、保证金；六是房屋公用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本等。

南通出台市区普通商品房新规促项目尽快上市
南通市房管局出台《关于市区普通商品房相关配套规费延缓征收的会办意见》等配套文件，对通城房地产市场相关事项加以明确。一是自2012年7月1日起，为使符合预售条件的商品房尽快上市销售，增大商品房供应、增大购房市民的选择范围，促进房地产市场健康发展，各规费征收部门对原先房地产开发中，必须在申领商品房预售许可证前缴交的基础设施配套费、人防建设费和白蚁防治费，延后改为在楼盘主体竣工后的接水环节征收。二是商品房预售许可证发放的主管部门房管局，在房地产开发项目新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金足额缴交后将先行发放预售许可证。三是对限价商品房等惠及民生的开发项目一律先行发证，加大保障性住房的供应力度，确保国家房地产调控政策落实到位。

南通出新规优惠个人限价住房贷款
为加快推进南通市区保障性安居工程建设，改善住房供应结构，不断完善市区住房保障体系，扶持中等偏下收入住房困难家庭购买保障性（限价）商品房，近日南通市房管局发布通知称，与建设银行南通分行签订了《关于支持购买保障性(限价)商品房贷款合作协议》(以下简称《协议》)，加大对个人购买限价商品房贷款需求支持。
《协议》中指出，建设银行将进一步加大对南通市区保障性（限价）商品房建设的支持，拟推出个人保障性(限价)住房贷款，对经甲方审批通过的个人提供购买保障性(限价)商品房的贷款需求支持。对已签订按揭合作协议保障性(限价)楼盘的个人保障性(限价)住房按揭贷款实行“绿色通道”，在受理、调查、审批、发放等环节，优先办理，满足居民购买保障性(限价)商品房的需求。

南通出台公租房优惠政策免征行政事业性收费
为切实解决城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难，加快推进公共租赁住房建设，南通市物价局在充分调研的基础上，会同市房管、财政部门制定了公共租赁住房建设的价费优惠政策。
在公租房建设环节，相关部门决定免征各项行政事业性收费和政府基金；执行政府定价或政府指导价的经营服务性收费标准一律按下限标准执行，没有下限的一律按照不高于收费标准的80%执行；省级及以上开发园区免收环境影响咨询费、雷击风险评估费、房产测绘等经营服务性收费，其他区域建设的按省定标准的50%执行。

未来走向——展望2013年，暴涨论、维稳论、下降论各执一词。随着房产税的扩容升温，明年或将有更多的城市试点房产税；另一方面，住房保障措施将是重中之重。而2013年楼市仍将“稳”字当头，若受经济形势的影响，不排除稳中偏松的可能性。楼市的调控政策，主要是抑制投资性或投机性需求，而现在的市场购买力是以刚需为主，只要调控不松，整体房价稳中微升。

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