[摘要] 在大城市里拥有一套住房，对很多年轻人来说，是一个很难实现的梦想。今后房价是涨还是跌、现在是买还是不买，这两个问题已经困扰人们10多年了，今年不但依然没有答案，还让这个答案变得更加扑朔迷离，难以捉摸。2011年，中国楼市又将走向何方?我们拭目以待。
在大城市里拥有一套住房，对很多年轻人来说，是一个很难实现的梦想。今后房价是涨还是跌、现在是买还是不买，这两个问题已经困扰人们10多年了，今年不但依然没有答案，还让这个答案变得更加扑朔迷离，难以捉摸。2011年，中国楼市又将走向何方?我们拭目以待。
早有“吹风”的调控
站在2010年的尾巴上回顾楼市，人们发现，今年热词有了新的变化，“蜗居”、“蚁族”、“丈母娘房”等流行语纷纷让位于“央企退市”、“房产税”、“限购令”等政策性强的字眼。一些人惊呼，今年可谓楼市当之无愧的政策调控年。事实上，早在去年底，关于今年楼市调控的基调就已定出。
2009年底的中央经济工作会议提出，2010年要遏制房价过快上涨势头。随即，国务院出台了遏制部分城市房价过快上涨的4条措施，其中之一便是要抑制投资、投机性购房。同时，金融危机前后出台的一系列楼市刺激政策也陆续退出，例如，个人住房转让营业税征免时限就由2年恢复到5年。
不过，当时的人们并不以为然，还是疯狂地看涨房价，“井喷”代替了“小阳春”，人们的口头语也从“我该不该出手”变成“好房子还有没有”，各城市都出现了“赶集”购房现象，2009年12月份70个大中城市房价同比上涨7.80%，远高出11月份(5.70%)和10月份(3.90%)。
新年伊始便“小试牛刀”
时间刚滑入2010年，1月1日，财政部“5年内住房转让全额征收营业税”的规定便开始实施，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，对炒房者带来不利影响。体现在济南便是，今年1月份，二手房成交量出现大幅下降，只成交1500多套，环比下降约70%。
紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源＋明码标价”……这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“拳”。
不过，对“国十一条”，百姓认为，新政不新，老生常谈，难抑房价，执行缺监管，落实难到位。大家认为地方政府会“打太极”，最终导致“国十一条”效力落空。
事实也确实如此，今年1至3月份，70个大中城市房价同比上涨幅度节节攀升，分别为9.50%、10.70%和11.7%。2月20日，银监会又发布《流动资金贷款管理暂行办法》，打击炒房者，其规定，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。
“央企退市”磨磨蹭蹭
“眉毛胡子一把抓”不行，调控又转向了重点击破。近年来，众多央企“不务正业”，直奔“钱途”，挟巨资南下北上，在制造一个又一个高价地的同时，也造就了许多“地王”。央企的财大气粗，引发了其他房企无限的“羡慕、嫉妒、恨”。同时，高房价也被普遍认为是央企造就的“地王”助推的。
在诸多微词和指责声中，3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷”。
不过，12月6日，银监会日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行，只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款。银行通过收紧资金或许可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，而这也将大大提高非主业房地产央企的“退市”进程。
“新国十条”动真格的
一次次小打小闹式的调控不但没有让房价停下飞涨的脚步，反而使房价涨幅越来越大。今年4月份，70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下今年到目前为止单月涨幅。市场出现了一致看多的房价预期，这种预期加大了投资性和恐慌性购房的比重，进一步推高房价，让普通工薪阶层“望房兴叹”，市场不满情绪上升。
然而，“住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”，房价调控俨然已成为政治问题，关乎社会和谐与稳定。于是，调控开始动真格的了，4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。
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调控发力：停贷
不得不承认调控动真格的威力。“新国十条”出台后，4月份商品房预售销售率仅为12%，相比3月份38%的销售率降幅达七成。5月，北京房价15个月首次出现回落。7月份，商品房销售面积同比下降15.4%，一线城市更为明显，北京7月份的新房成交套数仅为去年同期的1/3。
与此同时，年底银行信贷额度出现紧张状况，房贷审批时间比原来延长半个月。2011年前许多银行不再放款，虽然并不影响市民贷款买房，一切手续依然可以照办，只是要等到明年年初才能放款，但这意味着卖房的开发商则要等到明年1月1日才可以得到这笔银行贷款，这显然对房地产企业不利。“理想是丰满的，现实却是骨感的”，“新国十条”虽然一定程度上抑制了炒作，打击了房地产企业，却也伤及了无辜。例如一些改善型自住购房者就受到了“贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的影响，他们一边高唱着“为什么受伤的总是我”，一边谋划着如何曲线救国，并由此催生了假离婚、代购等形形色色的歪招。
“限购令”风起云涌
国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延，例如深圳9月30日晚紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
到11月16日，已有16个城市颁布“限购令”。不过，虽然“限购令”抑制了实施城市的市场需求，但投资客可以从“限购”城市转向“无限购”城市，从一线城市向二、三线城市转向，这对“无限购”城市和二、三线城市来说，不是个好事儿。另外，多数“限购令”的执行期限到年底，其后发展如何，值得关注。
空置率与房地产税
市场上有多大比例的房子是被用作投资或投机的？媒体曾用“零水电”、“晒黑灯”等方法粗略计算出了房屋空置率，并认为空置的房子就极有可能是被用作投资或投机的。但究竟有多少空置房，至今没有一个权威的说法。
9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。
空置房的存在让人们想起了一年来几乎没有消停过的房产税，是否应该征收呢？赞同者认为，房产税的出台将改变我国当前税收“重交易，轻持有”的现状，将是遏制楼市投机、平抑房价最“给力”的手段；反对者则认为，当前民众税负已经很重，加征房产税将加重人们的负担。
当人们还在为房产税该不该征而争论不休时，财政部官员及有关专家学者近期频繁在公开场合表态，甚至给出了时间表，开征房产税似已板上钉钉。如果征税是大势所趋，那么对征收时机和具体方法的科学论证就显得尤为重要。如果时机和税率把握得不好，准备工作做得不充分，扩征房产税不仅难以打压高房价，反而会造成税负转嫁，从而进一步推高房价。
“保障房”：穷人新希望
经历数次调控，楼市已现积极变化，但量跌价滞的局面并未根本改变。于是，“胶囊公寓”、“蛋形蜗居”被关注，《沁园春?房》热传：“神州大地，万人蜗居，亿人盼房。望市内郊外，空楼大厦，售楼中心，炒房滔滔。祖孙三代，倾尽所有，难与房价试比高。须钞票，清储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，逼无数白领竞折腰。昔秦皇汉武，闻所未闻；唐宗宋祖，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好蜗居蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝。”
如何让穷人也能住上房子？“重庆模式”进入人们的视线，其推出了大规模的公租房，供应对象包括符合规定的本地无住房或住房困难家庭、大中专院校及职校毕业生和外来务工人员。其政府拨款、社会融资以及租金冲抵银行利息相结合的融资模式备受赞誉。“重庆模式”得到了认可并推广。4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。
6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。今年，保障性住房的关注度、建设力度，已经是近几年所未有。就在各界高呼今年是我国保障房建设的一个里程碑时，住建部又发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。
不过，按照房屋建设周期计算，从开工到入住起码需要一到两年时间，今明两年开工的保障房，究竟何时能够交到低收入群体手中，还是个问号。
2011年，通胀和流动性过剩双重压力袭来，必将加剧调控难度。必须改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，从制度上推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈。（作者：茅屋书友）
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