[摘要] 楼市变化，取决于调控，还取决于整体经济环境的变化，而每年面临的经济环境大相径庭。今年异于往年，2010年异于2007年。2011年，楼市到底会重复哪一年的故事？
又遇调控政策不断，又到楼市决断时刻。
房产税试点已铺开，限购城市不断增多，调控声声急下，从没有标准答案的选择题再度面临抉择：2011年楼价，将会向左还是向右？上行还是下滑？
楼市变化，取决于调控，还取决于整体经济环境的变化，而每年面临的经济环境大相径庭。今年异于往年，2010年异于2007年。2011年，楼市到底会重复哪一年的故事？
2005年
楼价短暂回落了三个月
调控手段：主要针对交易环节征税
●3月17日：房贷“升息”，首付升至三成
面对过热的楼市，央行再次上调个人住房贷款利率，不再实行优惠利率，回复到同期贷款利率水平，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款首付款比例可由20%提高到30%。
●3月26日：“老国八条”，控制投资投机
国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。“老国八条”直指楼市投资、投机，认为部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快。并要求地方政府及相关部门控制不合理需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力的地区，要追究有关负责人的责任。
●4月27日：“新国八条”，运用税收调节
国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。“新国八条”再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市“穴位”，强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。
●5月11日：“八条意见”，“六一大限”现身
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，业内人士称为“八条意见”，明确指出期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让为后续具体政策的出台定好了基调。2005年6月1日，“八条意见”正式实施，这一天被称为“六一大限”。
●5月31日：两年内转手全额征收营业税
国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台《关于加强房地产税收管理的通知》，对“八条意见”做出了更细化的要求。当中明确，2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
即时市场反应：
冲刺“六一大限”
2005年的调控，主要针对交易环节的征税。让市民最为担心的是“购买不足两年的住房对外销售全额征收营业税”。
虽然北京、上海等城市早已对房地产市场进行过调控，但对2004年楼价才开始上涨的广州楼市而言，很多市民对调控政策依然感觉新鲜，因此更显紧张。为了能赶在“六一大限”前交易，5月底众多市民开始冲刺递件。有的地产经纪连续在广州市房地产交易中心排了5天的队，有部分市民为了能及时递件通宵排队。当时，房地产交易中心到处都是排队的人，一些地产经纪不断在现场call客，不少人更是几个手机齐上阵。轮候叫号的大厅座位早已坐满了，不少人只能站着。据一些中介公司说，他们峰的一天，公司一共派出了15个人，其中专门负责办案的8人，带客户的经纪前前后后共来了十几人次，还设立了“现场指挥中心”。
在最后几天，不少中介公司还专门找人到交易中心楼下的银行专门负责排队，因为到后来，排队的瓶颈已经落在银行收费上，要是客户付不了钱，就不能换取税收发票，不见税单，有的客户对“六一大限”还是放心不下。
中长期影响：
楼价短暂回落三个月
★调控期间
从3月到5月底，是2005年政策密集出台的时间。这段时间内，广州一手住宅的成交量、成交价比较稳定，政策对其影响不大。
★调控后个月
政策出台后的6月份，广州一手住宅成交量和成交价都有一定幅度的上升。
★调控后第二至第四个月
7月至9月这三个月时间里，成交量保持在六七十万平方米的幅度，所受影响不算太大，但成交均价都在“4字头”，与6月份相比，楼价下滑幅度在7%-9%之间。
★调控后第五个月
成交量保持70多万平方米，成交均价大幅升至该年度新高，环比涨幅达13%，政策影响开始减弱。
★调控后第六个月
成交量上升至百万平方米，均价为“5字头”，政策影响几无。
2005年调控期间及后的广州一手住宅成交情况
月份 成交面积 成交均价
(万平方米) (元/平方米)
3月 67.05 5060
4月 71.74 4979
5月 67.53 5189
6月 92.22 5303
7月 68.35 4849
8月 67.26 4896
9月 75.29 4950
10月 74.21 5597
11月 110.01 5267
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