[摘要] 2010年潍坊房价飞涨，由年初的均价3000元出头涨到现在的4035元/平米，7000元以上房源早已出现。春节过后，调控不断，但潍坊房价涨势依然，还是看看2011中国最先降房价的十城市吧。
2010年南通房价飞涨，由年初的均价3000元出头涨到现在的4035元/平米，7000元以上房源早已出现。春节过后，调控不断，但南通房价涨势依然，还是看看2011中国降房价的十城市吧。 （房天下综合整理）
N01、三亚
2008年上半年三亚的滨海洋房与集合别墅售价在7000元左右，下半年上涨至9000元，2009年上半年迅速上涨至14000、17000、19000元，至岁末，三亚出台了一人限购五套房政策以抑制已经突破三万元大关的海景别墅或洋房。（房天下综合整理）
三亚作为国际旅游岛的金三角中心，受到国内外消费者的青睐，房价快速上涨亦在预料之中，但如此短的周期集中翻番如此厉害，再现了比当年更为惊人的疯狂。（房天下综合整理）
除非热钱与投机资金作怪，不然不可能短期集中上涨如此迅速，预期伴随政策管制与当地行政控制措施出台，再加上整体环境的紧缩，三亚跌幅应该排名最前。（房天下综合整理）
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N02、济南
两年前济南东郊房价尚在4000以内徘徊，全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设带动了本区域房价迅速上位，与此同时，济南中心区房价在金地等名企带动下迅速拉开层次，由此让济南房价迅速步入到先进省会城市的行列，目前济南住房单价稳定在六七千元之间，高档住宅突破三万元大关。的章丘房价亦节节攀升。（房天下综合整理）
但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价，并且齐鲁大地由东而西一字摆开，东有青岛，中有济南，西接河南，全省总体均价呈现快速上涨态势，而省会吸纳的投资消费带动房价快速上涨的局面不可持续，预期济南房价将稳定在均价6000元左右比较合理。（房天下综合整理）
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N03、杭州
现在的杭州楼市，可用两句话来形容，一句是指杭州市区，即原有杭州市区范围，天价房比比皆是，另一句就是直把汴州作杭州，意思是说杭州各周边城市以杭州为标准快速跨进，形成杭州三角高价区域。
杭州固然具备宜居城市的优越地理与历史人文条件，但杭州周边严格来说是工业兴市，因此团聚在杭州周边三百公里范围的大城市如苏州、昆山、上海都可以吸引本地消费出城，但实际上杭州的高档住宅一直不愁销路，有更多的外地人移师杭州。预期异地投资今年应该会大幅缩减，所以杭州房价将整体下滑 （房天下综合整理）
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N04、东莞
泛珠三角一体化以及广深一体化亦不足以支撑东莞同时近百个高档盘的推盘量，五步一酒店十里一公园也不中以支持这个城市按月上涨的住宅单价，其二手房全年差不多翻一番，由原来的3700元到年末的6100元，新房价格反季稳定在6300元左右，别墅更实现了开售即罄。
东莞本地改善性刚需可以支持五六千元的住宅均价，但按照岁末的趋势，以前住宅均价一直徘徊在5200-5600元之间，最后一个季度却迅速稳定到6200元关口，这证明本地需求释放仍然为当地需求主力。
但东莞投资投机市不太具备长期性，因此在紧缩影响刚需的条件下回调到原有水平是今年价格主流，下调空间在500元左右比较现实。（房天下综合整理）
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N05、武汉
武汉是最应该合理下跌城市，其非规范原因在于：武汉如同这个平民化城市一样聚集着乃至全球的主流供应商，武汉房价借鉴市场的不多，反而是以国内类似城市为参照的人为上涨居首，这种房价人为波动应该在新的一年被排除，比如万达带动的订单商业，单方均价两至四倍于市场价，并且容积率亦高于同区域同类项目至少五成，这里的房价高涨就与万达宣传的订单地产密切相关。（房天下综合整理）
两年前，汉水滨河的水木清华，开盘预期目标价位被确定在5600元左右，并且稍嫌激进，现在呢，均价快速上涨至约13000元/平米，这种涨势一方面依了四新片的成长与成熟，另一方面与国内滨水楼盘被热炒密切相关，完全存在较多泡沫成分，而且透支城市规划也是这类楼盘涨价的原因之一。
未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、汉川、郑店、江厦等，这类区域楼盘将完全上涨，带动市区置业流出，投资投机置业向城外集中，中心区域房价理性适当下调以吻合中高档需求。
武汉的房价应该位居前列，但结构必须按照上述调整，形成圈层结构，预期武汉的平均房价今年破六应该的，但二环沿线及中心片区滨水应适当下调，副中心可能适当上涨。（房天下综合整理）
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N06、长沙
长沙的楼市一直在营销文化与房价两个方面保持国内领先地位，在长沙，各类楼盘的营销形象，包装水平以及营销手段不输国内任何一个城市，长沙也以其浓厚的积淀吸引了国内主流营销团队进入，长沙亦在地王级现象中引领一段潮流。
截止2009年，长沙住房均价保持连续上涨态势，今年一月环比上涨1.3%，住房均价上涨9.3%，是国内三十五个样本城市上涨最强势的省会城市。
长沙楼市受到城市群的影响比较大，再加上土地集中，邻近城市株洲、湘潭目前尚没有能力匹配长沙的住宅开发水平，这直接导致投资投机过度集中于省会。（房天下综合整理）
当然，长沙远低于武汉的住宅均价以及8000平方公里版图1500万总人口的城市群区域发展，使得开发商有充足的信心拿地囤积房源并保持稳中上涨的舆论价格，但不要忘记长沙文化效应也会挤兑出过多的流出性消费，预期房价调整将围绕中心城区进行。（房天下综合整理）
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N07、青岛
青岛收获了2009年，有句话是流行语，月光盘，说的是青岛楼盘开盘即卖光，当月售罄的广告充斥着报纸。在青岛推出的市区副中心的经济房项目，确定的基本售价达到7000元，无一弃购。
过去东部滨海一枝独秀的局面被全面上涨替代，的胶南日照等市房价亦水涨船高。跨海大桥以及红岛黄岛青岛联通，预期青岛房价依然会更进一步上涨。
显然，这种上涨并不基于本地合理需求，因此在遏制投资投机政策环境下理应做出合理调整，滨海尤其应注意不要步海南后尘。中西部及的胶州、胶南、日照将会进一步跟涨 （房天下综合整理）
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N08、重庆
直辖后重庆楼市迅速摆脱三四线城市的定位步入国内明星级城市的行列，这既得益于国内热钱的追逐，更得益于各地主流开发商纷纷将重庆作为西部的基地与桥头堡。
薄熙来主政重庆后，确立了滨江商务新区建设与外围卫星城建设并举的宜居重庆建设方略，在腾笼换鸟过程中，重庆房价、成交量、房价上涨幅度一度稳定在国内前列。（房天下综合整理）
显然，重庆的未来在江北，这也是房价上涨的合理区域，但滨江商务区不足以支撑持续过万的楼市，而且从城显市功能来说，商务区不等于高档居住区，重庆尤其如此，伴随重庆功能调整，重庆房价应在现有水平稳定下来。（房天下综合整理）
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就在房价不断暴涨及至政府要不断出台调控政策，稳定房价，促使楼市回归理性的时候，有人却频频发布楼市危言，言之凿凿地声称接下去的几年房价会大降或暴跌，甚至楼市会崩盘。尽管发此危言的人数不多，但其身份与背景显赫，级别与能量巨大，声音巨响，又有日本、香港的前车之鉴，让我辈不得不小心翼翼，重新审视以前对楼市形势及前景的判断，细致分析房价暴跌或大降的n种可能性。
假设房价降幅在20-30%区间是大降，降幅在30-50%区间就算暴跌，什么情况下楼市会暴跌或大降呢？
只有当供求关系发生严重逆转，即房子由目前的供不应求，变为严重的供大于求，楼市存量房源大量积压（如存量房源在2-3年甚至更长的时间内都消化不完），增量房源还在持续入市，开发商的资金链难以为继，且多数开发商和大部分购房者都预期这种状况在较长的时间内无法改变时才会发生。（不到撑不下去的地步，开发商是不会选择大幅甚至巨幅降价的）
一、楼市投资没有了相对优势（与其它投资品相比），楼市已乏金可掘，房产甚至连保值功能也已丧失，大部分购房者对楼市未来已经严重丧失信心，投资、投机性资金不会进入，刚性需求也会推迟购房计划，楼市雪上加霜。（理性的市场因素）
二、过多资金涌入楼市，楼市失去理性，疯狂过度，房价无限高涨，有效需求已无力支撑。这时，楼市本身会异常疲弱，经不起风吹草动，一有诱因，可能在瞬间崩溃。正常情况下，楼市也有自身的调节机制，房价越高，有效需求会越少，到达极点时，楼市只有调低房价，才能维持供求平衡。但过度投机、投资性的资金注入与抽逃会使房价的摆幅过大，出现暴涨与暴跌的情况。（非理性的市场因素）
三、极端的楼市调控政策。中央政府运用信贷、税收与行政手段，把楼市的投资、投机性资金全部或大部分从楼市挤出，而对刚性需求又设置较高的门槛，楼市只有一小部分的刚性需求在支撑。（政策因素）
四、社会经济出现严重危机。大部分百姓收入及购买能力大幅下降，生活受到严重影响；政府自顾不暇，面临的财政问题成堆，债务存在大量难解的死结；国家濒临破产，无力自救。如欧元区的一些国家，希腊、爱尔兰（爱尔兰的金融危机导致楼市危机，楼市危机又加重金融危机）等。（内部环境因素）
五、楼市的投机、投资性大量热钱集体抽逃。热钱是充斥在世界上，无特定用途的流动资金，追求报酬及风险。其特点就是短期、套利和投机。如果预期没有获利空间，或者获利空间难达预期，或者获利缺乏比较优势（与其它国家或地区比），潜藏于国内或某一城市楼市中的热钱，选择集体抽逃，应该会对楼市造成很大冲击，热钱投入过度的城市房价会受比较大的影响，影响程度与热钱在楼市资金中的占比有关，占比越高，影响程度越大，占比超过5%就会产生巨大影响。（外部环境因素）
在正常的情况下，房价是不会暴跌和大降的，上述是可以导致房价暴跌与大降结果的几种非正常的比较极端的情况，笔者一一列举出来，并非是说这些情况必然会发生。实际上除了第五条外部环境因素不可控之外，其余四种情况是极少有可能发生的。即便是第五种情况发生，政府无法干预外部环境，但可以调节楼市的内部供求。目前，房价飞涨的背景下，可以出台政策，运用信贷与行政手段，减少需求，牵阻房价上涨，同样也可以在外部环境对楼市健康发展非常不利的情况下，在楼市面临巨大风险的时候出手救市，把目前调控的导向转一下，把政策的闸门松一松，在市场流动性十分充裕的情况下，楼市暴跌和大降的可能性非常容易被排除，除非政府会放任不管，但相信政府不会。
上述只是谈及需求大幅减少对楼市和房价的影响，实际上，楼市供给也是会发生变化的，市场前景不乐观的情况下，开发商会停止开发或减慢开发速度，政府也会调整针对开发商的政策策略。在市场供给减少的情况下，供大于求的局面也会改观，从而减少或抑制楼市恶化的情形发生。
笔者一直对楼市的长期走势持比较乐观的态度，随着城市化步伐的加快，土地资源的日益稀缺，国民收入水平的提高（十几年间，已经有了非常大的提高，还有很大的提升空间），房屋成本的增加------，房价上涨是情理之中的事。近些年，不少城市房价涨得过快过高，产生了一些非理性的成份，存在一些楼市泡沫，但政府已经出台调控政策，尤其是一轮的调控政策虽并不完美，但已经抑制了大量的需求，产生了明显的效果（请参阅本人博文“苏州楼市观察：房价越调越高非调控政策之过”），虽然个别城市楼市可能依然存在较大问题，但个人认为不大可能出现房价大降尤其是暴跌的情况，即使出现也只是暂时的（目前的情况是控制房价暴涨，而不是担心房价暴跌），政府如果能压住房价不涨，几年后国民收入提高，楼市中可能存在的泡沫会被市场逐渐消化。
笔者对楼市形势的判断来源于对国家宏观经济长期走势的信心与政府调控楼市的决心与能力，只要国家宏观经济的基本面不出大问题，楼市不会硬着陆，在接下去的几年里，房价大降尤其是暴跌的情况不会发生！
注：除上述因素外，笔者曾考虑过地震、战争等天灾人祸的影响，但这些情况如果发生的话就不是单纯的房价暴跌与大降的问题了，因此被排除。
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