喜怒哀乐 看购房者四种表情三类心态九项准备

哀：对于“冒险”贷款买房的购房者来说，房贷就像一座大山，压的人时时刻刻喘不过气来。

根据一份调查，现在置业的购房者越来越年轻化，有不少是刚工作的青年一族，这部分人买房，除了少部分人是来源于父母的资助之外，贷款借钱成了的途径。

有位网友说“生活虽然还不至于被压得喘不过气来，但小日子却明显感到过得越来越紧张。首先是银行房贷不断加息，其次是物价不断上涨，而自己的工资收入却没有增长，明显感觉到可花的钱越来越少了。”在“有房一族”光鲜亮丽的外表下，自己的悲哀只有自己知道。

还有一部分为了买房而烦心的人群也同样觉得“不好过”：一方面是无法预测的房地产政策，一方面是无法预料的房价走势，加上不断逼近的住房需求和难以取舍的楼盘选择。整日为房子而忧心劳力的他们，觉得：买房也是一种悲哀。

乐：随着楼市调控的不断深入，保障房作为一项有力的调控手段大放异彩，一举一动、一步一调都落在政府、购房者、专家、媒体等各界的眼里。保障房的建设，对于解决低收入购房者的住房问题是一种有效手段，而政府对于这方面的监督和督促，更加有力与低收入购房者“安家置业”。

今年，南通市计划建设各类保障性住房2万多套，其中新开工经济适用住房1000套以上，新增廉租住房800套，新增公共租赁住房10000套，而所有用地指标已经全部落实。随着不少地块的开工建设以及政府保障房管理意见的出台，不少符合条件的市民的住房问题在逐步得到解决，对于这部分人群来说，买房是一件幸福而快乐的事。

在上述四种表情的背后，几家欢喜几家愁。随着天气气温的不断升高，政策、开发商、购房者几方的博弈不断升温，那么购房者又是以怎样的心态迎接流火夏日的楼市，是观望还是抢房？

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观望 8成网友观望楼市

根据市场观察，新政出台后，最直接的作用是购房者变得出奇冷静，之前的冲动、疯狂全然消失，市场观望氛围迅速形成。

市场分析人士表示，随着限购、限贷、加息等一系列政策出台，让许多原来打算今年购房的刚需族承受着前所未有的购房压力。处在楼市“生物链”最下端的购房者，虽然人数众多，但在利益博弈上，却被认为是最无助的一方。他们既影响不了房价最前端土地的价格，也没有办法改变开发商抛出的居高不下的房价。

南通楼市的需求在5月份得到较大量得释放，一方面由于这段时间推盘量的大幅增加，另一方面则是由于楼市调控对房价的控制，使得开发商定价比购房者预期的心理价位稍低，因此吸引了不少客户。

然而小编发现，短期内购房者观望情绪加重，已经成为一个现实。更多的购房者还是在“等”：等更多选择，等更低房价。

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抢购刚需房源依旧热门

5月6日，尚海城盛大开盘，千余名客户将开盘现场围的水泄不通，据悉开盘即销售85%以上；5月14日上午，银洲皇家花园开盘，据提供数据显示，当天劲销70%；金色城品28日开盘去化91%；6月4日景瑞18号开盘，传4劲销2亿元；6月12日，中港城开盘，3个劲销1.5元，6月19日，帝奥世伦名郡开盘热销......一个多月来楼市的利好消息不断出现。

千人抢房、开盘火爆……楼市的所谓“神话”，日前开盘的项目均有所“创造”，这也似乎说明了南通楼市存在的强大的购买力。

谈及抢购的原因，现场排队的购房者表示，“政策出台后至今房价仍然居高不下，然而需求摆在那里，实在等不起，遇到价格适中的，又有好房源，还是买了吧，再等下去，何时是个头？”

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看涨超5成网友认定南通房价还要涨

根据中房指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据，2011 年5 月，100 个城市住宅平均价格为8819 元/平方米，较上月上涨0.53%，其中76 个城市价格环比上涨，3 个城市与上月持平，21 个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有67 个。二、三线城市依旧是房价上涨的重点区域。南通市5月份住宅价格涨幅环比为0.33%，涨幅与上个月相同，住宅价格均价为7628元/平米，环比涨幅位居第54位。而根据南通房天下数据监控显示，从1月份至今，涨价楼盘达到14个。

房天下调查数据显示，对于经过多重调控后的南通房价走势，54.4%的网友认为“或将小幅增长”，5.9%的网友认为房价将有所下降；另有25%的网友认为房价会维持现在的水平、不上不下。从这一组数据可知，有超过5成的网友是认为南通楼市后期房价仍将上涨的。

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买房心态准备>>

2011买房需理性分析九大方面考虑齐全

2011年，南通楼市政策频出，让购房者、开发商都应接不暇，在这样的背景下，很多人买房前急噪，买房时冲动，买房后后悔。产生这样现象的主要原因是没能根据自身实际情况对自己的买房行为进行理性分析。事实上，对于很多人来说，买房是大宗消费，更是人生一件大事，我们在买房前必须进行理性分析，具体体现在如下九个方面：

一、买房动因。所谓买房动因，就是我们在买房前须清楚自己为什么而买房，并且要清楚支撑我们买房的理由是否充分。每个人买房的动因都不尽相同：有的人是为了自住、有的人是为了投资、有的人是为了改善自己及家人的生活；有的人买房是为了自己的面子（不买房显得自己混得不好）、有的人买房是为了结婚（不买房的话女友就不嫁给自己）、有的人买房是为了子女入学（为了子女的未来）；有的人买房是为了保值（他们认为房价不会降）、有的人买房是因为有了偶然所得却不知如何合理支配、有的人是被迫变相买房（因债权关系不得以变相买房）等等。笔者不太赞同因结婚、面子等而借贷买房，因这些想法于己、于家都是极不利的。

二、人生定位。每个人都有自己的生活方式和人生观，也有对自己的人生进行定位的权利。不同的生活方式，不同的人生观，不同的定位将令一个人的处事方法和行为产生不同。在买房与否的问题上，每个人的想法也不尽相同：有的人认为买一套房子是自己一生的奋斗目标、有的人认为赚了点钱首先应改善自己的生活、有的人认为事业过得去即可关键是要生活得好，这样的人最易加入买房大军；有的人认为应以事业和发展为重、有的人认为应将资金进行合理规划、有的人认为房屋的功能仅为居住，这样的人大多选择租房。笔者认为，年轻人当以事业为重，不要过早投入买房行列，这样对自己的人生发展是有利的。

三、个人状况。我们在进行每一项消费时都要依自己的状况而定，包括自己的工作状况、健康状况、情感状况等，因为不同的状况将对自己的消费所带来的后果产生不同的影响。而对于个人来说，买房只是其众多消费行为中的一种。故在买房之前，我们需衡量一下自己的个人状况。比如在个人工作不稳定，健康状况不好，个人情感出现危机这三者占一项以上，就不太适合买房。

四、家庭状况。有家庭的人在进行消费时都回依据家庭状况而作出相应的决定，同样地，我们在买房时也需衡量自己家庭的状况，包括家庭收支状况、家庭成员健康状况、家庭成员情感状况、家庭成员事业状况等。惟有对家庭状况作出理性分析，才能正确得出买房与否的结论。

五、经济能力。我们每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己（或家庭）的经济能力，比如说，我们大多数人不会考虑开奔驰车、穿阿玛尼、戴江诗丹顿，而是会根据自己的经济条件进行合理的消费规划。同样，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。前期，有很多人本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异，此行为于己、于家、于社会都是不利的。

六、经济形势。我们每个人都是生活在社会大家庭中，国际、国内经济形势对于我们的消费特别是大宗消费的影响是很大的。比如在目前国际经济危机的大环境下，我们的收入预期都不得不调低，这样，我们在进行大宗消费时就必须要冷静、谨慎。

七、国家政策。由于商品房不能满足民众普遍的住房需求，政府在不同时期都对商品房市场进行调控和理性引导，中国目前的房地产市场并非完全处于市场经济时期，因此，我们不可忽视国家政策对房地产市场的影响。比如在目前政府大力兴建保障房、鼓励开发商兴建中低价商品房并降价销售的政策环境下，市场供大于求的局面必将长期存在，房价下跌就是必然。这样，我们在决定买房之前，就应从容许多。

八、市场状况。任何一种商品，在卖方市场环境下都比较受到热捧，而在买方市场环境下则相反。在房产火爆时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。目前，尽管业界人士将2、3月份的市场冠以小阳春，可进入4月以来的成交下滑却令业界人士不得不接受一个事实，那就是目前的房产市场是不折不扣的买方市场。故消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。

九、买房时机。我们在决定买房前，必须分析一下市场状况，看买房时机是否合适。对于自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。现在有一些人鼓吹只要是自住需求，买房就不必犹豫，此说法显然是在为既得利益集团摇旗呐喊。因为，我们每个人赚钱都不是很容易的，在房价处下降通道时买房无异拱手送钱于人。至于说投资，那就更要谨慎了。其实，本人始终认为在目前的市场态势下，投资房产是极不明智的。对于部分人的房产是投资工具论点，笔者一直持反对态度，我的观点是目前中国房产根本不具备投资价值。

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买房细节>>

细节决定生活舒适度七大买房细节不得不知

细节一：规划不要贪图漂亮

规划对于一个楼盘来说是十分重要的，它不仅决定了一个社区总体的布局，还会影响到今后业主的生活。一个好的规划可以让业主生活得更加舒适、便利。

近年来由于土地价格上涨过快，不少项目容积率过高，住宅面宽过小、进深过大，个别项目甚至设计出一梯 12 户乃至 16 户的单元平面，导致室内外通风环境很差，购房者应在买房之前对项目的整体规划进行了解。

细节二：关注区域容积率

在用地与规划方面，购房者应不仅要注意项目的容积率，而且要关注区域的容积率。

目前，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高；另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。比如的容积率是 2.8 ，表面上看不算低，但是由于紧邻绿化隔离带，业主住进来会感觉舒适度比较高。

细节三：塔楼的窗墙比不小于 1∶10

塔楼由于层高很高，通风不是问题，朝向、采光才是主要的。良好的采光和通风是净化空气的最有效且简单易行的办法。通常住宅设计多依据自然通风来补充新风进行换气，因此住宅规范对自然通风和窗户可开启的面积有明确要求。袁镔认为，其实塔楼的通风不是问题，不能把塔楼否定掉，可以通过进风调节器来调整通风，窗户面积与墙面的比值不小于 1:10 ，并且要有一定的开启面。

细节四：非毛坯要注意环保

一次性装修有很多优势，比如他们装修用的材料都要经过检测，达到国家标准才能使用，个人装修是不可能达到这种标准的。一次性装修如果能设立不同的标准，就更能吸引消费者了。有菜单式的装修可以供购房者选择，客户可以提出自己的装修要求，让装修公司统一来做，这样既能保证批量购买建材的安全性，又能让房子有个性。

细节五：小区内是否设有合理的停车位

车位是一个很重要的衡量指标，社区的停车位如果不够，会给业主带来很多麻烦；车位够了，要看出口够不够；出口够了，还要看管理跟不跟得上；并且车库的出入口不能太集中，如果太集中，将来小区车量出入车库会有很大压力。

细节六：户型注重功能划分

一个好的户型是十分重要的。有些户型虽然很大，空间布置却“大而不当”，因此购房者要注重房屋空间的功能划分。在建设部 A 级住宅评判标准中，就有空间功能划分方面的规定，比如， 3A 级住宅要有 3 平方米以上的步入式储藏间， 2A 级住宅要有 2.5 平方米以上的步入式储藏间等等。

另外，购房者还应注意看户型的进深和面宽，避免进深、面宽过大、过小，避免过分凹凸，避免有过多的公摊面积，避免主要功能空间面积配置不合理等。

细节七：买有“气质”的房子

人有气质，房子也有气质。目前，很少有购房者注重房子的“气质”。比如，阳光上东就提出了“建立富人区”的理念，它的设计在于打造一种高档的社区，从生活方式上来着手，并不是单纯地炒作“富人区”这个概念。

房贷常识>>

申办个人房贷攻略三大方面必须注意

要正确评估自己的购房借贷能力

买房，是一个家庭一笔长期投资，为此，买房人不能因为外部环境优越就盲目跟进，而应首先对自己的购房能力进行一次自我综合评估，然后再作出决策。如何评估呢？

首先要看自己是否有不低于购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬杠子要求；其次要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力，即：每月家庭收入（主要指工资及其它变现强的金融资产），每月必须支出（指日常生活必须开支和备用资金）的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。

购房者能在贷款前向贷款银行请教一个贷款方案，如建设银行的房地产信贷部门根据其长期从事住房贷款业务的经验与专门调查，为消费者设计有“家庭月收入与个人住房商业性贷款对照参考表”，可让你心中大致有个数。最近上海等城市的建设银行新推出的“零首付”按揭贷款，对于那些未攒足30％的购房者付款的家庭来说虽然是喜讯，但同时也将相应增加贷户的每月还贷额。

要科学选择个人住房贷款品种

目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、 “个人住房装修贷款”三大类。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”利率，1—5年期年利率4．14%，6—30年4．59%；“个人住房商业性贷款”利率次之， 1—5年是5．31%，6—30年是5．58%；“个人住房装修贷款”利率，1年期是 5．85%，2—3年期是5．94%，4—5年期是6．03%。

“公积金贷款”具有贷款利率低，减收办理贷款相关手续费，家庭各成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的额度，最长期限的公积金贷款。对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人，可以所购住房做抵押，或有足够代偿能力的单位与个人做担保，向银行申请“个人住房商业性贷款”。

居民在对自用住房进行装修时遇资金不足，可向银行申请“住房装修贷款”，需提供月经济收入证明以及贷款银行认可的财产抵押、质押或第三方保证人，借贷期最长5年，贷款为10万元。

要尽量提前归还个人住房贷款

一方面，许多贷户当初贷款时，由于对今后自己到底挣多少钱心里没底，故常常有“多贷一点，贷期长一点”的保守思想，几年下来后，不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强；另一方面，贷款毕竟是要支付利息的，如按“等额本息还款法”计算，公积金贷款10万元，贷期20年共需支付利息5．3万元，银行个人住房商业性贷款10万元，贷期30年共需支付利息10．62万元，利息额分别占贷本金的53％和106．2％，非常之可观，现在挣钱不易，花钱却多，这二三十年里岂不是“半辈子要为银行打工了？”

故此，在能力许可的情况下，能提前还清贷款的还应是尽早还清，毕竟“无债一身轻”啊！提前偿还贷款，银行只按实际贷期计息，将可使你大大减少利息支付；同时，你还可以到保险公司退还提前期内保费。

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