[摘要] 调控政策的持续施压，让开发商开始吃不消，楼市也一度变得十分惨淡。近来，政策放松的预期彻底落空，在不断加码的调控中，楼市面临着更大的挑战。
调控政策的持续施压，让开发商开始吃不消，楼市也一度变得十分惨淡。近来，政策放松的预期彻底落空，在不断加码的调控中，楼市面临着更大的挑战。
在刚刚过去的7月，楼市又发生许多“大事记”：央行宣布今年以来第三次加息，连续加息考验楼市；房地产信托或被叫停，开发企业资金面临围追堵截，银监会会议召开，可能大幅提高商业地产房贷标准；国务院：房价上涨过快的二、三线城市也要限购；各地住宅库存创新高；银监会主席刘明康：银行业能承受房价下跌5成……楼市面了前所未有的严峻考验，一些一线城市的开发商被逼得改变策略，或降价跑量，或转战二三线城市，而二三线城市的开发商迫于限购即来的压力，开始大搞促销。南通的开发商虽然不急于以价换量，但是楼市的不景气也给他们带来不小的压力，客户活动层出不穷。进入8月后，南通开发商变得更加谨慎，不可否认，调控“十二道”之下，摆在开发商面前的似乎是一道难以逾越的坎。8月之后，南通楼市或将面临三方面的挑战：
一、库存压力。长期的调控政策下，市场一直趋于低迷，住宅库存已经越积越高，旧盘未去，新盘又来，去化速度远远赶不上房源新增速度，庞大的库存，正累积成楼市的阻滞点。
二、银行乏钱可贷。业内人士表示，面对新出现的形势，一些城市银行几乎到了无钱可贷的地步。南通虽然暂时不会面临这种局面，但是长期的滞销状况下，也不排除这种可能。在一次采访中，某开发商营销负责人告诉笔者，他今年除了完成“销售目标”，还要完成老板下达的“回款目标”。房子卖掉了，银行的贷款不知道何时能放下来，对开发商来说，这属于“老革命遇到了新问题”。
三、政策持续收紧。虽然对于限购，南通可能性非常小，但是下半年楼市整体的调控思路是坚持不放松，因此下半年的楼市政策压力仍然趋紧。
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开发商难题 维价还是降价
业内人士称，楼市调控一年多了，限贷也已进行了半年，开发商想从银行拿到钱越来越难。房产调控开始以后，银行的开发贷项目比以前少了很多。除了银行，房地产信托是开发商找钱的重要路径。不过今年6月底 ，有报道称，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，目的是监管房地产通过信托方式进行融资的规模。
从目前的状态看，开发商还是以客户活动和打折优惠为主，但是随着资金链越来越紧张，新盘项目之间的销售竞争压力，未来维价还是降价将成为难以抉择的一个选择题。
新政执行后，众多楼盘开盘销售的事实证明，价格已经成为撬动成交的因素，虽然没有实质性降价，但是存抵、打折甚至多重优惠的叠加使用，使得房价下探遮上“朦胧”的面纱，所谓的“隐性降价”成为楼市主流。
对于尚未开盘的新楼盘而言，这场价格战似乎比较容易：原本没有价格基础，对于价格的掌控度更为灵活些，在定价方面更加谨慎，以低于购房者的心理预期来取得突击效果。同时在考虑成本的情况下，不论何种方式何种幅度的促销执行难度并不大，而达到一定幅度的促销能迅速积累人气，实现快速销售。
而对于之前开盘、尚有一定量后续未推房源的楼盘，一方面从利润空间、老客户的心理感受和维护品牌形象考虑，需要维持已经有的价格平台；而另一方面，市场成交的冷淡只能靠价格来刺激，在不能降价的基础上，老盘纷纷以存抵、折扣的价格方式实现优惠的目的，给后续的购房者心理“攻击”。但是这种毕竟不是长远之计，当这种情况泛滥以后，购房者能否买账成为开发商必须考虑的因素之一，同时政策形式的趋紧，维价还是降价、求利润空间还是求资金回笼成为老楼盘必须的抉择，而无论哪一种选择，都会对楼盘造成一定的损失。
根据南通市场上的现状看，维价的情况已经有所抬头，好几个楼盘在二次开盘时，提供给市场的均价仍然维持原有水平不变，这与之前二次或多次开盘房价跃上一个台阶的现象截然不同，而下一步，是否真的到了降价的时刻？购房者拭目以待。
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