[摘要] 楼市传统旺季“金九银十”不久就将到来，然而上海楼市当前却正跌入冰点，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周10.10万平方米成交量甚至比办公、商铺类商业地产10.92万平方米成交量还要低，这种倒挂实属罕见。
楼市传统旺季“金九银十”不久就将到来，然而上海楼市当前却正跌入冰点，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周10.10万平方米成交量甚至比办公、商铺类商业地产10.92万平方米成交量还要低，这种倒挂实属罕见。
为扭转困局，在一些供应集中的区域，价格调整已初现端倪，而品牌开发商的率先调价将进一步带动区域整体价格的下调。 下半年价格调整的压力逐步开始显现，或许在“金九银十”期间开发商实际的促销行为会逐步开始。
在房地产调控的大背景下，仅依靠传统的营销手段挖掘客户的模式已经难以应对低迷的市场人气；适时出现的房地产电商，成为化解当前成交困境的新途径。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，目前购房者对于网络买房并不排斥，电商对于降房价也有一些效果。比如近期某网站电商推出五折盘，凭借网络传播的迅速性，信息价值提升，开发商蓄客速度加快。花桥某项目在网上推出601套精装SOHO房源，在正式开盘仅仅两便通过网络销售180套房源。
存货多的区域多低价推盘
在一些存量集中的板块，势必会使得众多同质产品形成竞争，开发商会采取不同手段，来提升自己的吸引力，其中也包含低价推盘的方式。
以嘉定新城板块为例，据德佑地产监测数据显示，截至7月末，嘉定新城板块的商品住宅存量已达到了近50万平方米，位列全市各板块之首。今年1-7月，该板块商品住宅新增供应量达到42万平方米，而成交面积仅为28万平米，供销比达到了1.5：1，从而进一步加重了该地区房源的积压情况。
部分开发商对于嘉定新城本身存在的短板和调控政策带来的影响有着较为清醒的认识，选择以较低的价格推盘，因而获得了不错的销售成绩，如板块内的保利湖畔阳光苑和新城悠活城单价都在1.4万元/平方米左右，今年以来的成交量都在400套以上。均价接近1.8万元/平方米的好世皇马苑在开盘3月后，去化率尚不足1/3。同样叫价高的楼盘还有嘉乐东润舒庭，该项目于去年10月份推盘后，其去化速度一直保持较缓状态。汉宇地产分析人士指出，由于项目距离地铁11号线站点较远，且为精装项目，18000元/平方米的较高报价在一定程度上制约其成交表现。从售楼处了解到，为求推动销售进度，该项目目前已采用一次性付清享受92折，贷款则享94折优惠等方式，但收效较弱。截至目前，该项目整体去化率仅为16.5%。
大型房企继续高速周转应对
截至8月10日，20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。预期“金九银十”及随后的房地产市场，大型房企将继续采取高速周转的市场策略，对市场库存量进行自我调节，以达到合理的市场库存量范围为止。
同策张宏伟分析，首先，基于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等考虑，大型房企将继续跑量。
如万科就公开表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。万科地产作为房地产龙头企业，在多个大中小城市均有开发项目布局，“跑量”使其在7、8月份淡季时期，仍会采取连贯推盘计划。上海汉宇地产董事总经理施宏叡分析认为，房企出现主动调价迹象，更多地出于自身运营角度考虑。企业每年都会确定全年业绩指标，开发商或采取加大推广力度或提高优惠幅度等不同方式，来尽力完成此目标。
招商地产也表示，下半年将通过狠抓尾盘销售、在售项目销售、新项目开盘、签约率和回款等促进资金快速回笼。
其次，从今年上半年大型房企的销售业绩来看，大型房企加大推盘力度并打折促销，使得销售业绩相对乐观，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于一定时期内调节市场库存，缓解库存量过大对市场的负面影响也具有重要意义。
在即将到来的“金九银十”市场特殊阶段，各大房企当然不会放弃逆势扩张、抢占市场份额的市场机会。
持续低迷行情或引发新一轮促销
多位专家认为，即将到来的“金九银十”或出现更大规模的促销行动。德佑地产研究主任陆骑麟表示，目前沪上的高中低端住宅市场遭到了全面立体式的打击，政策严调和高房价促使近期成交量屡创今年来的低点，下半年价格调整的压力逐步开始显现，或许在“金九银十”期间开发商实际的促销行为会逐步开始。
上周的成交套数不足千套，甚至少于2009年市场火爆的时候一天的成交量。市场出现下滑的主要原因一是开发商的推盘意愿下降，8月已过半但推盘量只有25万平方米，环比7月同期减少了3成，导致购房者的选择面收窄。二是“沪四条”的补丁政策直接打击了部分置业需求，导致刚性需求内部出现一定分流。虽然目前市场上优惠力度没有出现加大的趋势，但是优惠范围在不断扩大，给出优惠的项目数量在不断增加。为了迎接传统市场“金九银十”的到来，预期，在未来的两周内，供应量会出现一定上升。如果届时开发商再配合以合理的优惠措施的话，成交量有望出现一定的回升。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
