[摘要] 2011年已进入最后一个季度，往年这个时候，各大房企通常已纷纷开始宣布“提前完成全年销售目标”。即便在今年上半年，也有多家企业提前完成了上半年销售任务。但今年第四季度，地产商们所面临的形势似乎不那么乐观。
房企降价“被动变主动”
尽管关于富力地产[简介 动态]的“降价”行为，曾有“真降”还是“假摔”的争议，但在房企的降价阵营中，业绩分化现象已十分明显。
与万科[简介 动态]、龙湖[简介 动态]等房企相比，绿城等企业的销售萎缩，资金压力凸显，已是不争的事实。
中报显示，富力地产今年的销售目标是400亿元，上半年只完成了34%。绿城地产遭证监会调查的消息甚嚣尘上，尽管当事方矢口否认，但其资金链的紧张已是业内皆知。
进入第三季度，不少房企的月度销售情况仍未根本改观。近日公布的9月份9大上市房企的销售业绩数据显示，万科、中海、碧桂园、富力和合景泰富5家业绩均同比下滑。
北京中原地产三级市场总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，尽管上半年房企销售情况不错，但从最近两个月看，后劲明显不足，且上半年的业绩中，也有去年结算的成分。
但在降价队伍中，业绩出色者同样存在。其中，今年前9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。
另外，9月份龙湖实现合同销售金额42.3亿元，按月增长31.8%，并连续3个月保持增长。今年1~9月，其累计实现合同销售金额282.5亿元，按年增长50.9%，成为前三季度业绩的上市房企之一。
以上述企业的业绩来看，似乎没有降价的理由。张大伟指出，万科、龙湖、保利等房企的降价，更多是出于主动选择。“近期的政策风向从紧，外部环境不佳，企业预感到‘寒冬’将持续，便提前作好‘过冬’准备。”
他认为，如果等到企业的资金紧张时再作价格调整，那就为时已晚。
对于青岛项目的低价开盘，龙湖方面的相关负责人向记者表示，龙湖的定价策略是“根据每个城市和楼盘的不同性质，争取主动出击，抢占市场。”
按这一说法，这已不是龙湖次“主动出击”。9月下旬，重庆龙湖宣布为回馈市民，启动“易房节”，上千套房源降价3%~8%，每套优惠40万元。
大规模调整不可避免
政策方面的不确定，无疑来自于发生在广东佛山的放松限购风波。本月11日，佛山发布文件，明确放宽对四类情况的房屋限购。但新政出台不到一天，信息发布方佛山市住房和城乡建设局便紧急叫停，并称将继续征求意见。
佛山快速叫停放松，被认为具有明显的信号意义，即中央在短期内不会放松楼市调控政策。
10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，称随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准备”。
事实上，从去年开始，房地产开发贷款就已暂停发放，继2009年的上市热潮之后，房企的IPO步伐大大放缓，企业的资金渠道继续紧张，近期甚至爆出有房企通过高利贷募资的现象。
即便对于业绩良好、计划在海外募资的房企来说，政策面似乎也成为不利因素。今年7月，国际评级机构穆迪发布对61家民营企业的评级报告，包括龙湖、恒大在内的企业都被插上了“红旗”予以警告，部分房企的海外融资计划还因此受到影响。
就在此前两个月，龙湖地产被穆迪给予公司评级（Ba2/稳定），成为最优质的民营房企。尽管穆迪被攻击有“做空中国”的嫌疑，但政策面的不明朗仍被看成是“拖累”的因素。
国家统计局的数据显示，今年8月，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。
10月14日，北京市房协秘书长陈志在出席“西二环价值成长潜力发展论坛”时表示，在华业玫瑰园[消息 价格 户型 点评]、京贸国际城[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]等通州项目降价的基础上，未来将会有更多的企业跟进，北京房价场稳中有降的态势将延续。
张大伟也认为，在房价下行压力大、政策长期不明朗的情况下，企业为获得外部资金保障，必须在公报中维持良好的业绩和合理的资产负债率。他表示，未来还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。
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