[摘要] 回访一二月，南通楼市走得磕磕碰碰：开发商销售乏力”慎得慌“，刚需者观望甚浓”憋得急”，土地市场颓势尽显“堵得难受”……南通房地产市场正面临着前所未有的考验，纵观“金三银四”南通楼市走势如何？两会召开，楼市格局是否会出现颠覆变化？
2011年被誉为楼市调控史上最严厉的一年，由此产生的一系列“化学反应”直接延伸到了2012年的萧条开春，回访一二月，南通楼市走得磕磕碰碰：开发商销售乏力”慎得慌“，刚需者观望甚浓”憋得急”，土地市场颓势尽显“堵得难受”……南通房地产市场正面临着前所未有的考验，纵观“金三银四”南通楼市走势如何？两会召开，楼市格局是否会出现颠覆变化？
两会召开 楼市政策生变成或"不可能"
3月份是春暖花开的日子，3月份是楼市传统意义上的“金三”，3月份更是两会召开的月份。不少地方在2月份欲悄悄“生变”的楼市政策宣告破产，而3月5日两会开幕温总理做的政府工作报告更是表明中央坚持调控不放松的决心。
“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。会议上温总理表示，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。温总理的这番讲话，似乎给将希望放在两会的开发商不小的打击。
而另一方面，温家宝也同样表示：综合考虑各方面情况，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。因此在货币政策方面，适度的放松似乎成为可能，在两会前存准金的下调似乎也有此方面的暗示。
近日，在北京召开的座谈会上，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。随着工农中建四大行座谈会精神传达，首套房贷利率会出现新一轮调整。”业内人士表示，目前多家银行已对首套房贷优质客户给予利率优惠，“按风险情况不同，中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率可在基准利率基础上打9折，农业银行首套房贷利率可打9.5折。”四大行的示范效应将使中小银行跟随定价。同时在两会中，政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞，以及政协常委、大连万达集团董事长王健林等多位委员在提案中呼吁，应对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率。货币政策的逐渐松动，给购房者提供了很好的购房平台。
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"降价潮"来袭 刚需乐在其中
政策环境不放松，为争夺刚需购房群体，南通房企纷纷加入打起价格战。特价房已经不再是“秘密”，降价潮开始掀起。不仅有非普通住宅，更有普通住宅进入降价的行列。
刚需们明显开始活跃起来。盲目观望、等待拐点都是浮云，做好准备才是王道。参加看房团，“组团”实地走访市场，登访政府网站和地方房地产门户网站加强各方信息来源已成为购房者了解市场，认清自身购房需求的重要途径。
从1月份至今的成交数据看，市区成交量在跌入低谷后已经在逐渐爬升。种种迹象表示刚需已经闻风而动。开发商在这个时候平价高品质房源、特价房，加上首套房贷利率回归、降息预期增强对刚需买房来说，无疑都是十分有利的信号。
| 日期 | 住宅 | 非住宅 |
| 1.1-1.8 | 32 | 24 |
| 1.9-1.15 | 95 | 13 |
| 1.16-1.22 | 26 | 29 |
| 1.23-1.29 | 4 | 2 |
| 1.30-2.5 | 9 | 8 |
| 2.6-2.12 | 45 | 29 |
| 2.13-2.19 | 9 | 2 |
| 2.20-2.26 | 67 | 3 |
| 2.27-3.4 | 26 | 62(含loft) |
1月份至今市区周成交走势
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为跑销量 开发商低调转吆喝
随着房地产调控的深入，楼市已经越来越不淡定了，“磕头卖房”、“砸售楼处”这样的戏码在2012年已经过时了，为了笼络购房者的心，开发商们已经从“作秀”转到真心实意想要得到购房者的一个好评。在南通不少房企都在坚实品质的基础上思索新的营销模式和购房方式。业内人士称，调控效果渐显，购房者观望情绪浓，传统价格战等促销手段已经失灵，房企需要随着市场的变化作出调整。
2012楼市发展，如何看待今年房地产市场的特点及明年的走势，吸引了很多业内人士的关注和探讨。业内表示，今年国内房地产行业整体销售的下行是在3月份，但实际上一些房地产企业从1月-2月已开始采取了行动，虽然当时市场表现仍较为平稳。
从节后至今的一个多月时间，南通开发商也不再似去年底集体静默，而是逐渐“活络”起来，各类活动明显增多：吴中豪景华庭样板间公开展品展示，城市嘉苑、骏和棕榈湾的房源加推，万科金域蓝湾、中港翡翠城等各类业主活动、房天下拍、专场团购、特价房源推出，甚至到个别盘真的出现了降价现象。
业内预计：从4月份开始，采取主动加快周转将成为市场共识。“这一轮价格调整与2008年有所不同，当时大部分企业是受到经营状况的压力，而现在这一轮，我觉得一些开发商尤其是大的开发商，不是受销售任务或资金链的压迫，而是基于未来市场中期的判断采取的主动防御策略。”
如今急迫的“以价换量”已不再是开发商的救命稻草，现在他们更倾向于先锚准政策走向，摸清市场行情，不再跟风降价，在市场的博弈中显得更为谨慎；同时按往年的经验，销售淡季过后的“金三银四”是开发商冲刺年度销售任务的重要营销节点，这个阶段的主要不是追求销售量，而是做好蓄客，养精蓄锐。近期大多楼盘并未急于开盘推售，而是开展各式营销活动或加大促销优惠力度以拉拢人心，开发商的“蓄客”之路有迹可循。
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金三能否如期而至？
2012年，房地产调控效果初显，房价上涨势头遏制，成交凝滞，房地产企业有入冬之势。然后多位业内人士表示，南通市区内“藏匿”着为数巨大的刚性需求者，经过对节后市场一段时间观察，开发商也将逐步加快推盘节奏，不排除有的还会推出更多优惠，加上一部分刚性需求释放，3月或能迎来楼市成交的适度回升，楼市春天或可期待。
然而也有业内人士认为今年上半年南通的市场形势不容乐观？有人认为，在目前的宏观经济形势下，市场信心不景气，价格的调整未必能带动量的提升。市场已经出现了转机，但是说真的回暖，还有待时日：“从来看，房地产行业形势依旧严峻，成交量低迷态势没有明显改观。而楼市调控政策的持续从紧，更使楼市‘小阳春’的出现面临很大的挑战。”
但另一方面，他们也表示购房者的春天已至：“尽管现在各地库存量很大，但是房企是不会在成本价以内销售。南通之前的成交量跌幅虽大，房价却一直比较平稳，说明是有刚需在支撑的。现在购房者该买还是要买，不能期盼房价跌到每个人都能买的时候。”
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