3.15:刚需买房陷阱多 购房者如何见招拆招

两会闭幕温总理答记者问：房价尚未回归调控不能放松

质量问题引发延期交房

开发商不一定赔违约金

【案例】业主李先生花了600万元在松江区佘山镇购买了一套别墅，根据商品房预售合同的约定，房屋应于2009年4月6日交付。但在交房当天，楼先生发现房屋地板、墙壁存在多处的洇湿、积水等问题，于是李先生便拒绝在房屋交接书上签字并要求开发商进行整改。直到2010年1月，房屋才整改完毕，李先生也接收了房屋。李先生认为开发商交房长达200多天，应承担违约责任，因此起诉到法院，要求开发商赔偿违约金40万元。

【律师点评】

一般情况下，商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用房屋的，业主有权拒接收房屋，并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题，则属于房屋保修范围内，并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。

对于房屋无质量问题而延期交房的，合同约定则是维权关键：1、交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。2、对于交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

【小编提醒】

开发商与买受人约定交房期限，应当按期交房。开发商把延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人，侵犯了消费者合法权利。但业主采取法律程序维权一般会长达数月，有的业主承受不起，并且此时房价相比购买时已经涨了不少钱，如果退房必然会带来损失。在这种情况下，有法官建议，业主能联合起来维权。对于延期交房现象，政府主管部门应该进行规范，制定相对统一的违约标准，让业主购买时的补偿有规可依。

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未拿到销售许可证

无证售房购房合同无效

【案例】2002年3月，刘女士与房地产开发公司签订《预售契约》。该预售契约约定：（1）刘女士购买开发商销售的房屋一套，房价款总计54万元；（2）该房屋交付日期为2002年12月30日。合同签订后，刘女士向开发商支付购房首付款17万元（含订金1万元），并办理了银行按揭手续，获得按揭贷款37万元。2003年1月11日，刘女士按照开发商通知前去办理入住手续，发现该房屋存在严重质量问题。并得知开发商未取得商品房销售许可证，刘女士遂要求退房。

【律师点评】

由于开发商未取得商品房销售许可证，不具备法定的销售条件，其销售行为违法，因此，其与买方签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同应属无效，买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理，即买方有权要求开发商返还其先行支付（不含银行按揭部分）的房价款本金17万元，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失（一般按中国人民银行同期存款利率计算），但不能要求开发商双倍返还订金。对于银行按揭部分，买方可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商直接代买方偿还给银行，而对于买方已支付的贷款利息，应由按揭银行返还给买方或由开发商予以赔偿。

【小编提醒】

开发商在售楼时需取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。如果该“五证”中，缺少任何一证则不可能办到房产证，所以通城购房者在购房时一定要注意跟开发商核实清楚再签合同。

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入住后房屋出现质量问题

开发商承担维修别错过时效

【案例】业主赵先生在九亭镇购买了一套房屋，入住一年后，汪先生先后发现房屋的屋顶出现裂纹，卫生间瓷砖开裂，南面卧室发生渗水。物业公司也多次上门维修，但维修后卧室渗水的问题始终没有得到解决。物业公司告知他应与开发商协商处理。直到2009年汪先生才向开发商提起诉讼，要求开发商对房屋进行维修。法院审理后认为赵先生主张维修的部位已经过了保修期，驳回了了他的诉讼请求。

【律师点评】

不少业主认为对房屋进行维修是物业公司的问题，却忽视了房屋质量问题实际应当由开发商承担维修责任。《新建住宅质量保证书》中就房屋的各类质量问题规定了保修期限，如房屋外墙面防渗漏的保修期限为5年。保修期限届满后，开发商便不再负有免费维修的责任。

法院审理认为，开发商未能举证在交房时向居先生提供《住宅质量保证书》，并如实告知居先生房屋的保修期限，致使居先生在房屋渗漏时不能正确行使权利，因此，开发商应承担对居先生房屋屋顶渗漏进行修复之责。但居先生从知道权利被侵害时至请求法院保护民事权利，已超过两年的诉讼时效，故请求赔偿租金损失6万元的诉讼请求不予支持。

【小编提醒】

对于房屋质量问题，购房者在接受交房时一定要让开发商们提供《住宅质量保证书》，并核实房屋的保修期限。根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋出现质量问题时，只要在保质期内，开发商均应承担修复义务。参照国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第40条规定了几种不同房屋质量问题的保质期：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年等。

但业主朋友们需要注意的是，要求赔偿损失的时效仍然适用一般的诉讼时效规定，即知道该质量问题给自己造成损失的两年内。故业主在发现自己购买的房屋出现质量问题后，应尽早通过法律手段维护自己的合法权益，以免因为超过诉讼时效而使自己的权利无法得到完全的救济。

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房屋问题自行维修

再向开发商索赔不合理

【案例】业主牛先生给儿子购置一套婚房随即进行装修，但在装修过程中，牛先生发现房屋主卧的墙面大面积漏水，西面房间大面积渗水。物业公司人员告知原告不要急于维修，但为了不耽误儿子的婚期，牛先生在对房屋进行拍照后，便自行聘请了维修人员对房屋进行了维修，而后进行装修。随后,牛先生向法院起诉，要求开发商赔偿其房屋的维修费用10万余元。法院审理后认为，牛先生房屋已经装修，且对漏水部位已自行修复完毕，对漏水的原因没有提供足够的证据证明是因房屋质量问题引起，故驳回了牛先生的全部诉讼请求。

【律师点评】

发现房屋质量问题，同时又急于对房屋进行装修的，业主应及时联系建筑管理机构，由该机构及开发商对房屋进行现场勘查并将房屋质量问题记录后，协商确定维修方案。若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，业主才可以自行进行维修，并要求被告承担相应的费用。

【小编提醒】

只有开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失需由开发商承担。而在发现房屋质量问题时，一般应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

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恒温泳池不恒温

楼书可视作合同

【案例】在某楼盘开盘时发放的楼书里，对小区的配套设施作了比较详细的描绘，其中包括一座“24恒温游泳池”。然而等到交房时，消费者邵某却发现，所谓的“恒温游泳池”，只是一座最普通不过的游泳池，没有恒温系统，更别提“24”了。对此邵某提出，开发商的这一行为属于欺诈，应为此承担违约责任。

【律师点评】

开发商无疑须为此承担一定的违约责任。在这一案例中，开发商已经明确地在楼书中写明小区配套中有“24恒温游泳池”，且这一配套设施多少对楼盘定价产生了一定的影响，所以开发商若没有兑现承诺，就属于违约。根据人民法院2003年公布的《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，楼书上罗列的信息只要符合“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这一原则，就被视为合约的一部分。

【小编提醒】

消费者在购买商品房时，一定要保存好下单前拿到的楼书和报纸广告等，因为楼书上的信息只要符合相关规定，就可算作合同条款了，以后拿到现房后可以以此作为对照。而对于一些开发商在楼书后面标注的“以上设施仅供参考，具体以实际交房时为准”之类的字样，在法律程序上是走不通的，如果楼书信息明确具体且对房屋价格产生影响，还是可以拿来作为“呈堂证供”，和开发商对簿公堂。

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办理房产证

开发商需承担违约责任

【案例】杨先生在市区买了一套房，于2007年2月底入住。按照购房合同规定，入住后2年内，也就是2009年2月底之前，开发商负责给业主办理完结房产证，但时至今日，房产证仍没有办理下来。杨先生问“我当时买这套房是按揭贷款的，现在已经还了2年多的房贷。房产证没有下来，我能不能暂时终止给银行还贷？先‘断供’，等有了证心里踏实后，再继续还贷？”

【律师点评】

由于开发商原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。

【小编提醒】

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

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虚假广告

答应的配套出现变更

【案例】城北的王先生投诉称，当初买房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入住后不到一年，这种状况就发生了变化。被当作绿化用的架空层，被开发商和管理处冠冕堂皇地说成更好服务和提高小区居民的文化生活，而建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向业主收取一定的娱乐费用，实在难以接受。

【律师点评】

不实广告和虚假宣传主要是借助文字概念游戏，用语言的扩张力和不定量的手段传递虚假信息，做出一些无法核实和兑现的承诺，误导消费者选购。主要表现为：一是以失实的语言表述和图标描绘隐瞒实际的物业状况；二是以低“起点价格”为诱饵降低物业的真实“性价比”；三是以夸大的绿化和共用配套设施等居住环境宣传掩盖实际的物业环境；四是一些房屋中介机构依托发布虚假广告来提高非法牟取的利润率。

【小编提醒】

不少业主都曾遭遇过类似的情形。按照旧的购房合同条款，验收备案就可以交房。今年新版购房合同补充了关于配套需同步交付的条款，要求承诺并满足房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案，从源头上杜绝此类纠纷的发生。

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合法建楼侵权也得赔

【案例】张先生买新房时，居室内视野开阔、采光良好，这很让他们一家满意。可是好景不长，他们小区前北、西、西南三面建造多栋超高建筑，他和邻居的房屋明显光照不足，冬冷夏热，家人精神上受到影响，也增加了生活成本，而且其居住房屋的价值明显贬损，合法权益受到了侵害。法院判决开发商一次性给付原告张先生补偿费人民币23000余元。

【律师点评】

本案房地产开发公司虽然属于合法建楼，但从客观上确实侵犯了张先生的采光权，侵犯了张先生的合法权益，因此房地产公司的行为虽然合法，但仍属于侵权行为，仍对损害承担赔偿责任。目前就侵犯采光权并没有统一的赔偿标准，由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等都将影响赔偿标准。法院也是综合考虑各种因素，对该案判决被告一次性补偿人民币23000余元，是非常合理且在情理之中的。

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低层住户不愿交电梯公摊费

可以和邻居们协商解决

【案例】杭州某楼盘以高层住宅为主。等到交付使用后，二楼住户蔡某对物业公司提出，因为楼层低，自己平时都是走楼梯上下，从来不坐电梯，这部分的公摊费用不交了。大不了把二楼的电梯门关上好了。物管则认为，根据事先他们制定的合约，电梯公摊费是每个人都要交的，双方产生纠纷。

【律师点评】

其实，电梯公摊费是可以经整幢楼的住户协商后，再根据使用的频率来决定如何交付的。比如，二楼、三楼的住户平时走楼梯比较多，那就少交点；高层的住户上上下下都是坐电梯，那就适当多交一点。但二楼、三楼的住户不交电梯费，并表示电梯在这两个楼层不设停靠点，那也许就会对高层住户带来影响(要上楼必须走到二层以上再坐电梯)，从而导致邻里纠纷、业主和物业公司的纠纷。至于其他公共设施的公摊费用，也可以依据“一幢楼的住户协商后决定”这一原则进行分摊。

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房屋存在质量问题

须依据严重程度考虑贬值损失

【案例】林先生在收房装修过程中，发现房屋客厅屋顶严重不平，林先生与开发商取得联系，开发商表示屋顶不平是钢筋变形导致。后双方就维修方案无法达成一致，林先生将开发商起诉到法院，要求开发商对房屋进行维修并赔偿房屋贬值损失16万元。

在审理过程中，法院委托房屋质量检测机构对房屋进行检测并出具了维修方案，经法院询问，林先生表示不同意就房屋贬值进行鉴定。最终，法院判决开发商按照房屋质量检测机构出具的维修方案进行维修，同时驳回了林先生要求房屋贬值损失的请求。

【律师点评】

一般情况下，只有存在严重质量问题的房屋才可能存在贬值损失。然而，在实践中，不少业主只是因为房屋存在小的质量问题便主张高额的房屋贬值损失，这显然不合理，同时也可能造成业主自身的损失。因为高额的房屋贬值非可能提高案件的标的，直接导致案件的诉讼费用增多，在无法得到法院支持的情况下，该笔诉讼费用将由业主自己承担。此外，由于贬值损失往往需要聘请专业机构鉴定，如果最终鉴定出房屋并不存在贬值损失的，则高额的鉴定费也将由业主承担。

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利用小区赚外快

所得应归业主

【案例】 早在2010年6月，韦贞等所在小区的物业公司为增加自身，未经业主委员会同意，即将临街一面的外墙租给一家超市发布巨幅经营广告，并预收了一半租金。至2011年6月期满，超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等认为该租金应归业主，但被物业公司拒绝，理由为外墙是其单独开发利用，租金属额外收入，理应归其所有。

【律师点评】

租金应归全体业主共有。根据《高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第（1）项规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属《物权法》第6章所称的业主共有部分，本案外墙也不例外。

业主对外墙的共有权，决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、和处分的权利。物业公司在任何情况下，也只能是一个管理者，即使是在未征得业主委员会情况下，出租临街外墙所产生的租金，也就应由全体业主决定具体如何处分或分割。

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霸王合同愚弄人

【案例】消费者卢先生2006年与房产公司签署了“预定协议”，双方约定房屋的预测建筑面积为79.99平方米，单价为每平方米4600元，总价为367954元。但是，开发商在协议中加入了这样几个条款：“房屋的建筑面积以法定测量机构实测面积为准，交付的时候按照物价部门最终确定的价格为准。”“如果甲(注：指开发商)、乙(注：指购房者)双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费”“乙方不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”卢先生认为，开发商这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米4600元”事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。

【律师点评】经对售房格式合同的调查，相当数量的格式合同中不同程度地存在不平等条款，暗藏形式多样的欺诈、愚弄消费者的约定。主要表现为：一是开发商与消费者对一些关键问题或不约定、或敷衍拒绝约定、或在约定中巧设陷阱，出现纠纷后以合同约定或未约定为由推卸责任，消费者即使投诉也多是处于逆势或无奈境地。二是开发商擅自改变合同约定的房屋设计结构，或将公用设施设计的草坪、花坛等地块改变用途，在消费者缴足购房款时已成既成事实；三是开发商按合同约定延期交房应承担违约责任，但在开发商的各种免责约定面前，退房、给付违约金等实际操作却变得难以兑现。

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忽悠一：销售现场楼盘模型和图片与实际不相符。房产开发商往往将售楼模型和图片设计得相当诱人，但购买者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。

应对措施：购房者在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定的详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

忽悠二：价格上的虚假宣传。售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。

应对措施：购房者在看到此类宣传时，一定要详细地了解除了广告中所说的价款外，是否还会有其他额外应由购买者支付的费用，并在购房合同中写明。

忽悠三：环境与地理位置的宣传与实际不符。现在以“花园”、“花苑”等命名的小区越来越多，开发商的销售广告中常常称本小区的绿化面积达××平方米，或者绿化面积占总面积的×%，但到实际交付时大多数达不到其宣传的绿化标准。

应对措施：如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。

忽悠四：、入住率设陷阱。一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房，其实这是无根据的。在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。

应对措施：头脑清醒，擦亮眼睛，切勿因为贪念失去理智。

忽悠五：房产开发商委托房产代理商销售的陷阱。现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋买卖合同，其任务便已完成。购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。

应对措施：通常情况下，与购房者签订房屋买卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。

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