[摘要] 曾为区域销售明星的杭州 房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。
今年政府依然会坚持调控决心不会动摇，且两三年时间内宏观调控都难以出现显著松动。但是“一些地方政府层面的微调还是值得期待的，关键看开发商能否快速去捕捉和抓住这些机会来促进销售”。
曾为区域销售明星的杭州 房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
第二、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。
无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。
数据显示，2011年开发商自有资金比率已经高于40%，明显高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，开发商对自有资金的依赖进一步增强。
对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。
与此同时，一些龙头标杆房企近期的动作更让中小房企无法应对。这个动作主要体现在两方面：首先，大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。其次，大型房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，一些标杆房企如万科、招商、保利等，逆势中需求拿地及发展机会，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。
因此，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
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楼市转向存疑
世联地产(002285,股吧)市场研究部总监吴志辉把上门访问量作为研判楼市走向的重要先行指标，而世联地产基于其在631个案场的数据即时反馈亦显示，2月初的数据已经提前预示随后市场成交的回暖，世联代理的在售楼盘3月份上门量超越去年的10月份。
因此，世联地产认为，3月出现的楼市小阳春，不仅仅是房地产市场成交长时间萎靡之后的局部反弹，而是市场再次向上的一个拐点。
吴志辉说，中国楼市多年来的实证显示，市场流动性是楼市转向的重要风向标。春节后，6个月票据直贴利率和转贴利率加速下降趋势明显，银行间同业拆放利率持续走低显示惜贷情绪好转，10年期国债与2年期国债率的息差不断扩大，说明流动性在不断好转，而息差的变化能辅助准确判断房地产市场走势。
一度危机四伏的绿城中国，在3月份实现销售环比大幅增长56%。绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年近日公开表示：“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去。”
寿柏年解释称，市场在逐渐回暖，今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，绿城同样如此。除了市场因素以外，绿城对销售策略、模式及价格方案等做出了相关的调整。
4月18日，摩根大通董事总经理李晶在媒体见面会上亦称，交易量复苏，小阳春已经开始，房地产市场最坏的时候已经过去。
李晶认为，控制房地产市场投资的政策已经出尽，虽完全放松的可能不大，但亦不会有新政策出台，因此房地产市场会缓慢地平稳复苏。
吴志辉向本报表示，投资客占比走势也能精准反映市场的走势。世联成交客户数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至的7.5%，市场迎来真正的底部。“本轮调整以来，投资客比例不断下滑，3月的数据为13.6%，说明刚需是当下市场的主导力量，市场向下的空间不大。”
自2010年4月出台“国十条”政策以来，中国房地产市场调控已经整整历时两年，国内楼市成交不断趋冷，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，房价逐渐回归。
国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，新建商品住房环比价格下降的城市有46个，同比下降的有38个。中指院百城价格指数也显示，3月100个城市住宅平均价格环比下跌0.30%，连续7个月环比下跌。
但多数人对楼市拐点说并不认同，认为目前楼市回暖与楼盘新一轮降价直接相关，支撑楼市出现方向性转变的条件还不具备。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，目前市场成交回暖主要依赖的是房价和首套房贷利率回调后，首次购房需求的平稳释放，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早。
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同比指数首次回落
根据国家统计局发布的数据，链家市场研究部、北京中原市场研究部统计得出，3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70，为近年来首次出现下调。
与此同时，根据国家统计局发布的数据，3月70个大中城市中，同比价格下降的城市数量首次超过上涨的数量。中原市场研究部研究总监张大伟表示，70个大中城市同比房价的变化意味着楼市“质变”的到来。
“商品房住宅平均价格指数，首次出现了同比下调，这说明从去年四季度开始，楼市出现的降价潮正逐渐从量变向质变过渡。”张大伟说。
张大伟认为，4月份作为一个传统的置业旺季，在信贷出现定向宽松的利好下，成交量有望继续抬升，但目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款限制依然严格执行，这使得市场出现“量价齐涨”的可能性不大，不过与此同时，大幅降价的可能性目前来看也已经很小。
而在众多业内人士看来，目前无论从房企业绩还是开发商融资情况来看，开发商资金压力并未得到有效缓解，甚至有继续加剧的趋势。“开发商以价换量在目前来看依然是最可行的快速回笼资金的手段”。
楼市调控“决不动摇”深意何在？
业内称此时如果出现反复，前期调控成果会前功尽弃，更会让老百姓对调控失去信心
国务院常务会议为何强调决不让房地产调控出现反复？未来调控走向如何……
对调控为何不能反复这一问题，首先从市场来看，调控效果还有待进一步巩固。住房城乡建设部副部长齐骥说：“尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛。”
从经济全局来看，如果调控放松，政策出现反复，一些投机类资金势必会通过各种渠道再次涌入房地产市场，既推动房价上涨，又造成实体经济“空心化”，不利于整个经济结构调整。
更为重要的是，有不少业内人士指出，此时房地产调控正处于关键时期，如果政策出现反复，前期调控成果就会前功尽弃，更会让老百姓对调控失去信心。 “调控的举措固然重要，调控的决心和勇气同样重要。 ”
而对于未来调控的走向，来自权威部门的消息，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。比如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统联网等。
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开发商加速出货
多家开发商也认为，目前成交量的回暖仍处于相对较低水平，并表示“以价换量”仍为二季度的主基调，并在二季度集中推盘出货。
招商地产有关负责人表示，公司一季度新推盘平均去化率为75%，二季度为全年推货峰，新推货值将达100亿元左右，远远超过一季度的50亿元货值。
根据媒体援引各大开发商的表态，恒大董事局主席许家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供应比例为4：6；保利方面表示，2012年预计新推货源在800亿至1000亿元，新推货量主要集中于5至9月份；龙湖地产也表示，二季度会加推新盘加大供货。
保利地产副总经理及营销总经理胡在新近日对媒体表示，今年政府依然会坚持调控决心不会动摇，且两三年时间内宏观调控都难以出现显著松动。但是“一些地方政府层面的微调还是值得期待的，关键看开发商能否快速去捕捉和抓住这些机会来促进销售。”
随着政策信号的释放和市场走势的变化，尤其是房价下降接近购房者预期，导致购房者信心指数在经历几个月连续下降后又开始回升。
2012年一季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年四季度小幅提升0.9，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。其中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。这说明购房者开始更加理性看待降价问题，不再盲目唱空。
中原集团研究中心总监刘渊认为，低价入市仍是提高销售率最为重要的因素，低价优势甚至可以弥补楼盘在品质、品牌知名度上的不足，这就意味着标杆房企若不进一步下调价格，可能难以长期维持较高的销售率。
但胡在新表示，3月份确实存在以价换量的趋势，但总体上变动幅度在几个点范围之内，开发商的成本构成决定房价大幅下降的空间十分有限。
不过，购房者开始担忧，随着3月份房企出清库存之后成交量的逐步回升，这种供求关系的变化是否会导致房价再次反弹。
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机构数据显示消费者对于购房仍担忧
首都经济贸易大学等机构公布的海峡两岸四地消费者信心指数显示，季度,大陆居民的购房信心指数为71.2。与上个季度相比，有所降低，显示出消费者对于购房仍比较担忧。
虽然去年下半年有关房价下降声音不绝于耳，一线城市郊区新房价的确出现回落，但调控远未到可放松的时候，整体房价水平仍远超普通居民收入水平，调控任重道远。
机构调查：未来三季度房价将下跌逾10%
在20家接受路透社调查的中外分析机构中，有11家认为中国2012年二-四季度住宅均价跌幅将达10%-20%，六家认为跌幅将在10%以内，一家认为住宅均价将持平于去年，仅有两家认为住宅均价将上涨。
15家分析机构认为是温州、鄂尔多斯、三亚等投机严重的城市，而北京、上海、深圳、广州等一线城市得四票。其中12家分析机构预计温州等投机严重城市房价将下跌20%- 30%。
中央政府今年已屡次强调房地产调控不放松。国家统计局周三公布，3月70个大中城市新建商品住宅销价同比下降的城市增至38个，为自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数的月份。
据路透社测算，3月70个大中城市新建住宅销售价格同比下降0.7%，为路透社去年初开始测算该加权指数以来首次出现下跌。
房价的下降，以及首套房贷利率的回归，带动了刚性需求的释放，令中国楼市自2月以来出现“小阳春”行情。但对楼市出现的成交量回暖能否持续业界仍存争议。“在目前的限购、限贷等调控政策下，有资格购买的客户，主要为刚需类数量是有限的，在政策没有变化的情况下，很难出现持续的回暖，”中原集团研究中心高级经理刘渊表示。
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南通楼市未来走向
住宅成交量大幅回升，价格松动或将促进成交
供应方面，南通商品住宅新增上市面积出现较大幅度的增长，3、4月份拿到预售证的项目有13个，其中骏和棕榈湾、金鼎湾国际等项目都如期开盘。而根据房天下数据的统计，5月份预计有16个项目欲开盘，是整个2012年至今量的一个月。
成交方面，经过 1、2 月份的寒冬，3 月份南通商品住宅市场迎来了“小阳春”，共成交商品住宅 749套、成交面积76571.46平方米。4月份度过清明节后，成交量也出现一定幅度的回升。由于价格回落和信贷政策有所松动等原因，购房者选择出手的比例已大大提高，之前一直在犹豫是否开盘的开发商也会更多的选择放量入市，以价换量将成来未来几个月南通楼市的主题词，供应量的上升和越来越多的降价促销手段促进，近一段时间南通楼市成交量将延续良好势头。
业内观点
“如今楼市有所打破，但为完全打破的相对僵持的格局，怎样让成交量有所反应，让消费者能够得到更多的实惠？这是目前房价松动以后市场上应该要有的一种结果。开发商是否需要降价、促销，这要看每个项目的具体情况。实际上，现在房地产陷入了进退两难的格局。对于持续交易不畅的项目，资金持续偏紧的房地产企业来说，如果通过一定幅度的降价能够拯救成交量的话，应该会采取这样的策略。而这个问题并不是简单的供求关系来决定的，因为房地产里面的供求关系，潜量及潜在的购买量、实际的推量和实际的交易量，这两者间存在着比较大的差异。”
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