[摘要] 以上是全国楼市现状，南通楼市方面，部分瞄准刚需人群的中小户型楼盘近期屡屡创出营销佳绩。16日开盘的南通开发区某项目更是被媒体爆出创下了100%销售率的“神话”，成为房地产市场调控两年多来南通首个“日光盘”。
编者按：默认各地政策微调，定调“稳增长”，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的多头已经入市，地产中介开始用“不买就要涨了”吓唬客户，市场上也已出现了试图影响预期的一批故事——“千人购房”。其中央行降息、房贷7折被重提、千人购房涌现，这三大信号也被解读为楼市回暖正在加快。
调控两年来首现“日光盘”
在房产界人士和近期关注楼市的市民印象中，南通开盘的项目价格标准是越来越低，而此次开发区的“日光盘”，是通城楼市中不折不扣的降价先锋，这次开盘的价格范围只有4780-5980元/平米。
无需讳言，调控两年来，南通楼市与其他城市一样，成交量曾一度陷入低迷，即使今年上半年出现一定程度的反弹，市场也出现了明显的分歧，以刚需人群为目标客户的中小户型明显启动，而大户型楼盘依旧滞销。有市场分析人士认为，现在各地楼市都已在朝刚需方向转变，是否符合刚需特征有可能成为楼盘销售的风向标。
南通市房管部门负责人认为，刚性需求是客观存在的。根据民政部门的数字，市区每年有六七千对新人结婚，他们是对住房需求最为刚性的人群，加上其他一些刚需人群及一部分改善性人群，市区每年对普通商品房的需求超过1万套。该负责人表示，楼市调控在短期内会对刚需形成一定的抑制，但刚需总是在别种需求之前率先爆发。
前段时间南通楼市迎来的小阳春，市场消费主体正是刚需人群。据了解，近期南通市场上卖得动的均是些刚需楼盘，其特征是价格低、面积小，户型设计也与传统的楼盘有所区别，适宜刚结婚的小夫妻或追求居住环境的老两口居住。日光盘的出现说明对刚需人群而言，价格始终是决定购买与否的要素。刚需虽然客观存在，但只有低价楼盘才能真正激活刚需。同样在房天下6月置业调查的结果显示，77.42%的准购房者认为，价格与地段是影响他们入市的最主要因素。
延伸阅读：
开发商以价换量 购房者敏锐响应
对于这种热销现象的出现，南通房产分析人士认为，一方面是因为开发商前期对刚需爆发作好了充分准备，另一方面也说明开发商以价换量收到了不小的效果。
“市场是最敏感的，购房者动作是最快的！群众对于市场的判断同样敏感！”对于购房者而言，在他们看来，降息及一系列政策微调后，楼市已经触底的判断已经在市场蔓延。
从目前楼市热销的个盘情况看，基本都是在价格上有优势或者出现大幅度折扣优惠的，诸如骏和棕榈湾的“1+3”优惠；景瑞18号起价只有6000元/平米，上周末举行的房源拍卖活动甚至是“0元起拍”；景华城实行一口价9680元/平米。购买指定房源，可送奥迪名车，而它鼎盛时期的均价在12000元/平米以上；华强城参与房天下看房团优惠达到85折......
对于开发商而言，“适时调整自己的营销方式来配合市场波动”成为不少开发商的营销大方向。业内分析认为，最近楼市的回暖，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于购房者对判断政策的松动。“在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。”
针对目前楼市成交量回暖的状况，业内人士如此概括，开发商以价换量，投资客逢低吸纳，地方政府谨慎推地。无论是商品房市场还是土地市场，还尚未出现追涨的情况。因此，楼市目前仍属于低位盘整。
延伸阅读：
“结构性”复苏会否再次吹高房价
尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段。在这敏感阶段，如果没有明确的抑制政策或信号释出，市场预期或将发生微妙转变。近期因为楼市回暖信息的释放，不少地区还出现了“楼盘涨价”的传闻。
对此，专家表示，成交量的回升实际上具有结构性的特点。他认为，一方面由部分区域的热销楼房带动，同时，大量的楼盘还呈现出不景气的特征；另一方面，购房群体也有明显特征，虽然有一些改善型的高档楼房销售增长，但首次买房的“刚需”则占据了购买主体。
但是目前各地楼市成交量有所放大的情况，同2009年的非理性行情有着本质上的不同。当下，无论是购房者，还是开发商，在经历了多年的市场盘整后，他们的理智已经大大高出了2009年。
对于购房者担心的价格是否会反弹，从南通楼市的情况看，目前虽然成交回暖，个盘火爆，但是整体并不能超过最火的2010年。而从2011年初至今，南通的房价起伏情况在217元/平米，而这样的价格涨幅对于现在的打折优惠来说，根本就是“小菜一碟”，因此短期出现大幅价格变动上涨的情况是不可能的。
2010年1月-2012年6月百城价格南通房价涨跌幅度走势
延伸阅读：
通城开发商判断后市现分歧
眼下的形势对于开发商的决策是一种新的考验，市场的短暂复苏能不能持续下去？央行6月8日降息是不是一种银根放松的信号？南通开发商对形势的判断已经出现了较大的分歧，有的认为降息意味着购房者房贷压力减小，购房成本得到降低，对楼市将起到明显的刺激作用；也有人认为，降息虽能提振少数人的购房信心，但中央调控楼市的决心未变，政策也未见放松，楼市彻底翻身的可能不大。但是不管如何，他们大多数均认为后市入市购房者增多并不意味折房价的松动，未来“价格战”还会比较激烈。
另据银行信贷部门人士分析，降息虽然使银行资金面有所放松，但从多家银行总行目前的口径来看，对房地产开发企业的信贷并未松绑，甚至有的银行明令禁止对开发企业放松信贷，这意味着降息后开发商的资金链状况并不会得到根本性的转变。而从南通一些开发企业的情况来看，部分开发商的资金链已经明显趋紧，银行贷款、施工企业的工程款是悬在他们头上的利剑，如果市场成交持续不见起色，这把剑迟早会掉下来。正是在这种形势下，一些开发商醒悟过来，提前开发刚需楼盘，以价换量。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
