[摘要] 一市场人士称，中投已开始投资国外商业物业，但更多中国资本仍处学习阶段。
中投的伦敦生意
受访者普遍认为，总体而言，中国机构投资海外楼市才刚起步。
莱坊国际投资及资本市场部英国和中东区董事JeremyWaters介绍，现在越来越多中国机构投资者去伦敦做市场调研，但真正的大范围投资还没有看到，现在还处于学习阶段。“像中投这样大的机构投资者已到了实际投资的阶段，开始购买伦敦核心商业物业。但因为对当地市场还不熟，更多是以和英国政府合作的方式进行。”
今年10月下旬，英国《金融时报》曾报道，中国主权财富基金中国投资有限责任公司（中投）有意在英国最重要的写字楼市场——伦敦金融城成为房东，其打算斥资2.5亿英镑买下德意志银行英国总部大楼。这项交易将意味着中投首次进入英国直接所有权写字楼市场。
不过，交易的风险也相当明显。一些英国地产中介公司称，德银未来可能终止租约。
“中国投资者现在不愿意承担欧洲不明朗的经济风险，他们也并不了解市场。”JeremyWaters说，他刚和几家中国房企有过交流，它们都说在看伦敦的物业，但“看”意味着它们有兴趣在研究，但还没准备好去投资。
JeremyWaters介绍，中国内地和香港的投资者在过去两年对伦敦商业物业的投资额为10亿英镑。
“接下来的一年内，我相信这一数字会增至20亿英镑。”JeremyWaters透露，一个来自中国的投资机构正计划斥资2亿英镑投资一个伦敦的核心商圈物业，已接近完成交易。
JeremyWaters称，“按我的经验来看，大的投资者进入以后，中小投资者也会跟着进来。未来3至5年，都会是这样。中国开发商会在伦敦看商业、住宅或是综合体的开发项目，但现在还处于看的阶段。”
房企海外扩张潮降温
部分内地开发商投资海外已积累了一定经验。
上海宝华集团副总裁杨健称，2008年金融危机爆发后，该公司曾在墨尔本收购过一个烂尾项目，到2009年当地政府开始加大救市力度，楼市很快恢复，该公司用了10个月就将楼盘销售一空，其中40%的买家是华人。
“这个楼盘主要是酒店式公寓，户型较小，总价较低，又靠近大学，也靠近唐人街，所以受到了当地人尤其是华人的欢迎。”杨健解释，2008年澳大利亚楼市一片萧条，一些在建楼盘因开发商难以继续投资而烂尾，而国内房地产市场经过2007年的一波火爆行情，各家房企资金充足，因此纷纷都想到海外市场扩张。
据早报记者不完全统计，目前已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，除了碧桂园（02007.HK），至少还有12家，包括中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等大型房企。
碧桂园海外市场营销部营销经理董亮称，该公司正着手打造一个全产业链平台，包括移民留学、海外投资度假等。碧桂园在吉隆坡的两个项目均以别墅为主，项目一期计划在明年初开售。
不过，杨健指出，目前中国房企的海外扩张潮“又冷了下来”。
“随着国内楼市这次的深度调控，房企纷纷忙于过冬，资金链紧张，大多已没有能力像2008年那样向海外扩张。”杨健说，国内房地产市场未来走势不够明朗，海外市场的资金要求又较高，加之人民币问题，未来国内房企海外投资的趋势不是很清晰。
按杨健的说法，境外对房企自有资金要求很高，一般是在房企拿了地把楼盘建好后，银行才会根据预售情况进行评估，酌情发放贷款，而且贷款比例一般控制在50%左右。而且，海外楼盘预售制度一般也比较严格，签合同时，购房人只付10%定金，房子建好后，才会将剩余的90%房款付齐，开发商无法像在国内那样提前拿到高比例预售款。
黑石欲加码内地楼市
中国资本走向海外楼市之际，欧美投资者对中国楼市的投资热情却有所下滑。
莱坊国际投资及资本市场部中国区董事曹建介绍，由于海外融资市场遇冷，今年海外机构减少了对中国房地产的投资。过去几年，发生在中国的大宗交易投资金额在500亿至600亿元人民币。今年总的交易量还会维持在600亿元人民币左右的水平。但过去海外和中资是平分天下，今年海外投资仅占投资总额的35%。
原因很多。欧阳默称，现在中国房产市场竞争激烈，很难去投资，海外机构不像以前那么有兴趣。中国楼市可能有一些（政策）变化，海外资金不知道将来要发生什么。
NickHThomlinson提到，欧美资本目前还在观望，它们不是十分理解内地市场。相对而言，中国香港、新加坡、马来西亚的投资者更容易了解中国内地市场。
JeremyWaters则认为，近两年全球投资者都放慢了投资速度，中国还是它们重要的选项。
据香港经济日报10月27日报道，私募股权巨头黑石大中华区主席梁锦松10月26日称，过去两年黑石没有积极参与内地房地产市场投资，主要是有关交易颇为昂贵，私募基金也不知能为投资的公司做些什么。但现在交易已变得相对合理，加上流动性充裕，将促使黑石变得更为进取。
这位香港财政司前司长解释说，一方面，内地房产较之前变得更有吸引力；另一方面，内地居民收入增加令居民可负担指数上升。而且，城市化也令城市房地产需求上升。
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