[摘要] 开发商意识到，楼盘品位不可忽视小区车位，尤其是想打造品牌的楼盘，更要注重楼盘小区的车位规划配建。
“车才10万，车位就要13万！我住高楼，车子住别墅啊。”如果和最近买了新房的朋友聊天，最常听到的就是这个话题。现在买房子，除了房价、质量是最需要关注的问题之外，车位配比成了大家再买房时必问的问题之一。虽然现在不少新盘的车位配比≥1，但是在楼市调控日趋严厉的今天，房价不涨，车位价却跑得飞快，明显成了楼市调控的一大“盲点”。
南通汽车保有量增速惊人 停车成“老大难”
家住学田苑的朱先生表示，他在这个小区生活了将近二十年，2011年配置了一辆家用车，由于小区主要都是用于停放自行车、电动车、摩托车等非机动的集体车库，而没有用于停放汽车的车库，所以只能将车停在小区道路两边，尽管餐风露宿但至少还有停的地方，而且还是免费的。但是现在小区有车的人越来越多，路两边基本上都塞满了，“每天要是下班晚回来一会儿，就没我的地盘了”朱先生对此很无奈。
像朱先生这样的情况在我们身边并不少见，毕竟老小区在建的时候，前瞻性还没有那么长远。有的小区就因为停车引来不少纠纷。
年前，在世纪东城38号楼西侧，就有几个人准备将建绿地浇上水泥建几个停车位。围观居民表示，一楼自行车库门前的地方太小，汽车进出很不方便，有时汽车只好停在草坪上，不得已才出此下策。
随后没多久，南通市区郭里园紫琅苑也有一业主反映，该小区内有业主私自将绿化带建成车位，影响了居民的居住环境与小区的美观。
而2013年年初，围绕“解决私家车停车难”议题，崇川区虹桥街道虹西社区“求是园”召开居民代表座谈会，以期找到好方法解决停车难问题。
可见小区将公共地段改建停车位的现象很普遍，南通不少老小区都存在车位偏少现象，随着有车业主的增多，停车难问题日益凸显。一到晚上，有的业主车子根本无法停在小区内，有的即使停到小区里，由于没有固定车位，也是乱停乱放，不仅严重影响小区形象，甚至堵塞了消防通道，给小区带来很大的安全隐患。
与停车难问题相反的是，南通市的汽车保有量迅速增长，根据相关部门数据统计，南通市汽车保有量已经突破70万辆，截至2012年年底，我市汽车保有量为68.2万辆，其中私家车57.1万辆。今年1月，仅市区车管所就办理新车上牌9589辆，比去年同期增长30%，增速可谓惊人。
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车位配比和价格“双高”
开发商也已经意识到，楼盘品位不可忽视小区车位，尤其是想打造品牌的楼盘，更要注重楼盘小区的车位规划配建。不论是城市公共区域的停车位配建，还是楼盘小区的车位规划配建，都必须放眼长远规划，因为市民的私家车需求如住房需求相似，在较长时期都将处在增长阶段。可以说今后的小区停车环境，将成为楼盘品位的重要构成元素之一，而停车位配建前沿的楼盘，也自然会提前受到市场追捧。很多开发商们深谙其中道理，车位资源的稀缺为开发商的炒作提供了条件，此外也是一个很好的资金回笼方式。
根据统计，目前绝大多数新房建设的车位配比都接近1:1甚至≥1。诸如华强城的停车位有8069个，五洲国际广场车位比例1:1，万科金域蓝湾车位配比1:0.7，骏和棕榈湾停车位配比为1：0.8，弘阳上城机动车地下停车位配比1:0.7，保利香槟国际机动车位2948个，中南世纪花城车位配比1:1，银洲皇家花园地下车位2383辆、地面248辆，优山美地名邸车位配比1:1...
虽然这些新盘车位数量不成问题了，但随着房产市场的持续升温，车位变得价格不菲，动辄几万、十几万的车位价，让很多人望而却步，只能望“位”兴叹，有网友调侃说：“跟开发商磨多久房价优惠下来的几万块，转眼还是进了kfs的口袋。”
南通部分热盘车位价格调查（实际价格以售楼处为准）
从上面表格可以看到，绝大多数项目都是刚需产品为主，而车位的价格却在5-16万不等，这样比较下来，房价反而让人觉得“便宜”了。
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车位究竟该不该买
在2012年11月开幕的江苏省十一届人大常委会第31次会议上，4部提交二次审议的省级法规草案和审查批准的3部市级地方法规中明确提出禁止车位、车库“只售不租”：要求车位、车库出售和出租都必须首先满足业主需要，满足需要后多余的车位，可租给小区之外的人，但租期不超过6个月，否则将责令开发商限期改正，没收违法所得，不改正的，处5~10万元罚款。
而在5月1日起即将实施的新《江苏省物业管理条例》明确规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
《条例》中强调，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。
那么到底该不该买车位，车位是租划算还是买划算？不少购房者都犯了难。
很多业主对买车位基本上都持着“太贵就不买”的态度，但是口里虽然这么说，心里头还是会在买与不买之间纠结。不买的话，爱车无法停到小区里，每次回家四处找位置停车不方便不说，安全性也无法保证；从不少楼盘的车位销售现场看，“抢车位”的大有人在，可见“不买”也就口头说说。
但是买的话，已经支付了几十万的购房首付款后，十几万的车位费很难再去承担；而租车位的话，从日渐看涨的停车费考虑，长期租车位停车也吃不消，几年以后钱花了不少，车位却还不是自己的，心理上感觉不太舒服。车位成为很多购房者非常头疼的一件事。
这样的高价，就没人管吗？根据相关材料显示：目前物价部门只对临时停车收费、车位管理费有规定，而地下车位的使用权出售、出租价格等销售价格还没有限制，尚未有明确的限制规定，一般都由开发单位自己决定，所以对于车位价格基本还是市场说了算。《物权法》仅规定了小区车位的销售对象，即首先要满足业主的需要，车位定价没有相关法律规定，目前一般都是随行就市。
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买车位看清“属于谁”
目前南通市场在售的车位有两种，一种没有产权，一种有产权。一般来说，衡量地下车库的产权归属主要有四个标准。一是看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证；二是看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊；三是它以什么方式立项的，是否属于单独立项和规划；四是看谁投资的，谁投资产权归谁。
对于以地下防空设施改造后作为车位使用的，依谁投入谁受益的原则，也只能出租而不能买卖。无产权的一般都为人防工程，产权属于国家，所以无法办理产权登记。而小区将人防车位通过以租代售的形式“卖”给业主，已经是市面上的一种常态。有的签约“出售”长达70的使用权，有的则称“买20年，送50年”，而有相当一部分业主，并不知道自己买的车位到底是人防还是非人防的。
根据国家相关规定，修建一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程；多层住宅，按总建筑面积的10%配建。而且，开发商配建人防工程还可以享受到各种税费的优惠。因此，现在城市小区大部分在售的地下车位，其实属于人防工程。仅有少量开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。
而每一个房地产项目在做土地规划时，就已经规定了地下停车位以及地下人防工程的面积，具有产权的停车位可以出售，并办理产权证。同时，地下停车位的最长产权年限为50年；一些商业办公立项的项目，停车位产权年限为40年甚至更短。目前有部分开发商把属于人防工程的面积，甚至是建筑物地下空间改造成停车位，以“长租50年”或者“转让使用权”的名义“卖”给业主。但需要提醒通城购房者注意的是，只有能够办理产权证的地下停车车位，才可以合法、安全地购买。
根据《物权法》的规定，没有产权的车位买卖，其实是一种租赁行为。这种买卖合同实质上是停车位租赁合同，而依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。《合同法》规定租赁期限不得超过20年，超年限的租约缺少法律效力可能出现风险。
另外《物权法》第七十四条第三款明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如果开发商不能证明或说明，地下车位没有计入小区的公摊面积的话，那么地下车位就应当归属小区的全体业主共有，开发商无权出售。
所以就以上这些规定，车位交易过程中，购房者们一定要弄清楚车位的原始产权归谁所有！此外，在签合同时首先要问清楚“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位拿出来卖，业主拿到手的只会是一纸合同，并不是产权证书，而没有产权证的车位买卖是不受物权法保护的。针对当前部分开发商把人防工程当作车位出租或变相“卖”给业主的做法，房天下也友情提醒通城广大业主不要上当。首先，一旦出现法律纠纷购买者很难得到保障。其次，开发商如果未经批准擅改工程，出现卷款逃走的情况受害的仍是业主。
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关键问题1：无产权证车位不受保护
当开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
关键问题2：车位被开发商多次出售
没办理产权的车位有可能被开发商二次销售，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
关键问题3：人防工程车位有特殊性
人防工程的车位不同于普通车位，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
关键问题4：租赁期限超20年后无效
有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。(我国《合同法》第214条规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效。)
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