[摘要] 8月21日，著名财经评论家叶檀做客商报大讲堂。在她看来，1998年到2010年是黄金时代，无论你怎么买房都是伟大的正确先生。在当下的通胀年代，虽然限购限贷导致楼市暂时委靡，但只要抓住结构性的机会，仍可以成就一个白银时代。
房产价格
很难大幅下挫 加息五六次赶紧逃
中国的房地产市场，按照叶檀的观察，起码一段时间内价格不会有大幅的下挫。
她举了发生在北京、上海、深圳的例子。因为限购限贷，房产成交量大幅下挫，但价格没怎么滑落。“这是为什么？在北京，70%的买房人是各地的富人，对他们来说，限贷对他们没用，等限购解除了，他们还是要买，所以房价基本不怎么会掉下来。”这样的心态可以推理到所有的一线城市和省会城市。
从政府层面上说，叶檀认为，政府也没打算让房地产市场真正大挫。“只是采取温和的限购限贷政策，提高准备金率。政府也知道加息是最有效的手段，但因为加息对地方投融资平台和大型国企太不利了，不敢这么做。”
叶檀提醒道，什么时候政府连续五六次加息了，那就是动真格的了，你就赶紧撤吧。
房产泡沫
看清良性还是恶性
关于房地产泡沫有多大，叶檀说辨别的标准还是有的。
“良性泡沫一般上升周期很长，幅度缓慢，有优质的实体经济做支撑。恶性泡沫一般上升周期短，上升幅度非常缓慢。”
为了更具体地说明两者的区别，叶檀举了美国的两个例子。从上世纪60年代开始到上世纪80年代，美国经济上升的幅度比较缓慢，但一直是一个稳步的上升过程。“到了2007年左右，美国政府开始宣扬美国梦的标准：拥有一套自己的住宅，鼓励所有的人贷款买房。货币超发，纸币与贵金属完全脱钩，2007年末的对冲基金爆发终于引爆了次贷危机。”
作为投资品的中国房地产市场，叶檀觉得，现在的泡沫介于良性与恶性之间。“格林斯潘说过一句话，当泡沫崩溃之前，我们不知道泡沫会涨到多高，所以关键还是不要太贪，出手快跑得快，别指望赚到的那个点。”
投资建议
结构性的投资机遇在哪里
叶檀觉得，现在的时代，投资大门已经开启。如果现在不努力投资理财，老无所依将是件很悲惨的事。
她算了一笔账，如果想保证到了老年衣食无忧，起码需要3000万。“40年前一个人拿三四十元，20年前一个人拿三四百元都算不低的工资，现在一个人三四千元已经是有些城市的中下等工资水平了。3000万的资产我们现在想象是很难达到的，但是一旦等到我们的工资像日本人一样一个月拿30万的时候，就一点也不困难了。”
投资大门已经开启。如何投资，哪些才是结构性的机遇？叶檀说了一下建议：
可以买
哪儿的房子可以买？叶檀举了个例子。一个朋友刚买了套房子，限购令就下来了，朋友颇为纠结：定金已交，房价会不会降，要不要退？
叶檀问了朋友房子周边的情况：地段很好，位于市中心；交通很好，紧挨地铁口；最主要的，是房子与一所著名的小学仅一墙之隔。
叶檀当即给朋友吃了定心丸。“我问他你买的房子跟周边的房子比特别贵吗？他说是均价，没有特别贵。我就说既然你是为孩子投资，买的，有什么好急的？你要知道即便房地产的价格下跌，中国的教育价格也不会下跌。”
买住宅地产，叶檀总结了三点：地段，交通。如果这两点之外还是，当然要赶快下手。
商业地产没资金流别玩
商业地产的泡沫，在叶檀看来，还在理性的范围内。 “商业地产，你要买城市化过程中城市集群集聚地，比如地铁口和广场附近的商铺。”
但从投资杠杆比来说，叶檀不建议普通人玩这个。“很多人买地铁口的商业地产，自己开店，第二不开店转租。但是靠租金你多少年才能收回投资？”叶檀觉得，商业地产跟住宅不一样，成本比住宅高得多，杠杆效应比较低，除非你炒商铺，有的是现钱，或者握着商铺无所谓。
侃侃而檀
黄金时代：不论是在郑州买房还是在北京买房，不论在什么地段买，你都是伟大的正确先生，你只要闭着眼睛买房，都可以发财。
白银时代：所有人都憋着的时候，恐怕房价很难下来。所以，虽然房地产投资不是跑赢CPI的重要手段，但也是抗通胀的。（郑州晚报）
现金流：现在的人民币存款已经达到76万亿，只要有这么宽的现金流在支撑房地产价格，它下跌的幅度就不会太大。（郑州晚报）
抄底心态：什么是底？10%？20%？还是50%？作为投资品市场，一旦开始下跌了，它的下跌是没有止境的。不要以为地狱有18层，它有36层，甚至有72层。当房地产市场崩溃的时候，它挤的就不仅仅是泡沫，也是你的血肉了。（郑州晚报）
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