[摘要] 针对近期的热点话题，搜房网在10月26日下午举办了名为“中国房地产百城价格指数解读暨南通楼市四季度走势研讨会”大话地产活动。众多专家和业内人士，针对南通“金九银十”表现，分析南通房地产具体现状，探讨预测南通第四季度楼市走势和未来楼市变化。搜房网记者特别对嘉宾观点做了整理。
2011年，中国楼市进入深度调整后“效果显现”，从一线城市再到二三线城市，都在面临巨大的压力。作为房地产活跃的三线城市，限贷、银行房贷紧缩、二三线城市限购传闻等等各种调控因素悄悄地影响了南通金九银十楼市的走向。本周已是传统意义上“金九银十”的最后一周，然而十月前三周的成交量惨淡。据南通搜房网四季度购房调查显示，打算在四季度买房的购房者仍在少数，超过9成的网友选择继续观望。二三线城市房地产走势具体情况如何，南通楼市三季度各类数据反映了怎样的情况，在四季度会否迎来降价，能否在四季度出手买房，这些都是购房者迫切了解的信息。
针对近期的热点话题，搜房网在10月26日下午举办了名为“中国房地产百城价格指数解读暨南通楼市四季度走势研讨会”大话地产活动。此次活动是南通搜房网自举办大话地产以来规模的一次，首次邀请中指研究院、中房指数系统专家参与，解读二三线城市及南通三季度楼市各数据情况。众多专家和业内人士，针对南通“金九银十”表现，分析南通房地产具体现状，探讨预测南通第四季度楼市走势和未来楼市变化。搜房网记者特别对嘉宾观点做了整理。
中指研究院总监 高院生
2011年受房地产市场政策宏观调控，一二线城市传统意义上金九的表现都不是特别好，可能跟5至8月份环比上相比，9月份还是不错，但是跟去年同期相比，很多城市尤其是一线城市应该是下降幅度比较大的，这次主要和大家分享三个主题内容：是下9月份百城价格指数，第二是今年上半年1到9月份房地产市场的形势。第三是南通房地产的形势，南通受到宏观调控的影响，可能跟一二线城市有一些区别，在接下来就议题会专门探讨。
百城价格指数分析
从去年6月份启动了百城价格指数分析，到现在已经一年多的时间。首先是9月份的百城价格指数。看一个城市的价格，主要是看成交均价。大家都知道成交均价受结构性的影响特别大，所以说单纯的看城市的成交均价不能反映城市的价格的走势。9月份100个城市，住宅的平均价格是8000多，跟8月相比有一定幅度的下降，但是不明显，仅仅降了0.03%，这也是从去年9月份以来的次下降。而100个城市里面55个城市价格环比是上涨的，有2个城市上个月基本上持平。从今年1月份开始，国家宏观调控主要的目的是为了医治高房价的走势，今年房价的环比增幅在一直缩小，到9月份显现出降幅。另外从十大城市大家可以看到，北上广再加六个代表性的二线城市，房价基本上还是以平稳的态势表现。，以这样的百城价格指数来看。
在9月份55个环比上涨的城市涨幅前10的基本上都是三四线城市，或者应该基本上都是东部沿海的城市，而下跌比较明显的，主要是无锡、镇江、马鞍山，泰州、聊城，主要还是以东部的城市为主。跟去年同比，增长幅度在逐步缩小，但跟去年相比还是有一定幅度的上涨。从100个城市来看，前10个城市同比涨幅基本上在15—20%之间，很多城市面临的问题是：价格基本上停止上涨，但是下降却没有特别大的苗头，有些城市可能会有一些楼盘开始打折促销，但是整体上来看价格基本上没有出现特别大的松动。
1到9月份前三季度房地产市场情况
接下来看一下1到9月份前三季度房地产市场的情况：首先来看土地市场，土地是房地产的前期的新型指标，宏观调控调控对土地政策还是比较明显的，从的130个城市的土地的情况来看，9月份整个住宅用地的供应首次环比出现增长，这是比较稳定的状态，到了9月份可能会有小高峰，环比是出现一定程度的上涨。但是从前三季度整体上来看，130个城市大概2.9个亿平方的土地，跟去年同期相比下降了12.3%，完成了今年计划的40%。从成交上来看，今年前三季度100个城市成交量跟去年同期相比有一定的下降，降幅达到11.2%，值得关注的是：很多城市今年1到9月份住宅用地成交下降，可见宏观调控对住宅影响是比较严重的，商业办公下降14.8%。
由于今年政策偏紧，银行借款受到的影响比较大，很多开发企业资金都会有一定程度的紧张，拿地可能更加谨慎一点，这也是今年来整个土地市场一直表现低迷的主要原因，1到9月份土地整体的溢价水平之14.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%，2009年为51.7%，商办用地溢价为18.6%，低于去年同期平均溢价水平。
接下来看一下住宅，今年1到9月份，整体的住宅的总价地王还没有去年的一半，前期提到了价格地价确实有一定幅度的下降，单价地王水平是去年前十的63%，其中9月份有两次单价地王，溢价度都比较低，竞争的不是特别激烈，很多城市都是底价成交。9月份20个代表城市，主要是北上广再加16个代表性的二线城市，整体的成交量达到了1076万平方米，是6月份的水平。国八条出台之后，很多城市出现了限购令，这些城市的整体住宅市场表现的都比较低迷，所以一直到了9月份，成交量会有一定幅度的上扬，但是跟去年同期相比，还是下降的比较明显，1到9月份20个代表城市住宅成交量同比下降7.2%，其中14个城市下降，6个城市增长，四个一线城市成交量下降9.6%，16个二线城市总成交量同比下降6.6%。拿往年1到9月份单月20个城市的成交量做了一个对比可以发现，往年受房地产周期性的变化还是明显的，而今年这20个城市基本上基本上都是维持在1000万平方米左右。
我们跟去年国十条和国八条出台以后做了对比，成交量月均是900万平方米，国十条出台以后5到8月份成交量是达到了942万平方米，达到了去年出台政策的低位水平。
从具体的城市来看，一线城市受影响的，9月份环比都是下跌的，深圳9月份环比下降了20%，同比下降65%。9月成交量环比增长城市为11个，其中三亚、厦门、宁波居前位，三亚的成交量环比增长达到了202%。
看一下住宅的情况，从2月份之后，各个城市推盘力度都不是特别大，到5月份之后陆陆续续有一些开发企业开始加大自己的推盘力度，但是在6、7月份市场表现还不是特别好，在9月份迎来了金九，开发商会有一定的推盘潮，但是跟往年相比开发商推盘明显低于去年，金九成色是不同的，从数据可以看出1到9月份五个代表性城市同比上涨了5%，跟去年9月份相比，除了武汉是小幅上涨，其他四个城市，今年9月份新的供应链和往年相比还是出现了一定幅度的下降。这也是可以看到，开发商企业在推盘这一块还是比较谨慎的，可能还是动力不足。
南通房地产情况
接下来看一下南通房地产情况，前段时间国家一直在强调要扩大限购城市的数量，其实从上半年整个的政策表现上来看，基本上达到了年初政府的目的，抑制了主要抑制投资性需求，但是国家又担心一些限购城市的需求会被挤压到非限购性城市，尤其是一些不在限购之列的三四线城市。国家在8月底要求扩大限购的城市数量，但南通今年上半年是没有出台限购令的，这也说明南通整个房地产市场跟其他一二线城市会有一些不同。
前三季度南通土地市场一共推出了住宅用地487.59万平米，同比2010年下滑9.59%，一共成交了住宅用地352万平方米，跟去年同期相比回落比较明显。土地的价格跟的形势是一样的，基本上住宅用地的均价、溢价率在持续走低的。
为什么说南通跟其他城市有一些区别，从住宅供应来看，南通今年1到9月份成交都是好于去年同期，可能有外来的需求挤压到南通这样的市场。从市场的新增供应来看，达到了225万平方米，同比上涨了171%，是近年来较高水平。到了5月份市场又开始有一定的推盘潮，尤其到了9月份开发商推盘力度非常大。
南通今天市场的供应链特别大，成交上面也是，1到9月份成交大概达到了198万平方米，跟去年同期相比增长了200%多。为什么南通会有这样的原因，一个主要的原因该是因为南通没有实行限购，周边城市的需求有一部分到南通市场来。另外一个就是南通的供应链是特别大的，对成交量上涨也起到促进作用，在9月份是达到了高峰。从南通目前的市场状态来看供过于求，后期的库存压力会不断地增加。
南通的价格指数可以看到，南通今年前三季度相比，整个南通市商品住宅样本均价高达7561.7元平方米，明显高于去年，跟去年相比价格还是在上涨的，环比上来看跟前期相比，价格上涨的趋势被抑制了，可能后期涨幅会慢慢的放缓，进入价格的平稳期，这是我们的价格指数。
房地产未来的走势政策是关键
这个主要是从几个方面对南通市场做了一个预判，我们也做了一个关于中国房地产的中长期模型。从08年以来的数字分析发现，中国房地产政策对它的影响占比达到了40%多，宏观经过占比达到了30%多，而真正内部的因素，婚姻也好，需求也好，房地产市场内在的因素可能影响也只有20%多，30%不到，房地产未来的走势政策是比较关键的，为什么今年南通市场跟一二线城市还是有很大的区别，很大的原因就是南通今年没有出台限购令，国家在8月份出台了文件，房价如果上涨比较快的城市，接下来可能会把它纳入限购的名单里面来，从目前各个城市的情况来看，这样的政策出台以后，有几个城市陆续相应的，像泰州、衢州，还有一些城市会出台限购策略，我们不排除如果后期南通市场的价格还是一路上扬、国家会对南通市场要求出台限购。
如果南通出台限购令，一部分外来的消费者会被排击掉，四季度的需求跟三季度相比可能会有回落，但是从全年相比来看，刚才提到1到9月份成交量还是大幅上涨的，可能跟去年相比全年上有一定幅度的上涨，但四季度没有三季度表现那么好，部分外来需求被抑制了，本地的购房者会以刚性需求为主。目前很多限购城市的需求还是以本地的刚需为主，成交好的都是高性价比的，面积一般在100平方左右，价格基本上是高性价比的楼盘，可能在未来一段时间会抢占较大的市场份额，这是对市场销售的情况。
今年跟08年有一个很大的区别，08年因为是受整个金融危机的影响，今年是受宏观政策影响，它的价格走势是有这样渐变的过程，从各个城市房地产市场走势来看基本上都经历了这样的过程。个可能是量跌价涨，量跌价平，南通价格是有上涨的，可能7月份环比出现了下滑，其实四季度它的环比幅度还是会持续下降，可能会达到价格的平稳期，但是我们说要下降不会那么块，接下来价格会有松动，会有一些隐性的降价。四季度南通整个的市场价格还不会进入下行通道，应该还是会保持平稳的态势。
南通出台限购令的可能性不大
虽然说南通格今年上半年到7月份是持续上扬，但7月份之后价格环比有一定幅度的回落。如果中央对南通看得比较紧，它可能会采取弹性的措施，不一定出台限购令，从几个城市出台限购的情况来看，政府是不愿意出台限购令的，因为对市场影响是特别大的，没有出台限购令的地方政府也看到了这一点，与其让我出台限购，我还不如自己主动积极一点，可能会采取限价的策略，但出台跟年初特别严厉的限购令的可能性不大。
南通楼盘降价是噱头
南通如果有楼盘出现降价，应该还是一个噱头，跟其他城市相比差别还是比较大，大家提到了各个城市价格都在进入下行通道，价格真的降了吗？应该可能会没有，应该是一个噱头，还是吸引消费者眼球的作用。
政策环境不理想 开发企业主要以品质着手
大家都在围绕“以价换量”这个事情来讲，南通市场目前还没有到“以价换量”的地步，而且其他的城市也还没有到“以价换量”的地步，即使是上海龙湖的降价。南通三线城市不是宏观调控的重点，从上半年的表现来看，应该还算正常的，其实今年很大原因是市场和需求在一起，整个城市楼市的规模在扩大，造成了整个的成交量出现了大幅的上涨。在宏观政策市场不是特别好的时候，企业最关心的可能还是自己的产品做好，这一点很重要。人家说市场不好的时候，我可能会做内功的方面，不管是高性价比的还是高附加值的，能肯定你产品的是客户，不管市场以后怎么走，开发企业应该一直在产品品质进行分析，有些开发企业上半年1到9月份销售业绩好，有可能跟他们的战略有关系，最明显的就是恒大，产品品质都是他们永远的核心能力之一，尤其是龙湖，不管它降价还是做其他什么样的活动，景观和物业依旧是它的核心能力。我对南通的开发企业不太了解，但是把自己的产品做好，这个肯定是步。
另外，毕竟最后大家都要面临很现实的问题，到底能卖到多少，项目经理考核也好，还是公司对你的考核也好，这个确实是比较实实在在的问题。如果想在开盘有一个好的市场表现，可以做几个方面的功课。个要密切关注市场的走势。尤其是政策以及竞争对手，这个是要及时把握跟了解的，时刻对这个市场要保持很高的敏感度，第二个是要必要分析一下客户群，虽然周边限购城市的需求被排挤到南通市场，但是南通的市场还是以本土的刚性需求或者改善性需求为主，肯定是具有南通市场的特征。现在市场上很多开发企业在营销策略确实有很多方法，比如说价格这一块，比如说打折促销，今年出现比较多的就是团购，可以把消费者吸引过去，除了团购以外会做其他方面的活动，可能会做精装修的自选，因为有些高端的产品它是要求做精装修，但是做了精装修之后价格又高了，价格高了就有人发现它关注它，并不是所有的客户对精装修的产品都满意，这又要怎么办呢？像今年杭州的中海、金地都推选出了精装修的套装，你可以买毛坯，也可以买精装修，可能还有其他的很多策略，杭州有一些企业会做定向的推销，有些企业会跟阿里巴巴合作，还有一些其他的方式，比如说定价，都是大家值得深思的问题。
目前的市场行情两点。个还是做产品，把自己的产品做好，做了好的产品之后，你在市场就有话语权，才有竞争力。第二个可能采取一些营销策略，会学会迎合市场的需求。
大量的保障房的入市，不会影响商品房的销售
国家的主要政策是希望房地产健康发展下去，早些年虽然也提到了保障性住房，但是不会像近几年要求建多少数量，国家是希望整个房地产市场出现良好的发展势态，商品房可以正常的运作，保障性住房也可以平稳的运行，从目前的情况来看，保障性住房已基本上完成了年初1千万套的目标，这个量对市场的商品房影响不是特别大，从国外的保障性住房来看，中国的保障性住房占比只有20%左右，还是比较小的。还有一个问题，这个保障性住房保给谁了，这个是大家比较关心的问题，个占比不是特别高，对市场的影响以及需求的影响都不是特别大。第二个就是保障性住房的机制，国家会日趋的完善，现在有些城市真正需要保障的人还没有被保到，可能还是机制上不完善的原因，但从整体上来看，我个人觉得保障性住房建设对商品房没有太大的影响，应该说今年是没有任何影响的，以后可能也不会有大的影响。
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