[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，小编特整理选房秘籍，聚焦买房中最应注重的首要问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，小编特整理选房秘籍，聚焦买房中最应注重的首要问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
有这样一个故事:城郊某别墅区交付后，有不少业主赶在春节前装修完工了。新年乔迁新居，颇有热闹气氛。但业主大多有事业在忙碌，孩子也要上学，一过正月十五，便发现了种种不便，一家三口又搬回了城里的公寓。过段时间，住进别墅的父母，也适应不了别墅冷清寂寞的“准坐牢生活”，逃回了“老家”。于是，偌大个别墅区，终于成了保姆们的天下。
这样的故事发生在每一个都市，从故事中固然可以看出别墅物业的种种问题，但也能看出现代生活中越来越离不开保姆。保姆帮我们带孩子、买菜做饭、打扫卫生，但是很多人希望保姆是隐身的，能够在需要的时候出现，不需要的时候在眼前“消失”。于是，善解人意的开发商与时俱进，在豪宅中纷纷规划起保姆房。
据了解，除了别墅之外，楼市中面积超过170平方的大户型，大部分都配有一个小面积的保姆房。不过，多数人除非迫不得已，只要能请钟点工就不想请住家保姆，于是很多业主家的保姆间变成了储藏间或者书房。
好吧，既然这样，那就继续完善吧。有的户型不但有专属的保姆间，还有专门的保姆电梯，保姆间与厨房相连，保姆可以由保姆梯出来直接进入保姆房，由保姆房直接进入厨房，连客厅都不用共享。“许多高端客户都非常注重私密的个人空间，主人在家的时候，保姆不会随意走来走去，保姆专用电梯可以很好地解决和高端业主混杂的问题。”一位开发商介绍。
据了解，在深圳，有的高档楼盘还专门在小区里规划了了保姆公寓，让保姆也准时上下班，但同时又能一喊就到，据说，这样既可满足业主对保姆的需求，又可避免业主与保姆住在一起带来的不便。
不过，现在保姆已经成为不可或缺的家庭成员之一。一次几位开发商老总聚会，席间有人感慨:找一个的保姆比找对象还难!此话一出，满座皆有同感，认为此话有理。如果真要找到称心的好保姆，业主讨好她还来不及呢，除了加工资，说不定还要给个次卧的待遇吧!
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好管家是房子的保证
俗话说“三分建筑，七分管理”，房子买进来住进去，要舒心省心就要好的管理。保洁到位、安保严密，一些意外之事还有人帮你操心，那就是幸福感。房子卖出去，这幸福感也随之让渡，接手者欢天喜地，多掏腰包也直喊倍儿值。一进一出，好管家给房子带来的触手可摸。
摸到这快感的是英国人奥克维娅·希尔。1880年至1886年间，希尔女士把她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益。希尔也成了公认的近代“物业管理”的创始人。
南通地产界这样的榜样都有。房子不同于普通的消费品，买完后还得养。好的物业管理可以使房屋保值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。如果说房子品质是一个楼盘的硬件，那么物管就是其软件，好房子除了有“硬功夫”，还得有“软实力”。
进家门要过三道“安检”
好莱坞大片《鹰眼》讲述一个社会青年和单亲妈妈被一个“未知来电”的电话操控，故事到最后揭秘具有如此操纵能力的居然是美国军方研究出来的超级电脑“鹰眼”。它可以通过传感器采集世界各个角落无处不在的各种信号，自动分析可能遇到的威胁进而将之扼杀在襁褓中。片中无处不在的摄像头成为“鹰眼”追踪两位主角的最主要武器，他们的任何举动都能通过摄像头被捕捉到，其无处藏身之感令人印象深刻。
在科技日益发达的今天，隐私的保护成了奢想，窃听偷窥且不说，一点举动都可能被人拍成照片或视频挂到网上，如有出格行为很快可能遭遇“人肉”。所以人们都在为私密的最后一道防线努力，那就是在家的入口设置层层关卡，一切来往都需得到授权。
这种私密保护的宠儿就是目前盛行的智能刷卡电梯。搭乘这种智能电梯，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，其中有些刷了卡还要按楼层数，有些则完全智能化，电梯智能系统将通过读取IC卡信息，自动升到业主所住楼层，根本不需要动手按键。这样一来，不仅外来人无法进电梯，就是业主也无法随意到达其他楼层。而电梯门一打开直接映入眼帘的就是业主家大门。
回家要走三道门禁，小区大门一道、楼宇大堂一道，进电梯时还有一道。以前信用卡代表了一种身份，现今三道门禁的入户卡那才是真正的身份标识。
让每一滴水都有去处
随着城市化的迅速发展，道路、建筑群等不透水面积的扩大，使得雨水不能入渗补充地下水，加剧了城市水环境和生态环境恶化，大雨时，径流迅速汇集造成地面积水甚至城市局部洪灾。因此如果在城市建设中，注意建设雨水收集利用工程，把原来被排走雨水拦蓄下来利用，既增加了城市可利用水资源量，节约了自来水，还可以有效地减轻城市洪涝和排水系统压力，改善和修复城市水环境，涵养地下水。
雨水收集因此被大量应用到楼盘开发中。据了解，建立了雨水收集系统的小区，不管雨水落在小区内的屋顶还是地面等任何地方，集水系统照单全收。地面的透水砖会迅速将雨水吸入地下的沙石层，雨量涵养水土，雨量大到形成积水时，地下管道会将雨水引入小区地下的蓄水池中。收集起来的雨水可以满足小区的喷淋、洗车、消防及公厕用水。
空调升温慢原来是保温层的问题
业主李先生反映，购买了某楼盘入住后，冬天室内气温很冷，把空调开了却总感觉升温很慢。刚开始以为是空调出了问题，还请厂家过来调了两次，都没发现问题，最后请验房师检查之后才知道房子根本没有做保温层。除了冬天冷，夏天还特别热，家里的电器能耗多了几倍，客厅的墙壁还出现了卤水外泄，时间一长，墙壁还出现了掉漆。
根据国家颁布的节能标准，从2001年10月1日起规定，新规划的楼盘必须强制做外墙保温层。
那什么是保温墙?墙体按照功能分有承重墙、隔离墙、装饰墙、保温墙。保温墙的作用就是为了保温，可以是单独的墙体，也可以附着在其他的墙体上，也可以由其他的墙体来充当。
家庭装修所说的保温墙一般是指附着在外墙上的软包装饰。一般的材料就是填充岩棉、海绵等，作用就是减少外墙的导热系数，增加墙体的保温性能，为了美观有时再加上一层石膏板作为面层。
那么什么样的保温墙算是好的保温墙?据了解，上世纪80年代中期建设部在范围内启动建筑节能工作以来，墙体保温经历了外墙内保温、夹心保温和外墙外保温的发展历程。大量工程实践证明，目前普遍采用的外墙外保温技术是较好的墙体保温技术。
“外墙外保温”技术，即在建筑物外墙外侧附加保温材料达到节能目的，这是目前大力推广的一种建筑节能技术，适用范围广、技术含量高，但也存在施工难度大等问题。
当前的建筑外围护结构保温节能形式中，主要有复合外墙外保温节能体系和单一保温墙体节能体系两种。
目前复合外保温墙体做法最普通的是外贴聚苯保温板，是当前较为成熟的外保温技术之一，它的工艺是将裁切好的泡沫聚苯板用专用粘结砂浆粘贴在外墙表面，并加尼龙锚栓固定，然后在保温板表面抹聚合物水泥砂浆，压入耐碱涂塑玻纤网格布，最后在表面抹弹性抗裂腻子和涂料。
单一保温墙体系也即采用单一材料保温。目前市场上可选产品较为现实的是加气混凝土制品，它是一种既具保温性能又可作为主墙体的建筑材料，至今在国内已有40多年的生产和应用经验，许多企业的生产已经高度工业化，产品质量也是有保证的。
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地暖
用地暖比用暖气片节能30%
地暖可能是当前在售楼处听得的词汇之一。作为楼盘的重要卖点之一，地暖逐渐被更多的人接受，其具备的节能环保能效也被越来越多的人青睐，很多人乐意买仁恒的房子，除了喜欢他的品牌和物管，地暖也是一个重要方面。
何为地暖?其采暖原理是什么?简单地说，地暖就是地面辐射供暖，我国北方常说的“热炕头”可谓地暖雏形。现在随着科技时代的到来，地面供暖技术已从原始的烟道散热火炕式采暖发展成为以现代材料为热媒的地面辐射供暖。
地暖按照供热方式的不同主要分为低温热水地面辐射供暖和发热电缆地面辐射供暖。
低温热水地板辐射采暖是一种先进的采暖技术，它的工作原理是以不高于60℃的低温水作为热媒，使科学分布于地面层下的热水管首先均匀辐射加热整个地面，是以整个地面为散热器，通过地暖网辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。一般设计地表温度只有24℃一26℃，因为供热面积较大，所以室内热量分布均匀，空气中水分蒸发慢，热力由下往上进行热辐射，在室内形成从脚底至头部逐渐递减的温度梯度，符合人体足部血液循环较慢，头部血液循环较快的生理特点和我国传统医学“温足凉顶”的健身理论。
电热地板采暖是一种低温大面积辐射式采暖方式，系统将发热电缆安装在采暖空间的地面内，以电力为能源、发热电缆为发热体，将电能转化为热能，主要以低温热辐射形式把热量送入采暖房间。在辐射、对流、传导三种热量传导方式中，人们对辐射传热的感觉最为良好，因此发热电缆低温辐射供暖系统也是世界公认的最理想、进的采暖方式之一。
相比之下，空调和暖气片的传统采暖方式以点热源为主，在热源附近温度较高，离热源越远温度越低，温度在房间内的横向分部也不均匀，影响舒适度。
对于地暖产生的费用，除了安装硬件产生的费用外，首先，暖气片使用寿命为8—15年，空调10—15年，地板采暖50年。研究表明，在同等条件下，地板采暖比暖气片采暖节能30%。对用单户燃气锅炉作采暖热源的用户来说，节约的采暖费很可观，一般用锅炉一个采暖季的采暖燃气费约30元/建筑平米(非节能住宅)，100平米的住宅就要3000元，而用地板采暖每年可省900元。地暖的使用寿命在50年以上，算下来50年可以省出一部夏利车。
安静的环境房子质量越好，隔音越差?
常言所说的“富贵病”，指的是肥胖、肠道癌、高血脂、动脉粥样硬化、冠心病、糖尿病、脑中风等，这些病之所以“富贵”，是因为吃得太好、过得太舒坦，贫穷的社会和贫穷人群是很少得的。
那么楼盘是不是也有这般“富贵病”?一种流行的说法是，新楼因为质量越好，隔音效果越差，就如同“富贵病”一样，这种隔音差的直接原因就是节能新型材料空心砖，比不上老红砖厚实，隔音大打折扣，但事实并非如此。
“目前民用建筑使用的空心砖、混凝土多孔砖、加气混凝土块、轻质墙板和各种保温板材等不仅仅是保温材料，也是隔声材料”，南京一家研究机构的材料学博士陈女士介绍说，从技术上来说，这些新型砖都有隔音指数，而且指数还不低，正规厂家出的砖如果施工得当应该能达到隔音效果。
对于为何现在楼盘出现这些隔音问题，验房中经常遇到类似情况的丁渤称，出现隔音的原因比较复杂，可能是施工环节造成的，也可能是新兴材料过于密实规整，而不规则材料对阻止声音传播的效果更好。此外，对于那些挑高户型，室内外有架空层的建筑，因为使用的大多是钢结构，隔音效果相对较差。
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入户花园
入户花园，最吸引人的是面积?
所谓入户花园，就是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。
在高楼林立的城市中，能够有一块与大自然亲密接触的空间实属不易，来自广州、深圳的入户花园概念，不仅满足了中国人传统的“庭院情结”，更使得家中出现了两个功能明确的生活区，即生活起居区和休闲区，这样的改变不仅美化了居住的空间，也给居住者带来了更多美好的视觉享受。尽管最开始的“入户花园”概念源自于气候、温度等条件适宜人居的广州、深圳沿海等地，但随着南通人居品质的提高以及住宅小区的逐渐高档化，入户花园不但被引入到不少楼盘的户型设计上，同时也受到了购房者们的青睐。
城北某楼盘营销负责人表示，由于入户花园在销售时是送面积的卖点，所以很多买房人看中的不是花园本身的功能，而是赠送的面积。
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好地段·差地段
不一定
买房看地段——华人首富李嘉诚的投资名言，已经成为地球人都知道的一句楼市口头禅了。可什么样的地段才是好地段呢?很多人对此可能都会嗤之以鼻，这也算是一个问题嘛!当然是市中心——的新街口呗，出行、购物、娱乐、健身、就医、就读……只要你住在市中心，上面的任何一项都能轻松解决。
市中心无疑是好的，可也有人放着人人艳羡的新街口不住、偏要往郊区去的，“别人都是削尖了脑袋想要往城中挤，你咋偏偏要逃离呢?”面对朋友们的不解，这位先生禁不住叫苦:“市区人满为患、环境嘈杂、空气污浊，只要想想就让人头疼得不行。”现在的新房子虽然在交通、配套方面都不如原来的，但“终于可以大口大口地呼吸带着青草香味的空气了”，就冲着这一点，他也觉得自己的房子没换错。
与自住不同，投资则另当别论。成熟地段固然保值增值能力突出，不过价格也会很“好看”，普通投资者如果没有实力购买市中心的高价盘，那么该选择什么样的地段呢?对此，不少专业人士的建议都是，不妨傍着规划去买房，用未来的眼光看现在，增值的可能性更大。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。
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自然
亲近自然，稀缺就是价值
传统建筑研究泰斗楼庆西教授曾说，中国古代乡村跟自然山水的关系非常密切。这位早年担任梁思成助手的大师列举说，安徽宏村，山西窑洞，贵州的吊角楼等建筑，都体现了居住与自然环境的和谐统一。
其实，“宁可食无肉，不可居无竹”、“智者乐水，仁者乐山”的观念并不是东方人独有的，西方人对于自然与建筑的关系也一样看重。著名美籍华人建筑师，被誉为“现代建筑的最后大师”的贝聿铭，就曾十分推崇的表示，17世纪法国杰出的园林设计大师勒·挪特的作品，是将自然改造成了建筑。不仅如此，贝聿铭还认为，在近年许多作品的设计过程中，最重要的步骤就是——“如何解决建筑物与自然环境之间的协调”，而其次才是“如何将现代与传统相融合”。
建筑大师的颇具前瞻性的观点，在近年的房地产实践中其实已经有所体现。因此，在楼市中常常可以看到，作为卖方的开发企业，对于自然景观与楼盘价值关系的认知及重视程度，已有了大幅的提高。无锡太湖旁的高端别墅半山一号，开发商为了保留小区中的古树，宁愿让树挡住人行通道，每个人都要低头弯腰才能过去。这种对待自然的态度值得敬佩。
据统计，相比普通房源，景观楼盘的潜力更大，的几年内已超过10倍。
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储藏空间
陪嫁的十几床被子放哪儿
按照中国的传统，结婚时，娘家一般会准备至少4床、十几床的被子作为女方的陪嫁。不过，这个传统在解决新婚夫妇被子问题的同时，也不可避免地带来了一个新问题，那就是暂时不用的被子放在哪里?
当然，在这个传统风俗已经渐远的今天说这个，并非是想探讨被子的问题，而是希望引起购房者对于储藏空间的重视。一直以来，由于国人的居住条件比较有限，储藏空间的功能一直没有被重视起来。其实，在美国这样的发达国家中，无论是租房还是买房，客户对于储藏空间都相当重视。很多房子是男、女主人各配一个储藏空间做做储衣间，而且，为防止灰尘进入，门下还带百页，内有换气装置。
到了近些年，随着生活水平的提高，住房条件的改善，在物质生活渐渐丰富之后，国人对于储藏空间也越来越重视了。虽然不再需要那么多被子，但越来越多的衣服、鞋，各式各样的家用电器，孩子的玩具，收到的礼品，夏天的凉席、冬天的电热毯……这些暂时用不上但又不能扔掉的东西，都需要一个集中放置的地方。而这个地方，当然只能是具备较强实用功能的储藏空间。
但是，不少开发商在慷慨扩大户型使用面积的同时，惟独对储藏空间的安排却十分吝啬。有的只是在拐角处弄点“边角料”，有的则干脆省略不做。这样的结果就是，无奈的业主最终往往选择牺牲其它房间的面积，来做一个新的储藏室。
值得庆幸的是，随着行业的发展成熟与竞争的日趋激烈，已经有不少开发商对储藏空间的问题重视起来。清华大学建筑学院周燕珉教授开过一门课，题目叫《储藏空间，住宅精细化设计的关键》。未来，我们期待着更多关于储藏空间的设计。
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非毛坯
非毛坯怎么成了带刺的玫瑰
2010年8月15日，万科董事长王石在北京表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度和建设规模，将全面开展住宅非毛坯。其实，住宅非毛坯不仅是万科未来实现绿色建筑产业化的三大步骤之一，也是政府近年来积极推广的一项内容。
今年6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》，于当日开始实施。紧接着，7月21日，江苏省《成品住房装修技术标准》正式贯彻实施会召开。
作为支持者，南京大学的一位王姓教授表示，由于没有统一的装修时间限制，在买了毛坯房之后，业主往往需要长时间面对邻居的装修。“我拿房装修以后，很长一段时间都不敢搬进去，就是因为害怕楼上、楼下以及左邻右舍的装修。”这位王姓教授表示，自己工作时间紧张，无论是自己装修还是邻居装修，都对生活会造成影响，因此他认为，在品质可以保证的情况下，他希望买非毛坯房。
其实，大多数购房者不是不想买非毛坯房，只是对非毛坯房中的无数“陷阱”顾忌颇多。首当其冲的，当然就是借非毛坯涨价的陷阱。除了被购房者称为“房价赚不够，非毛坯来凑”的传统招数之外，装修材料虚假报价、在施工中偷面积、在装修材料中偷梁换柱、施工人员滥竽充数等，都是客户买非毛坯房子时所要担心的内容。
不过，为了能杜绝这些不良现象，一些敢于负责的开发商也在想办法，“将装修过程透明化，程度地取信于我们的业主。”
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学区
不买，搞一套“陪读房”
国人对于孟母择邻的故事大多都不陌生，三字经中的那句经典的“昔孟母，择邻处”，已经感染了一代又一代关心孩子教育问题的父母。从墓地到闹市再到学校旁，孟子终于在环境的影响下开始走上正途。后来才知道，西方也有同样的案例。彩色照相机的制造者李普曼，年少时因在皇宫生活而“荒于嬉”，父母为了改变他，于是把小李普曼送到一所以严谨的学风而著称的学校，结果李普曼果真开始迷途知返。
由此可见，无论是东方还是西方，社会环境对小孩的成长都有着巨大而深刻的影响。也正是因为如此，在今天的南通，为了孩子上好学校而买房的家长也是多如过江之鲫。“自己事业也比较稳定了，要为孩子的发展着想了，买房肯定要先考虑这个因素。”今年30岁出头，准备近期换房的魏女士表示，自己和丈夫都有着稳定的工作，有车也不怕路远，但最担心的就是孩子上学不方便。
业内专家建议，如果未来可能考虑要孩子，那未雨绸缪，尽可能早地考虑孩子的上学问题，而不是临时抱佛脚。等到每年新生入学前，都会出现一个销售旺季。那时再去找购置，显然会付出较高的代价。不过，需要注意的是，目前许多在售楼盘尽管性价比较高且环绕名校周边，但由于学区暂未划定，因此购买前必须更加谨慎。
“为了能让孩子上到好学校，有些家长买房愿望甚至比刚需客户更加强烈。”做了多年中介的罗小姐建议，作为家长而言，即使买不到，也应该有一套“陪读房”。“很多择校的家长会在孩子学校附近买套小户型。孩子上学方便的同时，大人照顾孩子也方便。另外，在学校旁边租套房子也是一个不错的选择。”
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电梯
三梯两户成为豪宅新卖点
“一切平安，先生们，一切平安。”150多年前，在纽约水晶宫举行的1854年世界博览会上，一位勇敢的男子乘坐一台载有木箱、大桶及其它货物的“安全升降梯”升到4层楼的高处，俯视参观者数秒钟后，又平安降到地面，而不是像当时其他类似机器那样剧烈地撞到地上。这就是电梯的初次公开亮相，而这位男子，就是奥的斯。到1889年，升降机开始采用电力驱动，于是名副其实的电梯出现了。
150年过去了，速度更快、配置更多的电梯，正在成为人们现在的需求。从早期的一梯多户到后来的两梯三户，在到今天的两梯两户、一梯一户，甚至是三梯两户，人们对于电梯的需求标准变得越来越高。除了一梯一户，这两年中，采用三梯两户的楼盘也开始出现，且都是清一色的豪宅产品。“人们的观念和居住的理念正在变化，因此，楼盘的电梯设计也经历着变革。”几年前，人们也许认为多层是不需要电梯的;而现在，“没有电梯，夏天拎个西瓜上楼都会受不了。”
但是，凡事总是利弊共存。也有专家认为，电梯多了，虽然业主的生活更方便了，但是会加大公摊面积。不过，对于豪宅业主来说，面积就是用来浪费的。
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邻居的压力
开辆桑塔纳竟被当成修理工
记得2000年前后，中国的家庭都在攀比谁家的存款多，谁家要是有几十万的存款，那是相当富有!到了前几年，随着物价和房价一路飞涨，人们已经不比存款了，而是看有房没房，有房的也要看你是住在哪个区域、哪个类型的，是经济适用房、普通公寓，还是豪宅。住在长江路?哇，富人区!搞得住在江北的人都不太好意思开口了。
翻看现在的报纸房产广告，也可以发现诸如尊贵、奢华、名流、、贵胄精英之类的词语屡见不鲜，房子俨然成为一个人身份地位的识别码。一位从事楼盘销售多年的售楼小姐在接受笔者电话采访时说，她们在介绍完产品后都会主动告诉客人，买我们小区房子的都是什么样的人，比如律师、银行高管、私营企业老总等等。这位置业顾问表示，当告诉客人可以和有身份的人做邻居时，对客人的购买行为会产生很正面的效果。人们也会发现，身边的确有这样一些人，他们把买房作为提高生活品质的进身阶;通过买房树立起心理优势和寻找成功感，或找到和自己身份归属一致的群体，就算背上沉重的经济包袱也想住到豪宅里去，结果呢?只能是甘苦自知。
有位业内人士还给笔者讲了这样一个段子:某天，住河西一豪宅的吴女士在家，其弟上门拜访，开了辆桑塔纳2000，结果进门的时候竟然被物业误以为是修理工来了，当时真是好不尴尬。
一位卖了多年豪宅的销售人员说，千万别让邻居带给你压迫感，不要把自己那点家底倾囊而出后，好不容易住进了豪宅，却不得不天天在车库里面对人家的大奔、宝马心中郁闷。
金岩石说得好，楼市调控要把“真富人”赶上山，把“假富人”赶下水。意思是真正的有钱人，那就让他住豪宅，交重税，反正他交得起，交的钱也可以给大众谋福利，而靠砸锅卖铁外加巨额银行贷款拼命挤进豪宅的中产，还是要量力而行，别在豪宅区开辆桑塔纳被人当成修理工，那岂不是自找不爽?
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