[摘要] 2012年开局，楼市忽上忽下如同坐过山车。未来如何走，集体迷茫。降价压力加大，终于开发商按捺不住。未来的日子：降价继续还是回暖看涨？且看南通楼市昨天今天明天三部曲，究竟这一“降价神曲”曲终何处?
房价逼出了楼市调控，限购寒了炒房心，停炒伤了楼市情，楼市情牵观望意。“观望风”吹暖了租赁市场，“租房潮”忙坏了搬家公司。一“寒”一“伤”，一“冷”一“暖”，囊括了2011一整年楼市周边表情。
回首2011，买房的，卖房的；招标的，投标的；刚需的，囤货的；看热闹的，发微博的……动荡不堪的楼市，使不少人一整年都难以安枕。但是不可否认的是，房价没有下降。
2012年开局，楼市忽上忽下如同坐过山车。未来如何走，集体迷茫。降价压力加大，终于开发商按捺不住。
未来的日子：降价继续还是回暖看涨？
且看南通楼市昨天今天明天三部曲，究竟这一“降价神曲”曲终何处?
昨天：回首去年楼市几家欢喜几家愁
2011年平均房价5377元/平方米，100个重点城市平均房价超过8800元/平方米，十大城市均价为15600元/平方米。
中房指数系统“百城价格指数”发布的报告称，2012年1月，100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。
2012年2月，100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月环比跌幅扩大0.12个百分点，价格环比下跌的城市个数增加12个，另有17个城市跌幅在1%以上，比上月增加2个。
数据显示，2012年房地产市场开局平稳，并停止了以往一路高涨的趋势。这一走势，打破了房地产行业“只涨不跌”的神话。
从去年南通全年住宅成交走势来看，全年成交峰在1月、低谷位于10月11月12月，各月走势也波浪起伏，其中红五月与8月金九月住宅成交比较喜人，但十月开始，成交则开始转冷。一直到12月份的收官，都没有太大的起色。而也正是在这个时候，一线城市掀起了降价潮，不少项目陷入“房闹”事件不可自拔。南通虽没有台面上的价格纠纷，但是因为交房等各种“借口”而出现的业主维权事件不断发生。
由此看来，南通楼市也随房地产行情逐流，经历了限购、房贷、加息的各种影响。这一年，大起大落。这一年，悲喜交加。
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今天：调控帽子戏法咬定楼市不放松
1、保障房
今年年初开始，在国家大手笔推行保障房建设的政策基调之下，各地也纷纷列出了保障安居工程建设计划。表面上看，保障房建设属于满足居住的民生基本问题，而商品房则属于改善生活质量的选择型消费，两者并无冲突。但是究其根本，保障房与商品房都要用地，并且前者政策扶持，后者调控制约。保障房的强势建设，势必要分流刚性需求，从而影响商品房市场。
1月份江苏省政府下达南通市新开工保障性安居住房目标任务为13860套，竣工6920套。其中市区（含通州区）新开工5260套，竣工1620套。就此，保障房建设工程登上了2012南通楼市舞台，继续扮演着重要角色之一。
2012年2月24日起央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。我们知道，2011年里央行共7次调整存准率，其中只有12月5日也就是最后一次调整是下调，到现在，三个月内央行已然连续两次下调存准率。而近期又有消息称央行释放谨慎积极信号 再降存准率或近在眼前。 >>>>详情
专家认为，央行将一次性释放约4000亿元资金，对于资金链紧绷的房地产开发商来说，也只能使其略微松一口气，但是起到的作用和效果还是有限的。这笔资金最终能流入楼市的，只是其中的一少部分，大多数资金很有可能会流入股市和国家目前重点扶持的产业，如教育、科技、高新产业、实体经济等。根据银行内部现在的政策，丝毫没有对房地产放松的口吻，房地产开发贷款、房贷等资金审查条件依然没变，对房地产市场不应过分乐观。
市场上流动资金的增多，对于广大购房者来说，无疑是一种利好的消息。由于去年央行连续上调存款准备金率，很多打算购买房子的消费者，因为很难从银行拿到贷款，有时难免急得焦头烂额。但此次央行下调存准率之后，购房者从银行拿到贷款会相对容易很多。
3、房产税
从今年两会开始到现在，从多方面传出的消息都是表示，房地产税可能会扩围，不仅是在城市而且包括征收的范围上都有可能扩围，因此很多城市都在猜测哪些城市会成为下一个扩围的目标，之前传出过很多版本，比如说包括这一次广州和深圳还有像武汉、南京包括北京都被传出来过曾经被确定为房地产税的扩围目标，中国住房与城乡建设部副部长齐骥表示，住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市。但下一个试点城市选哪还没有定：“我们正在跟财政部和税务总局总结这些经验，我们考虑会在现在的试点内容再完善一下，之后我们会扩大试点城市。”齐骥说。
可见的是，个人住房房产税试点范围扩大，已是箭在弦上。从现在的情况来看，广东、深圳以及一些二、三线城市成为试点的可能性会比较大。
4、限购令
国务院参事任玉岭曾称楼市限购仍宽松。任玉岭在报道中称，“必须限购，并坚持到底，不能把住房当投资品炒卖。中国人多地少，应该学习韩国的‘一户一宅’，现在我们的‘限购’是一户两宅，是比较宽松的，绝不能再进行放松和回弹。一定要通过限购，彻底把房价降下来。”
此外，各专家以及房产开发资深人士也均表示，为了完成调控目标和巩固去年调控成效，今年政策松动的可能性很小。
任志强：大家都说今年的房地产不确定，我觉得今年的房地产最确定。个确定就是政策已经确定了；第二个确定就是投资下滑是确定的；第三个确定就是今年的销售，商品房的销售可能会越来越不好。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产调控的积极效果正在显现，一是投机、投资性需求被挤压出去，二是房价上涨趋势已经得到控制，下一步的调控将要继续巩固这些结果。由此我们也可以得出结论，此次限购不愧为“史上最严厉楼市调控措施”。
虽然从去年下半年一直传言的二三线城市限购并未到达南通，但是不少项目还是拿着“限购”说事儿，无论是周边大城市因为限购而分流的购买力到南通，还是不少项目利用“不限购”吸引购房者，限购对于南通来说，似乎是个“好消息”？
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明天：通城色调冷暖交加 深度博弈剑拔弩张
2012年1月南通市区商品房总成交201套，住宅成交141套，环比下降22.1%，商业用房成交60套，环比下跌80.07%。业内人士分析称，1月南通楼市并非“寒意”逼人，南通楼市的部分楼盘的关注人气依旧很高，但因为市场的冷淡和春节、元旦假期的制约，南通开发商推盘速度放缓，楼市的整体成交量出现下滑。多数消费者目前仍旧保持着观望的态度，预计后期在无利好消息的前提下，后市也将保持着此态势。
到了2月份，随着开发商逐渐活跃、各种微调政策的出台，不少购房者也逐渐结束观望，加入购房大军，在数据上，由于网签数据的不完整性，2月份市区成交158套，成交量较1月份减少了43套，和去年同期相比依然有一定的差距。
到3月份可以说是刚需购房者以及开发商的爆发。购房者方面，从3月份南通2012首场看房团实到398人的网友数就可以看出刚需买房的“势在必得”。而在3月中旬发起的415看房团，截止到目前为止报名超过200人。
近两周市区成交情况
3月份，房天下400来电量也出现不小幅度的上涨，上周（3月16日-22日）共计来电476通，其中景瑞18号、华润置地橡树湾、中南世纪花城这三个热门盘来电量。
| 项目 | 来电量占比 | 区域 |
| 景瑞18号 | 5.25% | 开发区 |
| 华润置地橡树湾 | 4.83% | 开发区 |
| 中南世纪花城 | 3.15% | 崇川区 |
| 海门中南世纪锦城 | 2.73% | 海门 |
| 中港翡翠城 | 2.52% | 开发区 |
| 万科金域蓝湾 | 2.10% | 港闸区 |
| 骏和棕榈湾 | 2.10% | 崇川区 |
| 恒盛尚海湾 | 2.10% | 崇川区 |
| 盛唐君廷 | 1.89% | 港闸区 |
| 苏建名都城 | 1.89% | 崇川区 |
3月16日-22日来电10楼盘
从开发商方面，到了2月底3月开始，不仅仅是个别楼盘推出特价房，价格战蔓延已经渗透到南通楼市各处。首先是弘阳上城的抄底价7300-7500元/平米，紧接着意邦绿墅湾的5931远/平米起跌进成本价，随后看房团优山美地名邸、恒盛尚海湾推出特价房，盛唐君廷房天下拍封顶价34万，万科金域蓝湾非毛坯三房89万......这对于想买房的购房者来说，无疑是好事一桩，但是对于已经购房的老业主来说，就有些惊慌。
2月份在上海，因为房价下跌，旧业主围攻售楼处要求补偿的现象再次上演；而广州因为越秀地产率先发动的促销行动撬动了春节后波的看楼热情。有专家表示，对于政策不会转向的预期将成为压倒房价的最后一根稻草后，二次降价已经拉开序幕。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立说：“现在，房价下行的趋势非常明显。应当说这是已实施的调控政策产生的效果。其实，限购、限贷、限价等一系列政策出台后，房价从2011年第三季度已经显现下行势头。今年向哪儿发展还要看政策的落实等情况。”
对于2012的楼市前景，相信买卖双方心中都有数。2012的楼市将迎来国家政策与地方政策，强势的调控与脆弱的楼市，无奈的降价与淡定的观望等之间更深程度的博弈。
2月9日芜湖开出了“龙年救市枪”，仅三天，中央检查组空降芜湖，住建部约谈芜湖政府相关官员，最终使得芜湖政府宣布房产新政暂缓执行。紧接着，一线城市上海“满3年可购2套房”政策流产。截止3月，通过税费优惠、土地出让以及购房补贴等环节刺激楼市成交的城市已 过18座。地方政府各显神通以缓解限购“紧箍咒”的行为背后，折射的是心中渴望松绑的急切。
而两会的尘埃落定，中央传达了坚持调控不放松的决心，温总理的一番报告，将欲“偷偷”生变的地方计划落了空。后市可以预测，地方悄悄行动的可能性不是没有，但由于中央总导向的不变化，一切微调或许都会“短命”，最后只有遵照大方向走。
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尾声 简析楼市“稳”奏曲
有了地方政策铤而走险的反面教材，相信南通在2012年依然会做一个低调而沉稳的乖孩子。
调控大背景之下，南通楼市俨然各方博弈结果未可知也，宏观调控情形未可知也，楼市前景如何未可知也，观望风吹到何时还有待调控成效的进一步显现。但这一切不确定的因素并未影响南通楼市“稳定”发展的步伐。
或者，我们并不关心保障房建了多少，少建多少，也不在乎专家们微博里的口水楼市。我们只要知道，不会崩盘不会大起大落房子不会如股票跌价那样逼人去跳楼，只要一切“稳定”，那就是好事。
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