[摘要] 说起楼市近期热闹事，还真不少：公积金有喜讯，利率折扣也有惊喜，住建部有新动静，房企还破产……一时间，沉寂的楼市又开始“热闹”起来，在市场大环境仍然没有放松的背景下，究竟哪些“小动作”在“搞怪”呢？让我们一同关注四月通城楼市。
说起楼市近期热闹事，还真不少：公积金有喜讯，利率折扣也有惊喜，住建部有新动静，房企还破产……你方唱罢我登场，一时间，沉寂的楼市又开始“热闹”起来。在市场大环境仍然没有放松的背景下，究竟哪些“动作”在接二连三地“搞怪”呢？让我们一同来关注四月通城楼市。
近日，有网友A先生爆料，他前几年在南通市区买了一套商住LOFT，最近转手卖出，据买家B先生透露，他在市区某银行办理贷款时，银行工作人员表示，只要办理该行财金卡存5万，便能拿到房贷“8折”优惠。同时，B先生表示，银行给出的条件贷款审批时卡里只要有5万存款，且没具体要求存款年限。消息一出，南通市场再掀“波澜”，加之此前“85折”传闻，事实情况究竟是怎样的呢？
首套房贷利率8.5折优惠再现市场
四月份以来，首套房贷利率8.5折优惠再现市场，据北京、上海、广州等一线城市媒体报道，这些地区首套房贷已有所松绑，许多银行已开始执行8.5折的优惠利率，更有甚者出现了开发商帮助购房者垫首付的行为。传言南通市面上目前也已出现“85折”情况，但只针对特别优质客户以及私下达成协议的。
而根据房天下上周的首套房贷调查，官方消息表示，目前南通暂时还未有银行执行首套房贷8.5折优惠利率，但所有银行均未出现首套房贷利率上浮的情况，南京银行对认定的楼盘且符合首套房条件的客户首套房贷有9折优惠，交通银行对首套房贷执行9.5折的优惠。而调查过程中，部分银行表示下一步是否存在下调可能一切都得等上级行的文件通知。
贷款审批效率“加速度”
从此次南通各大银行房贷调查情况来看，虽然目前只有两家银行执行首套房贷利率打折优惠，但是可以看到的是，各大银行在贷款审批效率上得到明显的提高，招商银行、建设银行工作人员表示，在客户手续、资料齐全符合贷款的条件细啊，只需2-3个工作日便可以完成贷款，工行、交行、江苏银行也只需要一个星期左右的时间，便能放款。
合作盘优先考虑 房源面积有限制
从各大银行首套房贷的贷款条件方面，主要还是在合作盘及房源面积等方面，交行、南京、江苏银行都明确规定，必须要是跟各行核定的楼盘才能贷款；工行、招商银行则表示有限考虑合作盘；在房源面积上，部分银行也相应作出了规定，工行、交行、江苏银行规定70平以上，南京银行则相对苛刻，面积限制在90平方米，招商银行则表示一般房源面积会在90平米以上，如果不足规定面积，则首付比例会相应上调。
楼市调控继续，为何首套房贷要放松？
业内认为，银行应该继续对首套房贷款利率有定向的宽松，虽然相比之前1.1倍有明显的宽松，但是相比2009年-2010年的7折依然不够。而且在2009-2010年这次宽松之前，市场基本执行的房贷首套房利率也基本为8.5折，目前应该针对部分优惠客户应该能够到8折，才更有利于楼市调控。
延伸阅读：
楼盘暗藏"水军"? 四招寻通城100w内"正牌"
除了房贷优惠外，针对刚需购房的优惠政策仍在继续。在近期各地首套房商业贷款利率悄然松动之际，呼和浩特、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。
多个二三线城市上调公积金贷款上限
近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。江苏在年初上调了公积金的缴存上限，但目前未有消息调整贷款额度上限。
在国家房地产调控依然未有松动迹象的情形下，近期多地缘何集中上调公积金贷款上限？调查显示：放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；另外，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。
不管如何，上述两项政策明显是刚需购房者的福音。5月是所谓的红五月，在5月末南通春季房交会也将展开，届时开发商定然会推出不少心动房源和优惠，因此南通的购房者想要买房，可以着手考虑了。同时大嘴任志强最近又爆出了“大话”，他认为房价还要大涨，现在不买房的人都是傻瓜：“从国际比较来看，在城市化低于30%时，增长速度较慢，但是城市化高于30%以后，就会加速发展期，这个过程一直到城市化达到70%以上时，才有可能减缓。也就是说，城市化不停，房价就有上涨可能。“一线城市城市化率已经接近59%，已经进入平稳阶段，而二线城市只有48%，低于目前城镇化率的平均数，更差的是三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。”城市化率较低的时候，百姓对住房需求占主导地位，因此对于三、四线城市，正处在成长加速期，房价还会持续上升。
另一个政策方面，拿一季度楼市表现来说，经历了一个先冷后热，然后再有降温趋势的诡异过程。房地产企业拿地意愿下降，稳定供应的难度进一步增大；闲置、囤地等违法违规现象可能增加；保障性安居工程落地任务仍然比较重。就地方政府来说，为了税收着想，对楼市还是抱有一定的希望，可是一季度的楼市热情并未持续太久，所以下季度，忍不住的地方政府有可能会在小范围内出台一些政策，在一定幅度能促进楼市交易量。
延伸阅读：
楼盘暗藏"水军"? 四招寻通城100w内"正牌"
最近住建部也有新动静：盯上购房者资格造假 拟对重点城市摸底。
近日，一则有关“北京住建委部门负责人限购舞弊被双规”的消息，在市场上引起轩然大波。事实上，从去年下半年开始，开发商与中介“绕行限购”违规操作的现象已受到业内人士广泛关注。
针对这类事件，有记者从住建部一位官员处了解到，住建部已经对限购政策执行过程中的违规情况进行关注，但由于各地政策不同，资格审查的工作量巨大，因此从中央层面来看，无法对此进行全面监管，“将采取不定期抽查的办法。”
“目前部里在考虑是否对重点城市进行一次摸底，但具体的方式还没有最后确定。”上述住建部官员表示，“不过，对于省市的主管部门来说，一旦查出问题，惩处的力度将很大。”
筹划刚需购房优惠制度化
在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时也明确提出要求，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。
目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。
上述两项待定政策，虽然着力点不同，一个进一步打击投资、另一个则是鼓励刚需买房，但是最后的目的其实是一样的，和现在楼市调控的最终目的也相同，就是让大家“具有其所”。目前在南通购房的，投资现象已经逐渐绝迹于市场，多数是刚需在支撑整个楼市的销售和成交，因此这些政策包括上述房贷政策的落实，将对南通购房者是一个利好消息，同时对南通房地产市场更加稳定的发展是具有推动作用的。
延伸阅读：
楼盘暗藏"水军"? 四招寻通城100w内"正牌"
近日有传言，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。此事是近期住建部一次内部会议上提出来的，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。不过到目前为止还没有书面文件出台，也没有形成实质性的操作方案。
不过值得注意的是，住建系统通过预售证管控，阶段性地实现某个地产调控目标，此前就有先例。以北京为例，为了稳定房价并为保障房建设争取时间，自2010年地产调控以来，就曾多次对高价盘上市进行预售证管控。
关于这个政策，对于开发商来说，自然不希望实施，对于存量房，还是要看市场整体的情况而定，而不能硬性要求开发商，如果推出的项目市场反响不强烈，开发商会比较为难。由于去年楼市的不景气，南通市场上的存量房也不在少数，目前市场上开发项目去库存的方法很多，比如特价房、深度折扣（7折）等等，一旦此项政策落定并实施，这将在一定程度上增加房企的销售压力，各开发商会继续加大以价换量的力度，降价促销都将成为常态，加上银行信贷方面的全面松绑，购房者在房贷方面一方面更容易申请到贷款，加上刚刚提及到的85折优惠如果能普遍推行的话，对于刚需置业者是十分利好的消息。
延伸阅读：
楼盘暗藏"水军"? 四招寻通城100w内"正牌"
据广州日报报道，今年2月，杭州瑞达实业投资有限公司破产，今年4月杭州 房地产开发有限公司破产，4月18日，顺德广德业房地产发展有限公司破产，4月19日，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。目前为止，北京、武汉、四川已有上千房企消失。
据网上公开资料显示， 房产自2008年起，经历5次股权转让，欠款4000万。在2月16日杭州市地税局发布的一则欠税公告中， 房产以欠税2398万元排在第二。目前的老板是浙江中江控股集团，而中江控股集团已经于今年年初申请破产保护。
要知道，选择破产，说明该老板心地还算善良。走正轨下台，总比卷钱跑路要好，并且 房地产旗下楼盘西城时代家园的业主也收到了区政府群发的这样一条短信：“尊敬的业主：您好！日前，我区人民法院已依法受理 房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。特此告知，敬请理解！[办公室]【余杭区政府】”宣布破产，走法律程序收场，最重要的是有人给业主一个交待，不至于让新老业主蒙受损失。
“是一家小公司，而且是一家在上轮房地产热时‘半路出家杀进楼市’的小公司，最重要的是，该公司进入楼市后，已经有很多不规范的表现，堪称是一家不靠谱的小公司，所以它破产在我们看来一点都不意外。”这是杭州当地一家知名房企负责人透露的。
房地产也是高投资高回报的行业，但也不能说有了高投资就会有回报，资金链是至关重要的生命线，一旦经营不善，高投资有可能直接转化为高负债。并且，破产背后也有民间高利贷因素，“不靠谱公司”在调控大潮之下，资金链腹背受敌，不合格者也会很快被市场淘汰，这也是房企之中的自然法则。由此可见，调控也将是过滤房企资格的一场大考。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，历年来倒下的开发商绝大多数都不是饿死的，而是“撑死的”。两年前没有盲目扩张的房企也都平安无事。并且，如今情况之下，以价换量也并非下策，放下身价去务实，也未尝不是活在当下的生存之道。
延伸阅读：
楼盘暗藏"水军"? 四招寻通城100w内"正牌"
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
