[摘要] 在这个开发商动作频现的五月，特价房、低折扣、多优惠一时间充斥了市场，使得整个楼市硝烟弥漫，火药味渐浓，而在刚刚过去的房交会上，各家开发商又使出浑身解数尽情招揽看客，那么对于即将到来的6月份，因为有了“红5月”的铺垫和房交会的诱惑，是不是更令开发商和购房者高度期待呢？
成交一路飙升 南通楼市大战火药味正浓
南通房天下讯 不少人在提到南通5月的楼市，基本上都乐观的觉得红五月的成交铁定胜局已定，而市场真正的状态是怎样的呢？根据南通房天下数据中心统计显示，截至5月27日，2012年5月份南通住宅共计成交461套，环比4月份的555套还有一小步的距离。那么，2012南通房地产市场的“红5月”究竟能不能到来？在即将收尾的最后几天，通城楼市会如众人期待的那样交出一份完美的答卷吗？房交会的完美收官会促使成交进一步攀升吗？一切都还不得而知。
在这个开发商动作频现的五月，特价房、低折扣、多优惠一时间充斥了市场，使得整个楼市硝烟弥漫，火药味渐浓，而在刚刚过去的房交会上，各家开发商又使出浑身解数尽情招揽看客，那么对于即将到来的6月份，因为有了“红5月”的铺垫和房交会的诱惑，是不是更令开发商和购房者高度期待呢？事实上，南通开发商针对6月份的营销布局早已开始，明争暗斗之下，火药味渐浓。2012年6月，注定又要上演一场硝烟弥漫的楼市大战。
（数据来源：以南通房管局成交备案数为准）
从五月份各周的成交我们可以看到，5月上旬，在开发商优惠力度延续四月状态之时，通城的购房者对于各家给出的“不痛不痒”的优惠已经进入倦怠期，市场急需一针兴奋剂。随着开发商优惠力度的加大，五月下旬新开盘的入市刺激，楼市渐渐回归到以往的活跃，成交量也一路攀升，而这期间，房天下与两家品牌房企联合举办的房天下拍、房天下狂力挽狂澜，给本月末成交贡献了不小的力量，这从5.21至5.27一周的成交量便可以看出，周成交219套，比前一周上涨了52.05%，其中光四季食品城的LOFT项目就贡献了65套，整个市场为之震撼。
而这其中，我们也很容易发现一点，市场从来不缺购房力，只要有够给力的折扣优惠，购房者自然不会错过“抢房”出手时机。在之前的置业调查中，高达93.55%的受调者就表示，能吸引他们的还是在价格，因此折扣优惠的幅度的大小是决定项目能否“受宠”的重要因素。
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“促销战”开打 南通楼市火药味十足
综观南通目前比较热门的楼盘，没有优惠促销的寥寥无几。华强城红五月2套房源优惠8折、团购房源优惠85折；四季食品城竞拍房源4.7折，团购房源85折；万科金域蓝湾认购意向登记5万抵10万……而在近期本届房交会的30多个项目中，便有15家推出房交会优惠，多以特价房为主：优山美地名邸10套特价房；意邦绿墅湾10套特价房，一口价7600元/平（21-29层），面积145平米；中南军山半岛9套联排别墅特价房均价9000元/平；弘阳上城30套10#楼92平房源；友谊嘉御龙庭10多套特价房，均价7400-8800元/平；国基桂花小镇10套特价房，优惠24万，投篮抵房款；景华城10套特价房，其中购买指定2套房源送奥迪轿车；中港城90万买140平米3房；另外还有罗福宫购买10套指定房源送宝马；北城一品购房享济州岛高尔夫游；恒盛尚海湾针对一、二、三期房源推出的团购优惠……在这些特别优惠的刺激下，一场硝烟弥漫的促销大战似乎在所难免。
除此之外，在房源方面，许多开发企业主动调整经营策略，主打推出了一批区位好、价格适中的中小套型房源，其数量占总参展楼盘的比例超过20%。虽然在房价方面没有明显降幅，但开发商更多的是以折扣优惠、一口价、清盘特惠等方式来实 施降价背后，事实上降价之后走货明显加快。新近入市的楼盘也在入市定价上保持一个较低的态势 ，希望留住购房者，打破市场的围观。
业内人士指出，由于刚需在买房时更考虑户型和性价比，对位置往往没有特别明确的要求，所以同区域间、不同区域间的楼盘都存在明显的竞争关系，在促销方式和力度上，各家楼盘也是明争暗斗、互不相让，6月份还未到，但大家也明显闻到了南通房地产市场上的火药味儿。
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“无折扣不买房”渐成南通刚需买房经
“以前市场好的时候我们一般只在开盘、推新的时候有优惠促销，或者针对尾盘和户型不太好的房源做一些优惠，但现在打折促销已经成了常态，来访的客户往往在简单了解沙盘后问的个问题就是‘现在买房有啥优惠？’”，南通港闸区某楼盘一位售楼人员对笔者说：“优惠现在已经成了卖房子的必备筹码，你介绍的再好，户型再合购房者的意，如果没有促销，他们（购房者）一般也不会把精力继续放在你这里，因为促销的楼盘一抓一大把，能省钱谁会不省？”
的确，经历了“史上最严调控”一年的轰炸，开发商和购房者的地位已经悄然转换，在市场观望情绪依旧严峻，商品房去化速度放缓，住宅供应量居高不下的前提下，面对市场上仅存的“活跃的购房群体”，各大楼盘不得不在优惠促销上不断推陈出新，以期把客流引向自家售楼处。而购房者在供大于求的市场状态下，也形成了“无折扣不买房”的买房经。
其实除了购房者，卖房者的定价也越来越理性，市区某楼盘销售经理说：“无论是卖房的也好，买房的也好，所有的心态都会比较理性，开发商理性一方面就是对自己产品的品质的打造，另一方面开盘的价格，他会定的比较理性，不会盲目的追求利润。现在考虑更多的是现金流，消费者理性的话，他买房子会跑好几个楼盘，货比三家。”
价格趋稳优惠收缩 部分房企再让利意愿不强
前段时期南通曾有多家楼盘出现过较大幅度的让利打折行为，不过随着3月份、5月份市场成交量明显放大，近期开发商打折促销的积极性明显下降，这在本届房交会也有所体现。
房交会期间，笔者现场询问了多家参展楼盘，其中有几个楼盘如此表示，目前的价格跟以前一个样，从来没降过，近期也不打算降。中南世纪花城等楼盘有一次性付款打折的优惠，不过有现场人士表示，这种活动多数楼盘早已有之，对囊中羞涩的刚需一族来说吸引力也不大。另有开发商私下透露，前期由于推出了团购等活动，消化了很多库存，现在手中存量房已不多，加上近期楼市回暖，再让利的意愿已不强。
有楼市分析人士表示，近期国内多地尤其是二三线城市楼市都出现了价格趋稳甚至反弹的迹象，对此暂时还不能理解为市场已探底结束。中央调控楼市的决心依然坚定，刚需也总有释放完毕的时候，楼市走向尚待进一步观察。不过，开发企业对刚需的关注有可能形成一定的分野，价格合理的中小户型住宅今后的前景肯定会比中大户型更好。
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对于纷繁复杂的楼市，开发商一边战火纷飞，而对于购房者来说，房价走势永远都是能牵动他们的神经，在优惠折扣满天飞的当下，如何掌握准确的购房时机令人深思。如今楼市处于一个非常明显的观望阶段，是否已经到了购房的时机，没有人可以给出一个明确的回答，笔者采访通城各业内人士，汇聚五条与购房时机有关的讯息，希望能够给南通购房者一个提示。
根据最近几年的楼市变化，所谓时机的出现，一定会有非常明显的信号，那么，哪些信号能够打破楼市目前的观望状态，让购房者洞悉购房时机呢？以下五条讯息预示购房时机已经到来，关注下南通楼市，看看能够发现几条讯息，购房时机是否已经来临！
1.政策：
地方出台平衡性政策
楼市向来是政策市，调控政策探讨购房时机中无法回避，鉴于房地产投资对中国经济的支撑作用，如何保持调控和经济增长之间的平衡成了一大挑战。从目前的楼市情况分析，严厉的调控政策并没有放松的迹象，但个别城市已经出现对楼市政策进行“微调”，说明楼市政策调控已经开始进入一个新的时期。限购限贷政策短期内还不会取消，但是政策进一步趋紧的可能性已经没有，如果南通也对楼市调控政策进行“微调”，对购房者来说，就是购房时机到来的“信号”。
2.产品：
现房比例较明显增加
购房者可能已经习惯了看着户型图与沙盘选房，因此现房与准新房的比例，完全可以作为楼市产品存量的一个标志来参考。开发商究竟手里存量房多不多，一直是购房者希望知道而无法得知的一个“秘密”，如果知道开发商手里的存量房，就有充足的把握去与开发商博弈，因此一般来说开发商都会将对此隐藏的很深。如果楼市中现房的数量增多，一方面提供了购房上的便利，另一方面也说明了楼市有大量存量房，足以给开发商构成巨大营销压力。
3.房贷：
出现鼓励性消费倾向
房贷与楼市、与购房者关联最紧密，因此普通购房人了解楼市的方法其实非常简单，那就是看银行对房贷的态度。2010年新一轮楼市调控初期，银行对房贷的控制非常严格，经常会听到有因为房贷没有办理下来而引起的纠纷，到如今房贷放松的声音不断，对于购房者来说，出现这样的声音，尤其是出现鼓励性房贷政策的时候，购房的时机一定就在眼前。一般来说，银行对房贷的态度比专家的话更真实、准确，可信度高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分的卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。银根的松紧，直接导致了房地产景气指数的高低，也是市场转向的标志。
4.土地：
流拍与抄底两者共存
土地流拍是楼市进入低迷期的显著现象，那么是否能根据土地流拍说明开发商已经撑不住，房价开始进入下行通道？这个说法本身并没有错误，但对于购房者来说，指导意义并不大，因为购房者需要知道房价是否已经进入下行通道，这个现象很容易从楼市中显露，但房价是否已经触底，购房时机是否已经到来，是否能够从开发商对土地的态度中获得准确讯息呢？购房者需要关注的是土地流拍与实力开发商抄底土地市场是否两者共存，土地流拍意味着开发商资金压力增大，减少购入土地的预算，应对楼市深度低迷时期的到来，而实力开发商抄底土地市场同时意味着开发商对楼市发展的看好，这也可以作为购房者判断购房时机是否到来的标志。
5.企业：
营销加速与开发放缓
成交量一向是楼市风向一个非常重要的指标。尤其在市场长期低迷的情况下，如果出现成交量放大的迹象，那么则是市场即将走出低谷的标志。那么购房时机出现在成交量开始提升的阶段，还是成交量达到一定程度的阶段，究竟应该怎样分析？一个非常值得购房者关注的“点”，开发商的开发速度！正常的楼市中，为了保证产品营销的持续性，开发商会保证一定的开发速度与数量，以便保证对购房者的吸引力与市场竞争力。面对销售压力的时候，开发商为了保证资金链的顺畅，会适当减缓开发速度，在资金、销量与开发中寻求一个平衡点，购房者可以根据希望购买的开发商最近购买土地与开发产品的速度，以此研判是否楼市已经对开发商构成较大压力，在开发商推出新品的时候，一般就是较好的购房时机。
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