[摘要] 面对风声鹤唳的楼市，不少瞄准刚需人群的楼盘最近屡屡创出营销佳绩。上周东区某项目传来出“七天热销八千万”的销售传奇，开发区某盘则以“100%销售率”再现日光……“疯了”，没错，南通楼市进入6月，就完全疯了。
南通房天下讯 在经历了红五月之后，6月的南通楼市已经走过大半，在经历了央行降息、公积金利率下调、房贷7折重提、房价恐慌再涨、日光抢房潮再现……一系列的现象似乎预示着楼市回暖正在加快脚步。当楼市的预期进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的开发商们也胜胜追击，开始用“不买就要涨了”吓唬客户，所谓的专家们也来凑个热闹，大声叫嚣“房价的最底部已经过去，接下来便是迎风而涨”。
面对风声鹤唳的楼市，不少瞄准刚需人群的楼盘最近屡屡创出营销佳绩。上周东区某项目传来出“七天热销八千万”的销售传奇，开发区某盘则以“100%销售率”再现“日光”回击……如果真要为近期南通楼市的表现下一个定义的话，那么“疯了”这个疯掉的两个字，足以形容此刻的状态。“疯了”，没错，南通楼市进入6月，就完全“疯”了。
成交量“疯了”
根据南通房天下数据中心统计显示，截至6月17日，2012年6月份南通住宅共计成交390套，对比五月还有不到两百套的差距，而这仅仅只是6月上旬的成交情况。6月的下旬，仅从这几天各个板块不断爆出的“传奇”便可以料想，6月的商品房总成交将继3月成交后再次迎来“第二疯”，对于开发商来说，对于南通楼市整体来说，无疑是一件好事。
对比5月中旬至6月中旬各周的成交数据，我们可以发现，在经历了6月首周的小跌幅后，市场再次强势回归，不光住宅成交有所上涨，非住宅市场也有所提振，从数据不难看出，6月份以来，南通楼市成交上扬势头，购房者心理的转变、开发商以价换量的策略、刚需购房政策的利好等多种因素共同造就了南通楼市的转暖。
从不断长高的成交总量，我们亦提出一些疑问，为何最近刚需盘如此受宠？利率优惠？折扣优惠？房价上涨？让我们一同来看。
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说到“无优惠不买房”，这可真是够疯狂，因为这短时间通城楼市部分盘是你不敢想象的购房优惠，尤为值得关注的一点，当“低开”成为开发商惯用的手法时，越开越低成了吸引目光煽动出手的法宝。开发区的“日光盘”价格范围只有4780-5980元/平米，足以撼动眼球。
开发商为了吸引更多购房者关注，使出浑身解数，大打优惠“大旗”，并且有愈演愈烈的趋势。在巨额优惠的带动下，观望已久的刚需在一定程度上得到释放,从而掀起的“购房热”也就情理之中。从上周的成交量来看，商品房总成交248套，比上周增长106套，其中市区住宅成交备案166套，比上周成交增长79套，环比上涨90.80%；非住宅成交82套，相比上周增加27套，环比上涨49.09%。总体来看，6月份通城楼市成交情况向好，下旬或将继续发力。
除此之外，在房源方面，许多开发企业主动调整经营策略，主打推出了一批区位好、价格适中的中小套型房源。虽然在房价方面没有明显降幅，但开发商更多的是以折扣优惠、一口价、清盘特惠等方式来实施降价背后，事实上降价之后走货明显加快。新近入市的楼盘也在入市定价上保持一个较低的态势 ，希望留住购房者，打破市场的围观。在促销方式和力度上，各家楼盘也是明争暗斗、互不相让。
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从2011年开始，持续一年多的房地产市场调控政策，让南通火热的房价逐渐维稳，然后，购房贷款门槛提高，利率上浮仍然让很多刚需购房者“很受伤”。“买是想买，可是现在利息比较高，银行放款也慢！”这是萦绕在很多刚需购房者头上的困扰。而央行6月8日三年来首次降息以及随后公积金贷款利率的下调可说是让刚需一族迎来及时雨，不少购房者在听到此消息后顿时神采飞扬、兴奋不已，而 这场“雨”着实让不少购房者期盼了很久。
从各大银行普遍85折再到7折房贷优惠从提，我们均或多或少地嗅到楼市在“想着法子”争上游，不管其间，的这是谁，但是我们可以明了的知晓刚需购房者还是迎来了福音。
首套房贷利率优惠和降息两项措施，对于首次购房人群来说可谓是达到了一种“折上折”优惠力度，很大程度上降低了购房者的按揭成本。按照此前五年以上房贷年基准利率7.05%计算，居民购房贷款100万元，以20年等额本息还款的，降息加85折优惠后，平均月供减少了745.03元，20年总房款利息减少了17.883万元。
随着央行公布下调存贷款基准利率，国家住建部也宣布调整公积金存贷款利率。自6月8日起，南通市5年期以上个人住房公积金贷款利率将下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。 以公积金贷款30万元、15年期、等额本息还款为例，比较后可发现，利率调整后总贷款利息减少约5584元，每月少还款31.02元，一年约少还款372元， 从而减轻了购房者负担，也增加了刚需购房者的出后购房的意愿。
纵观以上所述，此轮“购房热为何会出现也就有了理论上的依据，笔者分析主要有三个原因：一是在购买力持续影响下，开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比，以价换量；二是宏观经济下行国家重提“稳增长”，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变；三是行政性调控政策已经见底，长期累积的刚性需求得到释放。
而在面对南通房地产市场上眼花缭乱的促销打折，购房者的两面性则被呈现的淋漓尽致，房价降了、优惠来了、利率下了，可以果断出手了；房价还会下、优惠还会降、利率还会调，依然坚守观望……开发商与购房者的博弈、政策与楼市的博弈，最终谁将笑傲江湖，一切不得而知。针对目前胶着的现状，部分业内人士则认为，未来一段时间内，在平价楼盘持续加推新品的刺激下，以刚性需求为主要客户的楼盘较好的销售态势有望延续。但是由于市区内不少项目的价格确实已经优惠到位，进一步优惠空间很小，因此总体价格近期不会有较大的波动。
而面对市场上大力度的优惠促销，中小户型的大量上市，这对于购房者来说正是出手的好时机，却又让人眼花缭乱无从着手，那么购房者如何才能选到好房源呢？首先，购房者应多关注房产信息，特别是电商、团购等信息，如此难得的促销机会千万不能擦肩而过；第二，在销售旺季，购房者可以利用各楼盘都急于售房的心理进行适当议价，尽量为买房节省开支；第三，购房者千万不要忽略了产品质量、配套是否齐备、交通通达性等问题，因为房子买来是要长久居住的，不要因为房企的一时让利而影响未来的生活品质。
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