[摘要] 楼市风变，市场战乱，调控政变，把脉楼市。年中将至，房天下将对2012年上半年南通楼市的多维度的剖析。本篇，笔者与大家一起去回顾南通区域城市建设发展动态及规划，并盘点市区5大板块在上半年中的表现，看看谁在这场楼市大战中最受瞩目。
编者按：楼市风变，市场战乱，调控政变，把脉楼市。年中将至，房天下将对2012年上半年南通楼市的多维度的剖析。通过对全市热点板块、潜力区域的评点；以及对下半年楼市的预测还原一场真实的“楼市大戏”，透过一些客观理性的市场分析与数据力量，给予业内外人士尽可能全面的呈现。
本篇，笔者与大家一起去回顾南通区域城市建设发展动态及规划，并盘点市区5大板块在上半年中的表现，看看谁在这场楼市大战中瞩目。
一直以来，房产作为不动产，地段价值是判断一个物业价值最为核心的因素。从曾经的崇川一区独秀，到南北翼开发，再到现在“1+5+8”中心城市发展格局和一核三片区“T型城市组团”的发展目标，南通的城市格局也正在进行飞速的变迁。同时，2012年上半年对于南通城市规划的动作更进一步，随着南通“一环一轴八射”快速路网的逐渐建成完善，南通各个片区的板块紧密系在了一起，交通升级、区域规划、品质开发使得南通城市建设在上一个新的台阶。
“1+5+8”中心城市发展格局：1即由老城区中心和城市新区中心共同形成的1个市级中心，5即北翼新城中心、观音新城中心、能达商务区中心、苏通科技产业园中心和通州城区中心等5个二级中心，8是指火车站西站、秦灶、老城西片、老城东片、开发区北部、通州城西、通州城南、通州城北等8个三级中心。
一核三片区“T型城市组团”：新城区、观音山新城、北翼新城、五山地区，是中心城市建设的重点区域，加快这四个区域开发建设，有利于优化城市布局，拓展城市空间，完善城市功能，提升城市形象，提高中心城市首位度和竞争力。而加快南通滨海园区的开发建设，南通主城区就会成为为数不多的同时拥有沿江沿海岸线和港口的城市。
一环一轴八射：“一轴”为外环东路——老通启公路——通富路；“一环”为外环北路——长江路——啬园路——通沪大道——东快速路；“八射”分别为：长江北路通往宁启高速平潮收费站、通宁大道通往宁启高速陈桥收费站、通京大道通往宁启高速横港收费站、外环北路通往通州金沙方向、青年东路通往通州金沙方向、通沪大道通往宁启高速小海收费站、星湖大道通往沿海高速竹行收费站、东方大道接沿江公路通往沿海高速开发区收费站。
五个重点区域规划、定位
新城区：规划范围东至沈海高速，南至通启运河，西至长江，北至虹桥路-老通启路-洪江路及东延段，规划用地面积约75.8平方公里（不含五山地区，新城区规划用地面积约为63平方公里，以下所指“新城区”均不含五山地区）。定位是建成以现代服务业、高端商务商业、行政文化、教育科研、高端居住等为主导功能的城市核心区的重要组成部分。
观音山新城：规划范围东至沈海高速，南至洪江路，西至海港引河，北至通吕运河，规划用地面积约38平方公里（含对相的通州区先锋镇进行规划控制的16平方公里用地），先期开发面积22平方公里。定位是建成以居住、科技研发、都市型产业和现代服务业为主要功能的城市副中心。
北翼新城：规划范围东至通京大道，西至长泰路-永兴大道-通扬运河，南至通吕运河，北至城北大道，规划用地面积约44平方公里。定位是建成集生态居住、交通枢纽、现代服务业、高新技术产业、区级政治文化中心为一体的重要城市副中心和综合性现代新城。
五山地区：规划范围北至啬园路，东、南至裤子港河，西至长江，规划用地面积约12平方公里。定位是通过以风景带动产业集聚、以产业回馈风景建设、以文化提升旅游影响力，建成我国著名的具有生态保护、宗教文化、旅游休闲、观光度假等综合功能的现代风景名胜、旅游度假区。
滨海园区：规划开发核心区范围为《市政府关于南通滨海园区规划控制范围及代管通州区三余镇和如东县大豫镇部分区域的通知》（通政发〔2012〕31号）中明确的区域，陆域部分的用地范围约为114平方公里。定位是建设高水平的先进制造业基地、重要的港口物流中心和环境优美、生态宜居的海港新城。
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2012年，南通市场风云际会，在交通升级、区域规划、品质开发的基础上，南通各大购房板块强势崛起。上半年，南通楼市战火延绵中心城区板块至各大发展片区，各个区域从小范围之内至整个大板块硝烟四起，5大板块竞相逐鹿，开发商促销手段屡屡更迭，只为抢占先机俘获各种客源。
主城区——市区的核心地带 南通房价的领军者
城建概况：为进一步优化老城区居住环境，近三年来，老城区已搬迁工业企业24家，腾出土地198万平方米，即将实施搬迁的工业企业11家，可腾出土地近百万平方米。相当于10个文化广场的面积。2012年开始，市区继续围绕加快老城区更新，进一步优化老城区，加快推进十字街综合改造工程，实施南大街步行化改造，围绕以濠河为中心，建立慢行步行系统，渠化老城区交通，解决濠河内外圈堵节点问题，并结合濠河周边地块改造，增加地下停车空间，解决老城区停车难问题。同时，还通过地块改造，着力推进老城区的融合发展，打造传统文明与现代文明交相辉映、山水景观与人文景观相得益彰的商业商务中心，全面提升老城区环境面貌和居住条件。
作为最核心的区域，主城区面对了更多其他区域不断发展的挑战。从昔日的一枝独秀，到如今的几足鼎立，楼市之争硝烟四起。不管其他版块怎么发展，主城区到目前为止一直是南通人心中的“市中心”，作为南通最繁华的区域，整个区域的交通以及配套都很完善，不足之处就是城建项目基本已经趋于饱和。
主城区交通发达、设施配套完善、发展成熟，这些优势是毋庸置疑的，因此这个片区的高端项目比较多，藏珑、金鼎湾国际、万濠华府等基本都居于此。不管其他区域怎么发展，这个区域仍然使南通人心目中的核心地位，因此在“地段、地段还是地段”的理念引导下，主城区的房价当然也是南通市区的领头羊。专家认为，南通的高端消费人群还是比较客观的，投资者不差钱，自助者追求高品质生活社区，这些都是推动销售的很大一部分原因。
但是其他区域的迅速起飞是不容忽视的实施，因此主城区的楼盘在占据优势的前提下，并未停滞不前，楼盘活动、产品升级…….各类动态都显示着这区楼盘的危机意识。在新城区做大、做强、做靓的压力之下，老城区也开始迈入做优、做精、做特的步伐。
主城区2010-2012年1-6月成交对比（普通住宅+别墅）【注：2012年6月数据截至24日】
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新城区——紧随主城 发展势头势不可挡
城建概况：在《南通市城市商业网点建设规划》中，南通未来将形成两个市级商业中心的“双核”格局，即老城区南大街商圈和新城区中央商务区商圈，打造南通地标级的商业休闲中心。中央商务区周边很多个大型商业项目陆续上马，中南城北侧的中央商务区A03地块包括6栋蝶形写字楼，一个下沉式休闲体验广场，南通体验式休闲娱乐中心和南通IMAX滨水巨幕影院，中南城斜对面，由复星、万达、罗莱家纺、阿里巴巴、华谊兄弟等国内知名民企联合投资30亿建设的星光耀广场，正在紧锣密鼓的施工中，未来将建成汇集精品酒店、时尚街区、潮流影院等业态于一体商业综合体。中南城东侧的中央商务区B04地块，正在建设总规模近3.6万平米，集合国际一线品牌的南通座奢侈品百货商场，它将通过空中连廊方式与中南城相接，形成商业互动，计划今年年底对外迎客，它的建成将填补南通高端商业的空白。从长远来看，新城区板块将是南通崇川未来居住生活的重点区域。
新城区，经过数年的飞速发展已经羽翼丰满，成为南通最引人注目的片区之一。区位优势彰显价值高地，核心的城市资源将其打造成南通最璀璨的明珠。作为提升南通城市综合里的巨大引擎，新城区的房价也并不低，几个主打楼盘的价格似乎都冲在万元以上。相较于主城区的"饱和"，一些具有一定购买力的改善型购房者更加青睐这一个区域的环境：交通四通八达、配套日趋完善，体育会展中心、中央商务区、星光耀广场都是加分亮点。
由于摆脱了老城区土地制约的瓶颈，新开发楼盘不再像螺丝壳里做道场，而是把人性化的设计理念、高品质的景观环境逐一展现，让通城百姓见识了和谐精致的人居精品。除主城区外，新城区的楼盘定价算是其他4个板块中的。从最初的4000多元/平米短短不到3年涨到超万元，可见这个版块的潜力。
新城区2010-2012年1-6月成交对比（普通住宅+别墅）【注：2012年6月数据截至24日】
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新东区——刚需楼盘集聚 价格暗战风起云涌
城建概况：按照规划，观音山新城总占地38平方公里，未来五年观音山新城将基本完成观音山新城核心区城市主、次干道路网建设，新建或改造太平路、胜利路、国胜路、光阳路等十条道路及雨、污水管网，完成供电、邮电、电信、消防等配套设施建设，完成以数字科技、节能环保、现代物流为主题的都市型产业园开发建设；完成太平禅寺周边约1平方公里文化商业功能区开发建设；完成观音山菜市场周边约0.5平方公里生活配套服务区开发建设。此外，南通汽车枢纽东站今年2月10日站务楼工程开工，2013年建成后有望成为集公路客运、公交、地铁、BRT、出租车和社会车辆等多种运输方式于一体的立体无缝换乘的现代化综合客运枢纽。除了市政，观音山新城的配套也在不断完善，环保公园于今年5月1日正式对外营业，这又给未来居住在这片区域的购房者提供了一个休闲娱乐的好去处。
随着南通房地产市场的发展和新东区观音山的改造，区域各方面配套的进一步完善，拉近了东区和主城之间的差距。如今的新东区已经不甘示弱、风起云涌一次次“价格战”的重复，已经充分显示了新东区板块内楼盘的竞争程度，同时也了解到此时楼市的热与冷。
从统计的数据看，新东区目前在售的的几个楼盘价格均在万元以下，暂时还处于价格洼地。骏和棕榈湾、文华名邸、德诚翰景园、恒盛豪庭、弘阳上城在销售排行榜中都很给力，撑起整个东区成交市场。而“新东区城市副中心”的定位对房价的拉动性是必然的，随着绿地及金地地块的相继开工建设，未来的商业配套也会不断完善，随着南通城区范围的不断外扩，未来的不在话下。
回顾2012上半年，板块内楼盘每一次的推新，均给南通楼市带来不小的拉动作用。而从房天下举办的大型看房团上，东线一直都是人气爆发。住宅稳步发展的同时，配套也在跟进。新东区的价格声此起彼伏，已然让市场感受到一股浓浓的火药味儿。
新东区2010-2012年1-6月成交对比（普通住宅+别墅）【注：2012年6月数据截至24日】
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港闸区——强势起飞 房企云集“短兵相接”
城建概况：静海大桥、北城大桥等的贯通，港闸区主城区实现。外环北路高架的建成通车，改善了我市北大门的出行格局，加速形成市区“一轴一环八射”的快速路系统。2011年年底，港闸区C11064地块迎来好消息，该地块以总价约1.47亿被南通新欧尚超市有限公司、迪卡侬（南通）体育用品有限公司竞拍获得，用于大型综合商超和体育用品专业性连锁商场的建设以及大润发的入驻。投入使用的南通市第六人民医院以及教育、环境配套的大幅度提高；深圳华强在南通港闸区重金打造建筑面积约10万平米的南通市、乃至苏北地区主题乐园——南通方特城市乐园。此外，政府将精心打造北大街将成为南通市区又一个商业集聚区。按照规划，港闸区永和路以南将重点发展商业、旅游、娱乐等消费项目，永和路与永兴大道之间将重点发展企业总部、高档写字楼、文化创意、研发等以办公及生产贸易为主的项目，打造成南通市区功能完备、现代生活气息的商务办公集聚区。
2012上半年，港闸区各楼盘短兵相接，开盘项目掷地有声，自主需求在这里释放，改善性需求被这里吸引，为南通楼市不断带来新活力。同时众多大品牌开发商的齐聚无疑推动了港闸区的形成速度，板块楼市格局再换新颜。
刚需盘为主的特性早已决定了在如今“刚需当道”年代的受欢迎程度，而要想抓住大批刚需者的心，“低价+高质”已经成为区域内达成共识的运作模式。
从万科、华强城等项目的持续热销再到皇家花园、盛唐君庭、北城名郡、桂花小镇等项目优惠加大，板块内的项目受关注程度也与日俱增，目前区域内超过90%的项目都存有打折促销的政策，一成首付、零首付等另类促销手段应运而生。
港闸区2010-2012年1-6月成交对比（普通住宅+别墅）【注：2012年6月数据截至24日】
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开发区——南通南部崛起的标志
城建概况：2011下半年，南通开发区提出“建载体，抓集聚”的新思路，打造“5+3+1”特色园区，使之成为承载新兴产业的平台。“5”是指电子信息产业园、精密机械产业园、医药健康产业园、新材料产业园和装备制造产业园；“3”是指能达商务区、南通综合保税区、城郊型商业集聚区；“1”是指苏通科技产业园。目前苏通科技产业园一期9.59平方公里基础设施全面完成，二期控规、地下空间利用、能源综合利用等各项规划不断完善，4月园区72个重大项目集中开工，总投资201.11亿元，涉及新材料、精密机械、生物医药、现代服务业等多个领域。交通建设方面，连接主城区和经济技术开发区的主要通道长江南路，经过一年多的艰苦施工，目前拓宽改造工程已完工。“一环八射”快速路网的重要组成部分东方大道快速路，经过前期准备，于6月15日工程全面开工，高架南起沿江公路，北至通沪大道高架，全长13公里，工程总投资约30亿元，高架单体长度和总投资在我市高架路网中居首位，预计2013年9月竣工通车，建成后，苏通科技产业园到主城区的行车时间缩短一半，只需20。
开发区与上海近邻的地理位置，注定了它的发展速度日新月异，迅速崛起的商务中心——能达商务区、风景优美、依山傍水的军山板块、科技带动发展的苏通科技产业园区，三足鼎立形成南通的城中之城，也打开了南通向外发展的大门。
这个板块内楼盘“各领风骚”，产品进入多元化状态，既有高品质的项目，又有平民住宅，还有特色鲜明的别墅，更有商业推动，该区域楼盘以高性价比获得不少购房者的青睐。同时板块内楼盘间的竞争在这场价格战中表现得更为激烈，低起价、重优惠使得市场再现“日光盘”场景。
开发区2010-2012年1-6月成交对比（普通住宅+别墅）【注：2012年6月数据截至24日】
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