[摘要] 面对调控，商业地产的表现可谓春风得意。2011年的商业地产的异军突起是最鲜明的特点。今年，在住宅市场调控依然不放松的情况下，房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间各类商业地产———写字楼、综合体遍地开花。而南通的商业地产发展也呈现出一种“量变”+“质变”的态势。
城市升级 南通商业地产走进"黄金十年"?
南通房天下讯：面对调控，商业地产的表现可谓春风得意。2011年的商业地产的异军突起是最鲜明的特点。今年，在住宅市场调控依然不放松的情况下，房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间各类商业地产———写字楼、综合体遍地开花。而南通的商业地产发展也呈现出一种“量变”+“质变”的态势。
南通城市升级
在6月底南通市十四届人大一次会议次全体会议上，市长张国华在《政府工作报告》中谈及今后五年奋斗目标提出：经过多年蓄势，南通已进入率先基本实现现代化、建设长三角北翼经济中心的关键阶段。今后五年，南通正处于大有作为的战略机遇期、转型升级的攻坚突破期、各种挑战交织的矛盾凸显期。
到2015年，基本实现现代化总体水平达85%左右，全面完成“十二五”目标任务；到2016年，基本实现现代化总体水平超过88%，21个指标提前实现目标值。经济建设上，发展速度高于全省平均水平，主要指标总量和均量比2011年翻一番，地区生产总值突破8000亿元、人均力争突破11万元，地方公共财政预算收入突破900亿元、人均突破1.2万元；建成国家创新型城市，研发经费支出占GDP比重达到2.6%。文化建设上，基本建成江海特色文化强市，文化产业增加值占GDP比重达到5%。社会建设上，人民共同富裕程度和城乡公共服务水平明显提升，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别突破4.5万元、2.2万元。生态建设上，建成国家生态市，单位GDP能耗和主要污染物排放强度显著下降。
不断完善一核三片区“T型城市组团”和“1+5+8”中心城市发展格局，到2016年，市区常住人口超过260万人，建成区面积力争达到220平方公里。
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南通商业房地产发展契机
城市的升级、经济的突破，与之相对应的是城市商圈的不断发展与扩大，在这方面，南通商业地产的发展契机日益凸显。
早在一季度就有则新闻：“在《中国新兴城市50强》报告中，江苏6城市入围兴城市50强，南通位列其中”，这一消息让不少南通人很“兴奋”，这意味南通的发展将再提速。“三线新兴城市”指的是，它们已经进入“起飞”阶段，并且开始出现大规模的商业地产开发、零售商和酒店运营商正积极进驻这些城市。在三线城市（新兴型）中，包括南通、常州在内的12个城市入围。
中国研究部总监柯志谦介绍，为满足经济迅猛增长的需求，预计10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来极大的商业房地产供应。这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%。
在江苏江北率先基本实现现代化，加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代化国际港口城市、经济实力和创新能力较强的特大城市、国内一流的生态宜居城市，是南通市第十一次党代会确定的重大战略任务。市委书记丁大卫此前在市委、市政府的专题会议上指出，要着力实现四个方面的“新提升”，其中有这两点：：“加快实现城市规划水平新提升”、“加快实现城市建设水平新提升，突出抓好重点项目建设”。
南通房天下做的一项调查中显示，有半数受调者表示政府政策将是刺激商业地产发展最有效因素，因为政策的干预以及导向性将使商业地产渐火。
可见，政府对于南通城市的规划将带动商业地产的快速发展；而南通将在今后几年中借力大规模的基础设施建设和经济发展，大力发展商业地产项目。
另一方面，DTZ戴德梁行之前发布的研究报告表示，中国商业地产将进入“黄金10年”。随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。
城市升级加上政策利好，南通商业地产发展“正当时”。
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南通商业房地产发展条件
据南通市统计局公报，2009年，南通全年城镇居民人均可支配收入19469元，比2008年增长11%。2010年南通城镇居民人均可支配收入21825元，比上年增长12.1%。其中，市区（不含通州区）居民人均可支配收入23541元，比上年增长12.1%。全年市区（不含通州区）居民人均消费性支出14492元，比上年增长10.6%；2011年南通城市居民家庭人均总收入29400元，比上年增长14.1%。
随着南通老百姓的消费水平越来越高，城市的飞速发展，原来的商业已经不能满足需求，南通迫切需要多个规划合理、商业集中的大型商业圈，因而商业地产的飞速发展时机可谓“非常成熟”。
在南通房天下做的一项调查中显示，7成的受调者表示和住宅项目相比，南通商业地产的价值被低估，其中有57.14%表示是被中度低估，3.57%的人甚至认为是严重低估；有10.71%受调者认为是被轻度低估；只有28.57%的表示未被低估。
随着商业地产进入快速发展时期，南通和长三角许多地方一样，呈现多头发展态势，可以用繁荣一词概括，逐步开始形成几个有点规模和影响力的商业圈。
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南通商业圈——商业地产的“量变”
南通的现代商业发展历经四十年，从上世纪七十年代的桃坞路商业圈到八十年代的华联商业圈再到九十年代的南大街商业圈，每一个商业圈的发展变迁都代表了南通城市的发展轨迹。目前南大街还是南通市民认为的购物中心，然而该地段由于规划比较早，停车难等问题已经重度影响到商业圈地发展，这里很难再有新的突破。星湖101、中南城等商业圈的先后崛起，让人看到了南通新兴商业地产的前景无限的发展潜力。
从南大街到北翼新城再到现在的中南城，南通市区从南至北，整个商业已初步贯穿全城。在现有商业区的基础上，市政府明确，今年起将按照“南拓、北延、东进、中优”思路规划布局好3个市级商圈、5个区级商业中心、10个城市综合体、15条商业特色街。
长江后浪推前浪，南通正在发展的新兴商圈很多，目前市区市场上多个大型购物中心在建，大量的商业项目将改变南通现有的商业格局，而从长远的目光来看，新商圈的蓄势崛起也是区域繁荣的一个风向标，也势必将发展成“百家争鸣”之势。继而将带动南通商业项目不断的发展。
目前看，南通的商业圈有如下几个：
主城区老商圈：以南大街商圈为中心辐射四周。素有“江北商圈”美称的南通南大街商圈，现阶段汇集了南通文峰大世界、南通八佰伴、南通金鹰、八仙城、大润发、侨鸿国际、亚萍国际等；
主城区新兴商业圈(东)：主要集中在城南地块，正在建设中的文峰城市广场、鑫乾国际广场纯港式的开心魔以及东北方向的圆融广场；
主城区新兴商业圈(西)：以景华城大润发为核心点辐射四周；
新城区商业圈：目前以中南CBD为主，整个CBD中有近40万平米的商业中心，包括大型的shopping mall、滨河风情商业街、体育娱乐休闲广场；
开发区商业圈：星湖商业圈可以说是南通市目前规模、理念、业态最全的商业圈之一，星湖101广场以餐饮休闲娱乐消费进行定位，将主题功能分为酒店、餐饮、娱乐、康体、休闲、旅游文化六大方面。
港闸区新商业圈：“北大街”涉及面很广，商业圈规模较大，涉及休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公、旅游等，包括包括百安谊家大厦、方特主题乐园、鸿鸣摩尔、奥特莱斯购物广场、美丽华商业广场、绿洲国际假日酒店、江海风情街等；周边高密度人口的小区也正在建设中；同时附近还有属于港闸区的五洲国际，万达广场即将进驻，辐射范围除了主城区外，也波及到北翼新城。
港闸区老商业圈：从永兴商场、汽配城、名流家俱城、到尚美家再到苏果超市，这一带尽管范围不大，但却形成了自己独立的小商业圈，加上永兴车站的人来人往，这一带的商圈人气不小；永兴商城的拆迁，将使这个区域发展的一个突破。
商业圈的项目必不可少的就是“圈中”商业项目的助力推动。比如新城区商业圈就依赖于中南城的繁荣发展，那么在这些商业圈中涉及到的商业地产项目、商业综合体又有哪些呢？笔者细数了下，还真不少：
南通中央商务区、南通星光耀广场、南通圆融广场、南通文峰城市广场、鸿鸣摩尔广场、金海岸大型综合体、五洲国际广场、南通壹城、星湖101广场、金科城......
这些商业项目的发展是未来南通商业房地产发展的生力军，目前已经成型的中南城、即将推出的开心魔、建设中的方特乐园、圆融广场、星光耀广场、五洲广场、金科城等商业房地产项目，将在未来的3-5年内给南通商业带来不小的变化。
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南通商业地产的“质变”
南通市现今购物中心的格局还是以大型百货、超市为主体，（包括百货业态文峰、八佰伴等，超市业态大润发、欧尚等），以购物中心为辅助的形式。代购物中心包括南大街、王府井购物中心等。
第二代购物中心，随着城市的快速扩展，第二代购物中心向城市外选地开发，开发的面积也较前一代更大;吸取代开发的经验和教训，第二购物中心已形成完整的开发运营体系，市场定位准确，培育期缩短;业态组合基本是主力店（百货或超市）＋次主力店＋小型店中店的格局第二代购物中心的特征是开发模式日渐成熟，可在各地快速复制。比如中南城、已经在动工的圆融广场广场等就是这一模式的代表。
第三代购物中心，定位更加清晰准确，更加细分消费群市场，出现各种“主题化”的购物中心，例如更讲求在品质和特色的基础上进行复制;不太提倡购物中心内必须要有大型主力店的理念，通常用几个次主力店来烘托卖场档次，更希望通过品牌的精选和组合来提升卖场的整体品质。
而在南通市场还有一种与文化产业结合的商业项目，比如方特乐园和南通壹城。方特乐园就是以主题乐园为依托，商业项目为辅助的商业形态；而南通壹城则是以复原南通作为中国近代实业救国、西风东渐的城市典范的近代街区为载体，利用旅游、文化、传媒的力量形成一个特殊的城市综合体。 这种商业地产形式的形成对满足商业基本生活需求的项目是一种“补充”。
商业地产除开使用功能，满足城市人口对商业的基本生活需求。其二是其投资功能。由于目前对住宅的限购，导致了近两年商业地产的发展迅猛。从另一个角度来说，一千万方的体量不能静态地看是多还是少。从投资的角度看，“量变引起质变”这句话很适合当下的商业地产市场，市场需要有自身特色的项目。不管是开发模式、运营模式、优化程度等，大体量下，未来商业地产都会迎来巨大改变。
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商业地产变局下的思考
不少业内专家也认为，目前商业地产持续升温，如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。有些开发商甚至是打着做商业地产的名义拿地，再去建住宅。稍有不慎，投资过热的情况就会立刻出现。“盖一幢商业大厦容易，但维持运转和运营最难。”中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云指出。业内有一句话是：“大厦真正开业那天，才是商业地产开始的那天。”
更遑论，就算住宅价格的泡沫被无限推高至一定水平，是否物有所值？这是由人们所能体验到的居住品质来决定的，是见仁见智的主观问题；但衡量商业地产是否物有所值的原则有且只有一条，那就是客观可量化的租金水平，年投资能否维持在5%左右的水平，是商业地产的价值底线。
但须知，只要城市化进程未达饱和值，城市就永远需要商业地产，商业地产不是个坏主意，坏的是不假思索地一拥而上。
对开发商，仍然要老调重弹：商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间；再者，它应该与城市协调发展，与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏，才不至于会出现“以价换市”的局面。
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