南通楼市持续升温或将爆表 房产税呼之欲出

即将错过抄底? 南通房价"偷摸"开涨

对于上海、重庆房产税试点过程中并未出现的税基评估，中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定。而此次培训班是涉及对存量房征税进行税基评估。“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套（含）以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东说。

上海房地产研究院副院长表示，对存量房征税，从长期来看是我国房地产税收的发展方向。

“普遍征收”难度很大

适时扩大房产税趋势已逐渐清晰，在近日举行的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康说：“从决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”在同一论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也表示，“几个月前就听说，有些省份在申请房产税试点。我的建议，是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。”

虽然房地产税征税机制愈见成熟，但仍有一些业内人士认为，房产税征收，尤其是“普遍征收”，按现阶段来说，开展难度过大。工商联房地产商会会长聂梅生表示，现阶段我国房屋价值评估还有一定难度。另外，我国高达85％以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍“普遍征收”的重要因素。

专家解读

易宪容：征收房产税要确立公平公正的税收制度

政府准备把住房财产税的征收试点扩大到的做法没错，同时也与现代住房市场健康发展相吻合。但要做到这点，仍然有几个问题得先解决。

一是政府要征收住房物业税，就得对征收作用有一个明确界定。目前，上海与重庆的试点在这个方面就不清楚，看上去作用有限。据了解，2006年，香港的住房财产税占整个政府财政税收的比重为8.6%，但在我们试点的上海与重庆，2011年征收的住房财产税所占的财税比重不足1%。如此比例，怎么发挥房产税的作用？

二是在征收目的明确的情况下，要建立一个公平公正征收住房财产税的税制。即哪些人要征税或哪些人不要征税？什么样的房子要征税或什么样的房子不要征税？不同的住房其税率又是多少？如果没有一个公正公平的住房财产税征收的制度，那么住房财产税征收要达到目的是不可能的。

三是要征收住房财产税，就得有一个清楚透明的住房信息系统。即要弄清楚目前中国有多少住房、这些住房的性质、现在的市场价格、有没有市场历史记录等。如果没有这些信息，住房财产税的税基无法获得，税率也无法确定。

四是住房财产税评估不是靠培养评估员就能解决的事情，而是需要两方面的条件。一方面，二手房市场要发达，这样才能够了解住房价格变化的情况；另一方面，政府要对住房市场制定科学合理规范的价格评估体系。当前我们的住房市场价格体系是一手房市场为主导，二手房市场价格体系还十分落后。在这种情况下，要建立起有效的税基是不容易的。

可见，我国征收住房财产税是一条必由之路，但最为重要的不是培养征收房地产税评估人员，而是要为这种税收征收创造一系列的基础条件，特别是要确立公平公正的税收制度，要建立起公开透明的房地产征税的信息体系，要培养成熟的住房二手房市场。这样，中国房地产税征收才能顺利进行并取得好的效果贾康：房产税的扩大能否让调控退出？

虽然调控是需要的，但调控必须与时俱进，必须适应不同阶段的发展和相关情况的变化，这是个基本看法。第二个基本看法，当前调控新政仍然在延续，对它有一个基本评价。我认为，在研究者做概括阶段性小结时，可以这样认识，我们这一轮房地产调控新政值得肯定的进步，是已经逐步形成了一个相对清晰的调控框架。

调控主体是政府，要合理地实施国家干预。双轨就预示着在经济条件下，房地产在市场环境里面要遵循市场规则和市场规律。同时，在房改之后的这些年的探索中又清醒地认识到，必须借鉴国际经验，结合中国国情，打造一个房地产概念下的保障轨，这样一来，保障轨在很多情况下实际上是非市场的，但它必须要跟市场兼容。保障轨和市场轨，人人在谈论，人人在关注动向，有时候有分析，有争论，甚至很动感情，总理和网民互动的时候，简明的作出了这样的回应，即：保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。这就是双轨统筹的一种表述，必须把市场上总经理要管市场轨和保障轨，在政府协调之下健康发展。

所以，我们现在所说到的调控进一步演变，结合双轨统筹，特别看重制度建设，边调控，边改革，边推动制度建设，这是一个不可回避的历史性责任。当然，也包含着历史性的考验。

我个人作为研究者始终认为，在双轨统筹的制度建设里，它无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。因为，现在中国要完成现代化过程是小平同志在改革开放之初就规划的，现在已经取得了很多的进展，三十多年过去之后，我们现在越来越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族伟大复兴的目标离我们越来越近，黄金发展所伴随的发展矛盾又困扰着我们。那么，黄金时期必然要求在不动产、财产领域里面有一套现代制度和现代建设。比如，从中长期来看，中国无可不免的要实施现代意义的财产申报制度。

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首先是财产实名登记制度，从宪法到相关法律，使公众可预期，令人信服的财产保障制度。财产作为生产要素，在市场上必须可以交易，可以流通，就必须有合法的财产交易制度，还必须有和财产交易相关的税收制度。那么，财产在房地产这个概念上，特别是大家关注的消费性住房，住有所居的载体上，它的交易如果是在一个市场环境下的商品房、产权房的交易，当然需要配套考虑怎么样把现在的税收制度和它形成制度上的通盘连接和呼应，这种税收不仅是在交易环节，还是要进一步推到保有环节，政府的调控要在顶层规划之下管托底，管里面相关的政策对象的甄别，哪怕要付出比较高的管理成本，也要使应该得到扶助的人得到扶助，不应该得到扶助的人还要有退出机制。

在市场轨，政府同样要管公平竞争规则，还要管在交易环节、保有环节的税收。税收制度在我们现在看到的国际经验和中国试验的经验中，也就是人们热议了很长一段时间的房产税改革，在上海、重庆两地已经有一年多时间的试点。那么，在制度建设这个概念上，要特别加以重视。新的一轮房地产调控所称的新政，它具不具备经历历史考验的高水准，要看实践的情况。

我认为，总体地走向现代社会、现代国家的一个税制改革大方向已经趋于清晰。我们看到，从决策层的重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。这个方向的清晰化，当然也是在各方的博弈之下，在触动了各个方面的利益存在的明显争议之下形成的一个非常清晰的导向。实话实说，对于房产税的不同意见，现在仍然非常强烈，我在很多场合听到了很多有各种依据的反对意见、不同意见，就是在体制内的讨论里面，在高层中有显然存在着见仁见智的认识。

现在，我们还要注意到另外一种现象，很多人反映，只有两地的试点，对这两地的试点又有不少的质疑，评价是不是对两地试点已经有的效应，还有它在以后配套改革中的地位，应该说评价比较低，也看到一些媒体做了一些比较低的评价。但是，我提请朋友们注意，在权威媒体上陆续发布的热点问题面对面里面，有专门的一个主题，像《人民日报》、《经济日报》、《光明日报》等报纸登出来的时候，要占一个版面，就是谈房产税改革，里面有一个章节谈房产税改革试点的，从里面可以清晰地看到管理层的认识，一是比较清晰地肯定了两地试点取得的成效，而不是像有的人所说的好象看不到什么成效；二是说到了两地试点里面的试点运行机制，包括上海有0.4、0.6的税率差别产生了怎样的好导向作用，在资源配置方面是怎样得到优化的等等，这样的信息，我个人认为非常值得实业界人士、市场人士、研究人士加以重视，在大方向上、大逻辑上要重视这些管理部门具有指导意义的信息。

当然，不能指望两地的房产税试点有多么大的意义，但是在总体争议下能够启动试点，不能否定它的大胆试、大胆创新的精神，同时它是在尽量减少社会的质疑，在这种背景下所展开的试点。整个制度建设过程，我不认为三五年就可以在中国形成一个相对成熟的形态，一定要经过很长时间的不断探索。那么，在这个过程中，我们就要有一定的耐心，短期的问题和中长期的问题放在一起认清大方向之后，我们要掌握好方案的可行性，在两地试点的基础上总结各自的特点，客观认识各自的得失，在肯定的同时应该做一些对其他有可能跟进试点的城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，如何在跟进时进行方案的进一步优化。那么，这样一个大方向和其中要点的把握，应该更开明的在今后的配套改革中听取方方面面的诉求和意见，形成我个人认为在十八大以后一定会有一个明显规定的配套改革之下的有机组成部分。

最后一个层面，从中长期来看，现在的房地产调控已经在很多地方以比较严厉的态度实施行政手段，从中长期来看势必合乎逻辑的淡出，这是一个可以看得很清晰的逻辑，是一个不可回避的前景。现在可以看到的严厉手段有限购、限价，甚至有的地方要求政府部门要对所有的商品房一个单位一个单位的审批价格，我个人不太好理解。这种商品在市场经济环境里面，有一个随行就市的自然而然的变动，今天你审批了，过个十天半个月，过一个月、两个月，市场情况变化了，市场主体就没有权力做适当的调整吗？还要你不断地审批吗？你是15天审批一次？还是20天审批一次？还是30天审批一次？其实，这些东西在操作上都是不清晰的。有的地方，做这件事的苦衷可以体会。比如，北京有一个叫得很响的楼盘，挂出了30万元/平方米的高价，很快得到有关部门调控方面的信息反馈，不能容忍这样的高价卖房，最后压到15万元/平方米，好像在操作过程中“平息”了一些民愤，似乎体现了政府管理部门对此事非常重视，“控制”了房价代表性高点的上升。但是，你理性的想一想，如果是一个双轨统筹发展的健全市场，这种调控行为其实是没有必要的。当然，我也不否认现在有不得以的苦衷，有阶段性的道理，至少不要弄得人心慌慌，不要让北京觉得有代表性的高端楼盘又炒出了一个高端性的新价等等。但是，你真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，让社会上的低收入阶层、收入加薪层，特别是现在有不满情绪的年轻白领，他们比较顺畅地住有所居了，那时候商品房的房价又有多大的杀伤力？那时候商品房的房价哪怕炒成天价，政府是不是只要收税就可以了？市场有市场的规则，消费者有消费者的主权，房企有房企的主权，政府一味地在中间直接管价格其实是没有必要的，这是经济学的基本认识。

所以，我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设，抓好保障房托底的现象，使制度建设逐步到位，以及引导保障房租赁市场的发展。

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对存量房征税，从长期来看是我国房地产税收的发展方向。

“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者有一定威慑作用。”工商联房地产商会会长聂梅生对《经济参考报》记者表示，从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。

适时扩大房产税趋势已逐渐清晰，在近日举行的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。“从决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”

在同一论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也表示，“几个月前就听说，有些省份在申请房产税试点。我的建议，是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。”

除此之外，记者获悉，贾康在之前一份研究报告中也分析道，未来推进房产税改革、使不动产税成为地方政府(首先是城市政府)的主体税种，既是国际惯例，也是优化我国土地收入结构的重要举措。贾康认为，对于我国，房产税改革一方面能够为地方政府提供稳定的地方财源主力税种，使地方税体系得到重大推进；另一方面，强化了土地及其附属物保有环节的税制而有利于优化土地收入结构，通过稳定的、可持续的房地产税收收入弥补政府因土地出让收入减少带来的财力缺口，培养地方政府长期行为，并抑制房地产投机和优化收入再分配。

虽然房地产税征税机制愈见成熟，但仍有一些业内人士认为，房产税征收，尤其是“普遍征收”，按现阶段来说，开展难度过大。

聂梅生表示，现阶段我国房屋价值评估还有一定难度，我国对于房产交易过程并不是十分规范，因此，很难认定房屋的现有价值。另外，我国高达85%以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍“普遍征收”的重要因素。

张大伟指出，我国房地产市场是否有足够的供应，将影响对存量房征税所应发挥的效应。他认为，对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，若房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，这样不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。

“因此，房地产信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾，使房地产产业良性发展。”张大伟说。

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