[摘要] 下半年的楼市争夺已经开战，传统楼市的旺季“金九银十”也即将到来，作为承接商业旺季的8月份，楼市的动向格外受瞩目，楼市的一举一动，都关系到接下来的“金九银十”能否创造辉煌，甚至关系到整个下半年的楼市成绩。因此，无论是开发商，还是购房者，都对本月楼市给予了更多的关注。
南通房天下讯：下半年的楼市争夺已经开战，传统楼市的旺季“金九银十”也即将到来，作为承接商业旺季的8月份，楼市的动向格外受瞩目，楼市的一举一动，都关系到接下来的“金九银十”能否创造辉煌，甚至关系到整个下半年的楼市成绩。因此，无论是开发商，还是购房者，都对本月楼市给予了更多的关注。
新政“犹抱琵琶半遮面”
8月份，房地产市场最火的话题就是：国务院督查组督查后，新政是否会出？如果出，是什么样的政策“打头阵”？
虽然这次调控让人有种“雷声大雨点小”的感觉，但是的确是中央调控态度的展示。除此之外，楼市调控近期也添加了“新弹药”据报道，针对近期楼市回暖，一些媒体日前曾撰文呼吁“楼市调控要有弹药”。对此，业内人士一度猜测，该“弹药”一方面可能为取消商品房预售制度；二是加快推进房产税。
8月初，有传闻称将“取消商品房预售制”。为此，住建部表示，并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。取消商品房预售制度的可能性目前并不大。但是8月底山东出台的新镇，着实让开发商紧张，在近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，释放出“实行商品。房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点”的信息。
当前，绝大部分新建商品房以期房形式进行销售，在这种销售模式中，信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售要求，以及商品房项目较分散的布局，正使得预售制度面临监管难的困境。同时，若房地产市场形势不佳，在期房销售中，处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。
事实上，山东试点并未从根本上“撼动”预售制度，对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点，具有积极意义。
住房城乡建设部有关负责人表示，正密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。而预售制的调整，与其他多项长效手段的酝酿，将是实现本轮房地产调控目标，促进房地产业持续健康发展的重要一步。无疑，试点迈出的只是一小步，却是深化楼市调控的一大步。
还有另一个“弹药——房产税。中国估价协会的近期通知明确指出，“为搞好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备，国家税务总局组织了来自许多省市的71名税务系统工作人员在人民大学学习。
专家认为，这说明决策层已经在为开征房产税做好技术准备，房产税作为备战下一轮楼市调控的“重磅弹药”一直在“加快推进”。虽然对于“两湖”房产税出台的言论颇有些摆乌龙的味道，但这也从侧面说明“房产税”这项政策一直在中央的考虑范围内，更是各地方比较忌惮的话题。
“国家已把楼市调控的长效机制提上日程，包括研究探讨房产税开征、抑制投资投机性购房将成为未来楼市调控的长期性政策。”住建部政策研究中心副研究员钟庭军这样表示，房产税将成为房地产“十二五”规划的重要一项。
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拿证不少 开盘“不积极”
8月份，南通的房地产市场没有能延续“淡季不淡”的奇迹，成交量锐减，出现了5月份以来的低谷。同样在开盘方面，也出现了不小的降幅。
数据统计，7月份，市区有8个项目开盘加推，而到了8月份，只有2个项目高调入市——开发区的景瑞18号推出42#楼共75套房源，面积在92-140平不等；新城区的恒盛尚海湾推出16#非毛坯准现房，面积约80-128㎡；这两个项目，共同的特点是低起价：景瑞18号所推房源起价不到6000元/㎡，而尚海湾的非毛坯房源起价只有11888元/㎡，甚至低于之前的毛坯房源价格。同时8月还有开发区的优山美地名邸推出景观楼王23#楼西单元共30多套房源，面积在139平和175平。
另外，8月份项目车位开卖的不少，万科金域蓝湾、德诚翰景园、炜赋星湖邻里都纷纷推出车位销售，情况火爆。
| 区域 | 项目 | 开盘时间 | 所推房源 | 房源价格（元/㎡） |
| 开发区 | 景瑞18号 | 8月18日 | 42#楼，面积在92-140平不等，共75套 | 5978-7500 |
| 优山美地名邸 | 8月 | 景观楼王23#楼西单元，面积在139平和175平，共30多套 | 均价7800 | |
| 新城区 | 恒盛尚海湾 | 8月26日 | 16#非毛坯准现房，面积约80-128㎡ | 11888-15000 |
另一方面根据数据统计，8月份拿证的项目不在少数。根据房管局数据显示，8月份拿证的新房项目达到了9个，出去万科金域蓝湾以及德诚翰景园的车位以外，还有7个为普通住宅或者商住房源，总面积达到了209738.6平方米。
| 许可证编号 | 项目名称 | 面积 | 批准销售房屋栋号 | 房屋用途 | 审批时间 | 开发公司 |
| 通开发房预售证第2012006号 | 炜赋星湖邻里 | 5438.14 | 1,18,2 | 商住 | 2012/8/27 | 江苏炜赋集团天鹏置业有限公司 |
| [2012]051 | 保利香槟国际 | 49627.9 | 11,5 | 住宅 | 2012/8/20 | 保利地产南通有限公司 |
| [2012]052 | 帝奥世伦名郡 | 3671.79 | 14,15,16,17 | 住宅 | 2012/8/20 | 江苏帝奥地产发展有限公司 |
| [2012]055 | 德诚翰景园 | 30194.07 | 11,2 | 住宅 | 2012/8/20 | 南通德诚房地产有限公司 |
| [2012]053 | 德诚翠湖湾 | 15443.57 | 4,6 | 住宅 | 2012/8/20 | 南通德诚房地产有限公司 |
| [2012]054 | 万科金域蓝湾 | 8401.14 | 1,10,11,12,13,2,3,4,6,7,8,9,地下车库 | 住宅 | 2012/8/20 | 南通万科投资有限公司 |
| [2012]050 | 德诚翰景园 | 34554.77 | 地下车位 | 住宅 | 2012/8/10 | 南通德诚房地产有限公司 |
| [2012]048 | 中港城 | 65815.67 | 27,33,34,39,41,42,43,44,D3 | 住宅 | 2012/8/7 | 南通中盛地产有限公司 |
| [2012]049 | 吴中豪景华庭 | 39547.46 | 2,3,7,8 | 住宅 | 2012/8/7 | 南通天玺置业有限公司 |
在拿证的项目中，几乎无一在8月开盘，反而不少项目已经放言9月推新，比如新东区的帝奥世伦名郡、德诚翰景园、主城区的德诚翠湖湾等都预计9月入市。可见传统概念中的“金九”对于开发商来说还是有很大的吸引力，不少项目“押宝”等销量。
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6盘报价上涨 金九暗战迭起
回首7月份，在形势一片大好的情况下，南通楼市有7家楼盘价格出现了不同程度的涨幅，2家出现降幅。而到了8月份，成交上扬的情况下，南通市区成交出现下滑，但在房价方面，却再度出现了不小的涨幅。
根据数据统计，在南通市区6大板块的70个样本楼盘报价中，有7个楼盘出现了价格变动，其中价格上调的有：市中心的高端豪宅——“藏珑，涨幅4.48%，万濠华府均价从14500元/㎡，上调至16000-17000元/㎡；新东区的非毛坯准现房——南通运杰龙馨园，涨幅12.24%，东区弘阳上城均价从7800元/㎡上升至8400元/㎡，涨幅7.69%；开发区的刚需项目——优山美地名邸，涨幅11.43%；景瑞18号起价从5978元/㎡调至6300元/㎡，涨幅5.39%。
仔细分析不难发现，这几个项目的报价出现上涨，均是因为推出新房源，产品本身较之前推出的有不小的优势，因此在价格上出现上浮的情况。同时楼盘也存在不少优惠，比如万濠华府在售二期实景现房仅9888元/㎡起。
而在报价上出现下滑的则有1个：恒盛尚海湾继7月份报价出现700元/㎡的下降后，在8月推出的四期非毛坯房源起价下滑到11888元/㎡。
| 区域 | 标本楼盘 | 7月底报价（元/㎡） | 8月底报价（元/㎡） | 差价（元/㎡） | 变动幅度（%） | 房源 |
| 主城区 | 万濠华府 | 14500 | 16000-17000 | —— | —— | 8#楼王,另在售二期实景现房9888起 |
| 藏珑 | 26800 | 28000 | 1200 | 4.48% | 1#楼西侧房源 | |
| 新城区 | 恒盛尚海湾 | 13800 | 11888起 | —— | —— | 四期非毛坯房 |
| 新东区 | 弘阳上城 | 7800 | 8400 | 600 | 7.69% | 1#、2#、4#楼92平；另10#、1#、2#、4#楼折后均价7800元/平 |
| 南通运杰龙馨园 | 9800 | 11000 | 1200 | 12.24% | 现房2、3#楼 | |
| 开发区 | 优山美地名邸 | 7000 | 7800 | 800 | 11.43% | 景观楼王23#楼 |
| 景瑞18号 | 5978 | 6300 | 322 | 5.39% | 42#、50#、46#、48#、49#楼 |
整体开来，8月份南通市区6大板块的房价还是处于比较稳定的状态，涨价和降价仅仅是杯水车薪，并不能撼动整个南通楼市房价的变动。但是不少人依然认为，后市房价有上涨预期，原因在于：
一是利率下调，购房者的经济负担有所减轻，购房意愿开始增强，同时不少改善型购房者开始入市；二是前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，对市场预期出现担心反弹的变化；三是部分开发商的资金压力下降，取消折扣优惠。还有一点必须看到，那就是开发商对保增长的预期在增加，过高估计了房地产在保增长中的份额，以为政府会适度容忍，甚至默认、鼓励房价上涨。
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打折优惠难到底线
7-8月，南通楼市购房潮不断涌动，无不是以价换量所推动。事实上今年以来，楼市价格战就没有消停过，开发商大打“优惠战”，“以价换量”，推盘节奏放快，促销优惠造成了成交量的一路回暖。而9月10月面临苏州传统旺季南通楼市势必出现新一轮的纷争。
始自7月底的国务院各地楼市督查工作收官以来，许多研究机构频频 “吹风”，认为新的调控政策即将出台，这使得本已初显明朗的房地产市场又变得扑朔迷离。南通开发商见状继续发力，在8月份再掀一波团购降价潮。
根据房天下统计，不少项目在8月份推出特价房和直降优惠：景华城132平特价房售9400元/平；吴中豪景华庭特价房114平三房114万起 ；未来锦城特价房起价7600元/平；德诚翠湖湾针对136平的户型推出特别优惠，总价减10万；保利香槟国际100㎡两房享8万优惠，138㎡享10万优惠；另外银洲皇家花园的送面积：购房满7平米送1平米，也吸引了不少购房者的目光。
但是整体来说，在8月份较为轰动的，还是房天下联合项目推出的几场团购活动，场场人气爆满，引起不小的轰动，而此间开发商提供的超低折扣优惠，也让购房者印象深刻：
8月12日，意邦绿墅湾房天下拍落锤，活动推出2#106室，封顶价89万，共吸引了86位网友报名参与【详细】；此次活动结束后，项目再度携手房天下，推出特价房团购活动：2号楼115平米 3室2厅2卫的户型（有20平米大厅隔层赠送面积，实际面积可达135平米），一口价98万。
8月17日晚，华强城夜闪购活动落地，推出的特惠房源全部出自全新发售的56#楼，不仅包括2套面积分别为125㎡和101㎡的经典三房特价房，直降17万；更包括楼层位置为7、12、20层4—7号的12套优质房源。最后统计自活动开始，仅56#楼中央公馆一栋就已成交近60套。【详细】
8月23日晚，优山美地夜闪购专场也完美落幕。活动推出的竞拍的封顶价19.8万特价房当场成交，30套95折优惠折上折团购房，也被一抢而空。【详细】
另外桂花小镇的夜闪购也将在31号落地，活动推出2#楼10套团购房源，每套直减20万，面积121.6平米，房源分别为2#楼803、1003、1103、1104、1203、1303、1304、1306、1501和1503；3套特价房源，大三房一口价88万起。
当然，楼市中以价换量可谓老生常谈，8月房价的大面积回升，让房企对“金九银十”的楼市旺季充满期待。恰在此时，中国住房城乡建设部有关负责人近日在接受媒体采访时却透露，住建部正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施。
同时，南通目前商品住宅的存量很大，上半年存量约为300多万方，而从近五年的销售情况看，南通市年均消化量为100-120万方，也就是说，光目前的存量，都需要三年的时间才能正常消化。为了跑量，金九银十的优惠折扣战或将继续上演。
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金九银十 情景并不明朗
我们总以为找到了楼市的规律，八月的低迷，让很多房产人期待着传统的“金九银十”销售旺季。
从市场来看，八月的低迷是否会延续到九、十月份，无从得知。可是如果开发商不能再继续推出“以价换量”的优惠政策，那么购房者或许还会继续持观望态度。再加上7月份的刚需释放超过预期，饱和的市场或许要消化一段时间。
而能否再现“金九银十”并不主要取决于开发商的供应热情，而在于调控政策的不确定性。国务院本次对16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的还是表明中央对执行楼市调控政策的坚定态度。
从政策来看，目前盛传的新政都对未来的房地产市场有足够的考验。首先是取消商品房的预售制度。如果真的取消了商品房预售制度,企业有效供应量减少，市场供求关系反而失衡，房价可能容易上涨；二是成交量会明显下滑。而且除了那些实力雄厚的房产企业能在没有商品房预售制度的前提下正常运转，一般的房产企业则只能望洋兴叹了。
另一个对于房产市场不利的消息就是房产税扩征，一旦房产税征收确定，那么购房者将承担更多的经济负担，这样一来，买房将会是一件更加谨慎的事。
金九银十，我们只是在期待。真正的市场，只有置身于中我们才能知道。
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