[摘要] 楼市调控不断，“新国八条”、加息、房产税、限购......每一想都剑指楼市，严厉至极。在众多的调控词语中，有一个此作用显著，虽被“提名”次数不如上面的政策来得直接，但是却一直存在人们的潜意识里，那就是“供求”——市场供应和需求。
楼市调控不断，“新国八条”、加息、房产税、限购......每一想都剑指楼市，严厉至极。在众多的调控词语中，有一个此作用显著，虽被“提名”次数不如上面的政策来得直接，但是却一直存在人们的潜意识里，那就是“供求”——市场供应和需求。购房者以商品房供求来猜测楼市的“肚量”和走势；开发商以土地的供求为基础之一来考虑市场的环境、推盘的计划、分析竞争力；政府以保障房的供应来保证调控的切实有效......不管从哪方人士分析，“供求”对楼市似乎都起到很大的作用。
商品房的供求关系是决定市场未来价格走势的重要因素之一
日前，在南通房天下主办的大话地产“2011春季探市”活动中，来自世联地产的负责人就谈到了供求关系为价格的影响。他认为政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。
根据世联的数据分析，2011年第二季度潜在供应呈现放大趋势；从城市来看，多数城市包括南通在内潜在供应也呈现放大趋势。
从供销差的角度看，供应和销售差距非常大，2008年下半年，供应面积基本上需求是销售面积的两倍。2010销售量也只是到供应量的三分之二到五分之三四左右。在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行压力。
（备注：潜在供应=滞后1.5年的新开工面积 实际需求=当前的销售面积 供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积 供销差值越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，供销差的值越小，说明市场供大于求，价格面临下跌压力。数据来源：中国统计局 世联地产）
南通的情况又是怎样的呢？
从2010年底南通商品房普通住宅部分的项目销售率看，南通崇川区、开发区的销售率在90%左右，而港闸区的销售率则达到7成。而2011年一月份崇川区的普通住宅销售率下降至88%左右，港闸区的则有所上升，开发区基本无太大变化。
2月份节后楼市开始活跃，开盘项目逐渐增加，同时三个区域的销售率也成下降趋势，崇川区下降到87.41%，港闸区下降至81.21%，开发区也略有下降。
而根据统计，南通3-6月份预计开盘的项目逐渐增多，不管销售情况再好，单个项目100%的销售率还是比较难达到的，由此可预见，南通未来的供销差或许将增大。
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