[摘要] 2010年潍坊房价飞涨，由年初的均价3000元出头涨到现在的4035元/平米，7000元以上房源早已出现。春节过后，调控不断，但潍坊房价涨势依然，还是看看2011中国最先降房价的十城市吧。
就在房价不断暴涨及至政府要不断出台调控政策，稳定房价，促使楼市回归理性的时候，有人却频频发布楼市危言，言之凿凿地声称接下去的几年房价会大降或暴跌，甚至楼市会崩盘。尽管发此危言的人数不多，但其身份与背景显赫，级别与能量巨大，声音巨响，又有日本、香港的前车之鉴，让我辈不得不小心翼翼，重新审视以前对楼市形势及前景的判断，细致分析房价暴跌或大降的n种可能性。
假设房价降幅在20-30%区间是大降，降幅在30-50%区间就算暴跌，什么情况下楼市会暴跌或大降呢？
只有当供求关系发生严重逆转，即房子由目前的供不应求，变为严重的供大于求，楼市存量房源大量积压（如存量房源在2-3年甚至更长的时间内都消化不完），增量房源还在持续入市，开发商的资金链难以为继，且多数开发商和大部分购房者都预期这种状况在较长的时间内无法改变时才会发生。（不到撑不下去的地步，开发商是不会选择大幅甚至巨幅降价的）
一、楼市投资没有了相对优势（与其它投资品相比），楼市已乏金可掘，房产甚至连保值功能也已丧失，大部分购房者对楼市未来已经严重丧失信心，投资、投机性资金不会进入，刚性需求也会推迟购房计划，楼市雪上加霜。（理性的市场因素）
二、过多资金涌入楼市，楼市失去理性，疯狂过度，房价无限高涨，有效需求已无力支撑。这时，楼市本身会异常疲弱，经不起风吹草动，一有诱因，可能在瞬间崩溃。正常情况下，楼市也有自身的调节机制，房价越高，有效需求会越少，到达极点时，楼市只有调低房价，才能维持供求平衡。但过度投机、投资性的资金注入与抽逃会使房价的摆幅过大，出现暴涨与暴跌的情况。（非理性的市场因素）
三、极端的楼市调控政策。中央政府运用信贷、税收与行政手段，把楼市的投资、投机性资金全部或大部分从楼市挤出，而对刚性需求又设置较高的门槛，楼市只有一小部分的刚性需求在支撑。（政策因素）
四、社会经济出现严重危机。大部分百姓收入及购买能力大幅下降，生活受到严重影响；政府自顾不暇，面临的财政问题成堆，债务存在大量难解的死结；国家濒临破产，无力自救。如欧元区的一些国家，希腊、爱尔兰（爱尔兰的金融危机导致楼市危机，楼市危机又加重金融危机）等。（内部环境因素）
五、楼市的投机、投资性大量热钱集体抽逃。热钱是充斥在世界上，无特定用途的流动资金，追求报酬及风险。其特点就是短期、套利和投机。如果预期没有获利空间，或者获利空间难达预期，或者获利缺乏比较优势（与其它国家或地区比），潜藏于国内或某一城市楼市中的热钱，选择集体抽逃，应该会对楼市造成很大冲击，热钱投入过度的城市房价会受比较大的影响，影响程度与热钱在楼市资金中的占比有关，占比越高，影响程度越大，占比超过5%就会产生巨大影响。（外部环境因素）
在正常的情况下，房价是不会暴跌和大降的，上述是可以导致房价暴跌与大降结果的几种非正常的比较极端的情况，笔者一一列举出来，并非是说这些情况必然会发生。实际上除了第五条外部环境因素不可控之外，其余四种情况是极少有可能发生的。即便是第五种情况发生，政府无法干预外部环境，但可以调节楼市的内部供求。目前，房价飞涨的背景下，可以出台政策，运用信贷与行政手段，减少需求，牵阻房价上涨，同样也可以在外部环境对楼市健康发展非常不利的情况下，在楼市面临巨大风险的时候出手救市，把目前调控的导向转一下，把政策的闸门松一松，在市场流动性十分充裕的情况下，楼市暴跌和大降的可能性非常容易被排除，除非政府会放任不管，但相信政府不会。
上述只是谈及需求大幅减少对楼市和房价的影响，实际上，楼市供给也是会发生变化的，市场前景不乐观的情况下，开发商会停止开发或减慢开发速度，政府也会调整针对开发商的政策策略。在市场供给减少的情况下，供大于求的局面也会改观，从而减少或抑制楼市恶化的情形发生。
笔者一直对楼市的长期走势持比较乐观的态度，随着城市化步伐的加快，土地资源的日益稀缺，国民收入水平的提高（十几年间，已经有了非常大的提高，还有很大的提升空间），房屋成本的增加------，房价上涨是情理之中的事。近些年，不少城市房价涨得过快过高，产生了一些非理性的成份，存在一些楼市泡沫，但政府已经出台调控政策，尤其是一轮的调控政策虽并不完美，但已经抑制了大量的需求，产生了明显的效果（请参阅本人博文“苏州楼市观察：房价越调越高非调控政策之过”），虽然个别城市楼市可能依然存在较大问题，但个人认为不大可能出现房价大降尤其是暴跌的情况，即使出现也只是暂时的（目前的情况是控制房价暴涨，而不是担心房价暴跌），政府如果能压住房价不涨，几年后国民收入提高，楼市中可能存在的泡沫会被市场逐渐消化。
笔者对楼市形势的判断来源于对国家宏观经济长期走势的信心与政府调控楼市的决心与能力，只要国家宏观经济的基本面不出大问题，楼市不会硬着陆，在接下去的几年里，房价大降尤其是暴跌的情况不会发生！
注：除上述因素外，笔者曾考虑过地震、战争等天灾人祸的影响，但这些情况如果发生的话就不是单纯的房价暴跌与大降的问题了，因此被排除。
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