错过2008年 还能错过2011年的金九银十吗

2011年政策一览
时间	政策	详情
2011.1.20	央行上调存准率0.5%
2011.1.21	《国有土地上房屋征收与补偿条例》	条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。
2011.1.26	国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）	（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2011.1.27	财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知	作为“国八条”的江苏实施细则，该通知提出了五条意见，在重申国家要求的基础上，也结合江苏实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。
2011.1.28	上海重庆开征房产税	上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。
2011.2.1	《商品房屋租赁管理办法》	根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
2011.2.9	央行加息0.25%
2011.2	江苏省政府办公厅《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》	销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011.2.24	央行上调存准率0.5%
2011.3.22	国家发改委《商品房销售明码标价规定》	从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
2011.3.25	央行上调存准率0.5%
2011.3.25	南通房价调控目标公布	根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9％以内
2011.4.6	央行加息0.25%
2011.4.1	《房地产经纪管理办法》	这是我国个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。
2011.4.21	央行上调存准率0.5%
2011.5.1	国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》	自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
2011.5.11	江苏省《商品房销售明码标价规定》	正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并实行“一套一标”明码标价；必须明确标志优惠折扣及享受优惠折扣的条件；实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房的最终结算合同成交价格，合同成交价之外不得收取其他费用；已选聘物业企业的应同时公示前期物业服务内容及收费标准；对已售房源及价格也应予以明示。
2011.5.12	国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》	明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。
2011.5.12	国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知	房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违
2011.5.18	央行上调存准率0.5%
2011.6.7	住建部《国有土地上房屋征收评估办法》	房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
2011.6.20	央行上调存准率0.5%
2011.7.7	央行上调存准率0.5%
2011.7.12	国务院常务会议	释放二三线城市限购信号

延伸阅读：

92年房地产泡沫崩溃以后，到90年代中期，国家提出要把房地产业作为国民经济的支柱产业的战略定位，98年以后国家取消了福利分房，上海在率先搞产学研一体化研究，实行房改房上市，接着实行，从1999、2000年开始房地产业开始复苏并发展，2007年8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的文件对期房地产的发展影响深远，该文件的执行力、执行效果是房地产的后续拐点出现的重要因素，对08年的房地产市场影响也比较大。

而从从上述两个表格我们可以看出，2008年的调控政策主要在于金融方面。由于国家陆续出台一系列的金融、房产调控政策，主要城市房产市场观望气氛浓郁，成交明显下降，2008年江苏省甚至南通的商品房销售也持续下滑。房地产市场的不景气、销售大幅下滑，于是在2008年10月份，随着各地纷纷出台“救市”新政，12月国家和省也出台了“关于促进房地产市场健康发展的若干意见”（国家6条、省10条政策措施），有效刺激了楼市成交量的回暖，而且金融政策方面也开始松动。经过了这一场“大劫”，09年房地产市场销售速度加快，商品房价格持续上涨，的房地产市场开始复苏甚至“疯狂”发展，到了现在不得不遏制的地步。

2010年开始，国家再度出台紧缩楼市发展的相关政策，一直到2011年1月26日的新“国八条”出台，业内纷纷表示“史上最严厉调控年”出现。限购、限贷、房产税加上6调存准金、3次加息......南通的房价终于又出现回落的现象，销售也略显低迷。但是很多购房者依旧在等，等什么？等楼市的调控政策再严厉些，就可以出手了。但是真的能等到吗？从07年08年我们可以看出，调控到最后，由于销售的大幅度下滑，中央包括地方开始“放松”政策要求。虽然2010年至今，政策一直是收紧之势，但是随着房价的不正常上涨得到控制，投机投资得到遏制，楼市的调控政策必然不会再延续这样的“风格”，从最近的二三线城市调控的“温柔”，难道不能看出点什么吗？

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②房价整体向前发展的大趋势不会改变

楼市调控政策的最终目的是抑制投机投资、控制房价的不正常上涨，从而让房地产市场合理健康发展。但是南通业内不少人认为：楼市调控最终的目的是控制房价的上涨，但并非是让房价下降。随着城市的经济发展，包括房价在内的物价必然不可能向后倒退，因此房价出现下降的可能性不大，即使在短期内由于政策的作用有所回落，但是从大趋势看，房价依然是出于上涨的趋势。

数据显示，从1998年至2007年，南通的房价一直出于上涨的水平。从07年下半年开始一直到08年楼市政策的调控，南通房价尽管有所起伏，但是总体态势仍呈螺旋上升态势，从2007年2月份剔除低价位房后的5522.92元/平，一直到2008年2月的5740元/平，再到2008年6月份的5825.92元/平，随后到了2009年上半年平均的6333.44元/平（数据来源：江苏省统计局），不管调控影响如何，摒除低价位商品房的影响，南通的房价一直出于上涨的状态。而到了2011年8月份，根据百城房价指数，南通的房价达到了7585元/平，这其中包括各类商品房。

1998年-2007年南通市商品住宅均价走势（数据来源：江苏省统计局）

月份	住宅	低价位商品房	住宅（剔除低价位商品房）	环比增长速度
200702	4301.68	1326.35	5522.92
200703	4165.4	1720.75	5253.94	-4.87
200704	4274.96	1597.7	5022.46	-4.41
200705	3871.75	2004.57	4679.01	-6.84
200706	3914.35	1776.95	5076.83	8.5
200707	3953.1	2005.37	5180.69	2.05
200708	3908.85	1962.2	5251.56	1.37
200709	4109.45	2205.95	5425.91	3.32
200710	4143.77	2208.26	5547.02	2.23
200711	4196.42	1954.01	5557.38	0.19
200712	3915.51	1828.6	5274.94	-5.08
200802	4144.49	1384.08	5740	8.82
200803	4595.45	1408.45	6055.3	5.49
200804	3893.27	1996.66	6166.67	1.84
200805	3724.12	1924.7	5922.1	-3.97
200806	3067.18	1940.93	5825.92	-1.62

2007.2-2008.6南通商品房均价涨跌（数据来源：江苏省统计局）

月份	环比涨幅	样本均价（元/平米）	样本价（元/平米）
201101	1.16%	7355	25000
201102	1.37%	7458	27000
201103	1.63%	7575	27000
201104	0.33%	7602	27000
201105	0.33%	7628	27000
201106	-0.15%	7616	26800
201107	1.26%	7713	40000
201108	-1.64%	7585	——

2011年1-8月南通房价走势（数据来源：中指院）

其实房价的一直上涨，对于购房者来说，这么具体的数字如果无法获取的话，那么从南通本土相当具有实力的开发企业——中南置业的项目可以窥见一二。07年底中南世纪城的均价不足4000元/平，到08年上升至5000多，随后在09年下半年至年底的尾盘销售中，再度飙升，而到现在中南置业在售的项目——花城，房价已经过万。很多网友一谈到买房，总会拿这个例子来说，然后开始后悔当时怎么没买。所以小编认为，这个房价短暂的“休眠”期出手，应该是比较好的时机。

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二、为何要抓住2011年“金九银十”的机会买房

很多人认为既然2011年能买，那就不在乎在几月份，为什么选择要在这个时候买？

2008年整体的销售成绩出现下降的趋势，南通的销售降幅在17.7%-20%之间，这里面有几个方面的原因：一是由于政策调控的积累，几年来的宏观调控政策效果在2007年至2008年得到进一步显现，“投机”和“投资”两投现象明显减少，多方需求受到一定抑制，市场人气总体下降，市场销售大受影响；二是房价虽然总体平稳并出现回落趋势（商品房成交均价由年初的两位数增长到年末的一位数增长），但相对于人们的收入和购买力水平依然显得偏高，商品房特别是住宅的开发和供应结构还不尽合理，部分有效需求得不到满足；三是城乡居民降价预期在各种因素的影响下进一步增强，市场观望气氛愈发浓厚呈加剧之势，购房意愿有所下降，消费信心和购房意愿明显不足；四是受美国次贷危机引发的全球金融风暴的影响，人们的市场预期、消费心理发生了深刻变化，市场观望气氛日趋浓厚，使得房地产销售呈现持续下降态势。

但是随着就如刚刚提到的，2009年南通房地产市场从年初的回暖到下半年后的持续火爆，使得商品房销售额持续保持大幅增长之势，房地产业完成的增加值出现明显回升，房地产业完成的税收在地税中所占比重也呈上升之势。

而在往年的销售走势中，不管当年的成交如何，按年为单位可以看出，9、10月份的成交必然是呈现大幅上升的趋势，这是为什么？

2010年南通市区商品房成交走势（数据来源：南通房产信息网）

首先9、10月份是楼市的一个截点，此时已经到了3季度，开发商迫于销售压力，会在这个时机推出更加有利于销售的营销策略，而这些对于购房者来说，无疑是利好消息，再加上10月的国庆节，开发商会利用这个机会推出各项优惠措施，更加刺激了购买。

从今年的形式看，打折优惠同样是这个“金九银十”的主旋律。金鼎湾国际的10万抵30万、弘阳上城的93折、国基桂花小镇的400元/平米加推优惠......加上9、10月开发商的低起价策略，如果你有购房需求，金九银十“淘房”是比较不错的时机。

在房天下最近做的一次调查中，不少购房者表述会在金九银十这个时机出手，一方面是因为自己的住房需求，另外也是对于当前形式和房价的综合考虑，所以需要房子的呢，不要犹豫了，不要被“买涨不买跌”的心态左右，如果再出现08年那样的局势，后悔都来不及啦！

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