[摘要] 随着城市化进程的不断加快，城市版图的不断扩张，城市边界的不断模糊，市中心这一传统概念正在逐渐弱化，城市多元化发展是其的必然趋势，给大家带来最直观的感受就是新的商圈板块正在如雨后春笋般的兴起，比如中南城、星湖街区、北大街。
南通房天下讯：随着城市化进程的不断加快，城市版图的不断扩张，城市边界的不断模糊，市中心这一传统概念正在逐渐弱化，城市多元化发展是其的必然趋势，给大家带来最直观的感受就是新的商圈板块正在如雨后春笋般的兴起，比如中南城、星湖街区、北大街。对于房地产行业来说，相比较定位传统功能单一的住宅小区，城市综合体正以其多结构多层级的功能组合迅速提升区域价值，城市综合体具有“城中之城”的美誉。2012年，南通城市综合体的规模和等级都上升到了一个前所未有的高度，而它们眼下收到热捧的程度也令人瞠目。
南通是否具备城市综合体滋生成长的土壤？
在国际上，对于城市综合体的惯例是这样定义的：当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%~50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时便具备了建设城市综合体的条件。当城市人均GDP在5000~8000美元之间，城市综合体有一定的抗风险能力，步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元，城市综合体便进入了高速发展期。
（2011年江苏各市市区人均GDP）
如果以国际惯例来判断的话，2011年南通市区人均GDP达到62132元，按照1人民币元=0.1567美元的兑换率来算，去年南通市区人均GDP已达到9730美元。按照这个标准，南通市区已具备了城市综合体滋生的土壤。
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城市综合体的功能是不言而喻的，可以把一个人的工作、生活、娱乐紧密整合在一起。试想你的公司步行只需要5，周末出门就可以逛超市看电影喝咖啡，休息的时候到家门口的生活广场溜溜弯儿，这种生活不仅为您节约了大量的时间，也满足了您对住宅配套的各种需求。
综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。但是，并非每个含有商业部分的项目都可以称之为城市综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。想要被称为“城中之城”，对一个项目的要求甚高。
城市综合体概述：不是有了商业就是综合体
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
上述概念中我们看到：城市生活空间的三项以上功能进行组合，并且具有一定能动关系的才可以称之为综合体。因此，不是有了超过一种以上形态就能被称为城市综合体。而一些有沿街商铺、可以满足业主简单日常需求的小区，也不能算是综合体。一言以概之，并非有了商业就是综合体。
资格梳理：“基础体量、互为联动”一个都不能少
那么，身为城市综合体需要具备的基础资格是怎样的？像一些有商铺的经营类写字楼可以算作是综合体吗？
事实上，综合体除了要具备多种商业空间，还需再各部分之间建立相互依存、相互裨益的关系。但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的副用存在，无法实现联动者，也不能称之为城市综合体。
是否具备多种商业空间，同时各个类空间又有相当体量的商业地产项目，就算是城市综合体了呢？其实不然。
城市综合体是各组成部分之间的优化组合，各类商业空间共生共存于一个有机系统之中。如果仅仅是多功能建筑在数量与种类上的积累综合，而不构成新系统的产生，同时局部增减无关整体大局，那么项目本身只能算做一个综合商业项目，而非城市综合体。
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城市规模扩大化 各区综合体迅速发展
其实，并不是在城市繁华的闹市区才可称之为城市综合体，城市综合体的区位选择可以包含以下7个地方：1.交通枢纽 2.城市CBD 3.开发区或新的城市中心 4.商业街区、商业集群的地方 5.大型的新型交通设施聚集的地方 6.大型的商业集会设施 7.旅游风景区。
南通的现代商业发展历经四十年，从上世纪七十年代的桃坞路商业圈到八十年代的华联商业圈再到九十年代的南大街商业圈，每一个商业圈的发展变迁都代表了南通城市的发展轨迹。目前南大街还是南通市民认为的购物中心，然而该地段由于规划比较早，停车难等问题已经重度影响到商业圈地发展，这里很难再有新的突破。于是我们看到，无论是在建的，还是仍在规划中的，各种城市综合体如雨后春笋般活跃在我们的视线中。它们用多个使用功能不同的建筑组合成建筑群，其合理性就在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益。
南通市政府明确，今年起将按照“南拓、北延、东进、中优”思路规划布局好3个市级商圈、5个区级商业中心、10个城市综合体、15条商业特色街。笔者统计，目前南通已经成型或者在建的新城市综合体主要分布在主城区、新城区、港闸区、开发区四大区域。
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主城区城市综合体
五洲国际广场 所属：南大街商圈
综合表征：南通首席国际城市风情综合体，汇集风情商业、高端住宅、豪华酒店、商务办公、欧尚公寓、美食娱乐休闲一站式全业态
规模：建面360000平方米，地块分南北两块，南侧是项目的商业部分，街区式的商业建筑形态在南通是开创先例的，通过广场、内街、商业、娱乐的有机结合，打造南通的休闲文化娱乐中心 ；北侧是项目的住宅部分——五洲御锦城，由7栋32、33层的高层建筑围合而成
项目位于崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城。项目处于主城区和北翼新城核心区的衔接处。目前重点在建的是项目的住宅部分——五洲御锦城，预计在9月中旬一期首开盘。
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圆融广场 所属商圈：主城新兴商业圈(东)
综合表征：以商业为核心，集时尚购物中心、超甲级写字楼、精致酒店、臻品公馆等功能于一体
规模：建面380000平方米。商业面积约12.1万平方米，将引入国际时尚品牌主力店、流行时尚旗舰店、餐饮名店、精品超市、时尚家居、儿童主题站、休闲健身馆、美容SPA、美食广场、五星级影院等世界各地商家
项目位于南通城市中心的，南北中轴线工农路、青年路等交通主动脉在此交汇，预计投资25亿元，是南通现代化、国际化的“一站式消费”城市综合体。凭借圆融的品牌和管理优势，以及项目的绝佳区位与先进的规划设计理念，圆融广场将致力于打造成为南通又一个城市新地标，不断引领和提升南通市民的时尚生活新方式。全新的消费理念和生活体验，是市民、游客以及商务人士向往的购物天堂。品质与品位相结合，引导南通消费新热点。
已签约的入驻品牌：EBO幸福蓝海影院、金鹰百货、韩国KB银行、瑞贝庭酒店(suisseplace)源自瑞士的时尚精品酒店、哈根达斯、星巴克、COSTA、必胜客、卡通尼台湾知名儿童游艺品牌、BHG（中国最的高档精品超市）、顺电、银乐迪等。
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景华城 所属商圈：主城新兴商业圈(西)
综合表征：商铺、酒店式公寓、住宅，世界500强企业25000平米大润发旗舰店入驻景华城
规模：建面110500平方米，拥有20000平米门前广场，商业街区总建筑面积30000平米；一座酒店式公寓10-17层为公寓，3-9层作为酒店运营，1-2层做商铺
景华城位于任港路与外环西路的交汇处，大润发的注入是繁荣主城西区新兴商圈的强有力推手。项目可售部分仅仅68个门面，目前商铺已经全部售罄，商圈繁荣已经初现雏形。而住宅部分也仅剩30-40套尾房。
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南通中央商务区 所属商圈：新城商业圈
综合表征：以第三代CBD的规划理念为蓝本打造的中央商务区，汇集商业中心、行政商务中心、金融中心、会议中心、体育中心、会展中心、酒店业中心、健身中心、文化中心、电子商务中心、休闲中心、保健理疗中心、贸易批发中心、人才交流中心、职业培训中心、公共交通中心、运输中心等23项功能中心于一体
规模：建面2000000平方米，37万㎡的高档住宅区、5万㎡的南通滨水餐饮休闲街——南通老街、40万㎡的中国“南鸟巢”——南通体育会展中心、南通高楼内的五星级酒店——金石国际大酒店、15万㎡江苏城市公园——中央公园等均已建成并已投入使用，南通的集文化、娱乐、休闲、餐饮于一体的购物中心——“中南城”已正式开业，未来更将建设超5A级蝶形写字楼、高达300米的超高层王座、南通档的百货市场等
项目雄踞新城区核心，北望市政府，城市主干道工农南路，区位条件极为优越作为南通中央商务区最备受瞩目的版块之一，中南城已经于去年底开业，如梭的人流量充分展示了中央商务区优越的地理位置以及正确定位。
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南通星光耀广场所属商圈：新城商业圈
综合表征：是南通个真正的国际级领袖综合体，拥有六大主题，为民企总部基地、酒店式公寓、资本沙龙、中央商业、国际社区、民企产业集群，是提供商务、休闲、购物、娱乐、运动的大都会生活中心
规模：建面440000平方米， 商业占比近65%、住宅占比35%左
项目邻近城市中轴线，拥有中信成熟商圈、市政府、南通首席教育资源、体育中心、星级酒店群等重要配套。是长三角北部经济中心，是南通个真正的国际级领袖综合体。项目建成后，将领衔中国综合体步入“产业时代”，推动南通GDP长远发展。它是一个凝聚国际、都会、地表、枢纽于一体的建筑地标群。对于更多购房者关注的住宅部分，作为拥有狼山脚下小高层的项目，南通星光耀广场的稀缺性不言而喻。
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文峰城市广场 所属商圈：主城新兴商业圈(东)
综合表态：定位中高端，集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务办公等多种产品模式为一体的综合型城市广场，目前已和LV、CUGGI、CK等国际一线品牌营运商达成战略合作意向，文峰大世界已确定强势进驻，并同时将引进超市、电影院、健身房、电玩广场、咖啡西餐馆、特色品牌中餐连锁等各类商业业态。
规模：由7万余平米的大型商场、23层的五星级酒店、39层的5A办公大楼和5幢30余层高层住宅组成，商业含地下部分可达15余万方。商场除了5层的自营新文峰大世界外，另有一部分4层的商铺销售。
地处通棉二厂黄金位置，地理优势自然毋庸置疑。同时它处在此区域的东段，上讲究“紫气东来”，东方一直被认为是兴盛的方位，这是一个优势；作为一个高端的城市综合体，文峰城市广场将打造成为南通的新地标，无论规模上、环境上、业态上和经营产品上在南通屈指可数，这是置业优势二；在从商业上说，这里的大型商场摒除沿街商铺的设置，外围商铺沿街仅设立橱窗，通道全部在商场内部，将顾客吸纳到商场里面去，因此不仅沿街的店面，内部二三四层同样具有商业优势；从居住上讲，这里属于中等规模的社区，配套设施齐全，在舒适居住的同时又具有优越感。
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华强城 所属商圈：港闸新商业圈
综合表态：西侧南通方特城市乐园，是南通市、乃至苏北地区主题乐园，提供休闲、娱乐、美食为一体的综合性服务场所。东侧为华强城综合社区，是集住宅、商业、办公、酒店、乐园、幼儿园为一体的综合性社区
规模：由北城大桥东西两侧地块构成，总占地面积约60万方，总的建筑面积约140万平米。西侧为建筑面积约10万平米的南通方特城市乐园；东侧为华强城综合社区，项目总占地面积约40万方，总的建筑面积约130万平米。
“南通华强方特城市乐园”是这个项目最核心也最吸引人的部分。这个总投资18亿元，占地327亩的项目，是南通市、乃至苏北地区主题乐园，将以“小而精”的规模，打造成国内家集文化、娱乐、旅游、商贸于一体的动感式项目，将填补国内城市室内版主题乐园的空白，并预计2012年底方特城市乐园将投入使用。
南通方特乐园规划图
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金海岸国际广场 所属商圈：港闸新商业圈
综合表态：38000平方米高端商业街区，融汇时尚欧陆精品、日韩美食和主力品牌旗舰，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐集散地。12幢商业独栋，每一栋皆前后街区，铺铺临街，户户门面。其中，4# 5# 6#业态定位主要经营大型中式餐饮，中心广场的7# 8# 9#是休闲餐饮、港式餐饮、咖啡厅为主。10#以时尚的娱乐建筑形态定位为酒吧、KTV以及商务会所，11# 12#为日式风情街区，主要做日式餐饮、料理、日式酒吧、茶社等
规模：占地面积约61175 平方米，总建筑面积97067平方米（地上85000平方米）
岸项目由澳大利亚ASF（集团）公司倾情投资，排名第五建筑设计院上海现代设计（集团）有限公司精心设计，台湾美力三采经营管理咨询有限公司全程参与管理。项目原型来自澳大利亚一个黄金海岸，截取澳大利亚经典原味风情，含纳“金海岸商业休闲广场”和“澳洲峰景-杰座与晶座”两部分共13个建筑单体（1#、2#及3－13#号楼），是集办公、公寓式酒店、街铺、餐饮、休闲娱乐中心于一体的商业综合体，定位“异国风情、品质之作”，以局部视野折射澳洲大世界。
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鸿鸣摩尔广场 所属商圈：港闸新商业圈
综合表态：是港闸个集五大主力商业(超市、百货、影院、酒店、宾馆)，十大功能(购物、娱乐、休闲、餐饮、健身、旅游、商务、会展、居住、文化)于一体的大规模的城市综合体
规模：建面100000平方米，南部、中部、东部各设一个核心广场，分别为休闲演绎下沉广场、欢乐谷中心游乐广场和数码影视广场；以其中三条步行内街作为连接方式，以纵横向的街道空间以及空中连廊布置相呼应，并将所有商业空间连为整体，形成回字形交通连线
项目 打造了以摩天轮、急速风车、疯狂迪斯科等苏北最刺激的专业游乐设施，大型电玩城、玩具反斗城、儿童欢乐谷、下沉式梦幻演绎演艺广场为五大游乐亮点的大型主题式景观乐园，演绎浪漫与梦幻的欢乐之谷，都市中的开心乐园。规划由知名品牌大卖场、连锁品牌百货商场、星级酒店、电器大卖场、精品步行街、大型游乐场电玩城、数码影院、高档餐饮、特色小吃、KTV娱乐城等组成，为消费者提供便利的一站式休闲购物超级乐园。
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星湖101广场 所属商圈：开发区商业圈
综合表态：囊括了写字楼、外商公寓、产权式公寓、经济型酒店；餐饮主力店，品牌连锁餐饮，特色餐饮，传统美食，日本料理，韩国烧烤，休闲餐饮，风情酒吧，雪茄/红酒店，甜品/咖啡/茶室；中、高档洗浴休闲会馆，包含洗浴、足疗、按摩、SPA、室内温水游泳池、演艺中心、美容美体、形象设计、棋牌等，KTV娱乐中心，真冰溜冰场，体育主题会所（斯诺克、乒乓球、攀岩、室内3人篮球等）； 数码影音，多厅影院，亲子游乐园，室内游乐场
规模：总占地面积20万平米，总建筑面积逾33万平米，将丰富业态与商业空间环境有效结合，是集休闲、中西餐饮、娱乐、购物、商务、旅游、文化办公于一体的国际化时尚体验之都，是南通地区的休闲公园
项目地处星湖大道中心地段，为能达商务区南区核心商业项目，南接、西连500万平米居住区，东与教育园区、苏通科技产业园相邻，数十万消费人群，勾勒完美充足消费力。
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金科城 所属商圈：开发区商圈
综合表态：一期为性价比极高。投资属性极强的品质住宅组团，物业类型包含了别墅、洋房和高层。二期为商务型城市综合体，涵盖了五星级酒店、商务快捷酒店、5A写字楼群及服务式公寓。三期为滨水休闲商业街区。四期和五期为高端别墅群和国际公寓
规模：规划用地达1200亩，总建筑面积140万平方木，分为五大功能组团，以“未来@城市”，为核心规划设计理念
由中国地产品牌10强金科股份开发建设，是金科地产在南通的开篇之作。地处苏通科技产业园沿江路与苏通路交汇处，占据苏通科技产业园绿核之心。。项目一期已于2012年4月正式启动，总用地面积134297㎡，建筑面积355574㎡，整体绿地率高达35.79%。由2栋18层的小高层建筑、15栋26-30层的高层建筑、3栋6层的花园洋房、10栋4层的叠拼和19栋3层的联排构成。
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