[摘要] 随着金九银十楼市的竞争进入白热化，开发商迎来一年中的“决战高潮”。面对当前相对起色的市场和购房者日益高涨的置业需求，对于楼盘来说，营销的脚步却是不能停下。一些项目运用各种新的营销手法蓄客，在活动上创新；一些项目则借着节假日或开盘的节点，纷纷打出极致促销来吸引购买力；这些都为激战“金九银十”做足功课。
形势永远比人强，当经济大势扑朔迷离之时，地产营销不在是一场艰难的说服，而是一个个缜密策划的计策。
南通房天下讯：随着金九银十楼市的竞争进入白热化，开发商迎来一年中的“决战高潮”。面对当前相对起色的市场和购房者日益高涨的置业需求，对于楼盘来说，营销的脚步却是不能停下。一些项目运用各种新的营销手法蓄客，在活动上创新；一些项目则借着节假日或开盘的节点，纷纷打出促销来吸引购买力；这些都为激战“金九银十”做足功课。
9月“开张”大张旗鼓
上周末4项目开盘 1盘加推
刚需客依然是主流
根据南通房天下8月底的数据统计显示，9月份南通市区一共有20个项目预计开盘。首周开发商观望情绪浓重，而到了第二周，各项目纷纷放开胆量，打出“开盘旗号”。
除了周华强城47#楼已开盘在售之外，在第二周末，市区有4个项目开盘，分别是位于新东区的德诚翰景园、港闸区的保利香槟国际、开发区的通商华富国际广场和中港翡翠城。根据房天下记者从活动现场反馈的消息看，这四个项目开盘，成绩都不俗。
新东区的刚需主打项目——德诚翰景园9月8日推出四期2#和11#楼，主打户型为92平、98平、111平和136平；开盘当天全款92折，按揭94折。位于南通未来城市副中心的通商华富国际广场一期9月8日开盘。一期正式推出A2#楼和LOFTA1#楼部分房源，中酒店式公寓面积在35-118平不等，LOFT面积在63-94平不等，1“3.8万即可轻松拥有一个家”【详细】。同样位于开发区的中港翡翠城于9月9日正式开售，推出9号楼共171套房源。共分89㎡、120㎡、125㎡、140㎡4个户型【详细】。而保利香槟国际9月8日推出的是11#楼88平米小户，总共28层共112套，购房可享6万优惠，总价只有约77万左右。
通商华富广场开盘现场
从开盘的4个项目看，尽管物业形态不尽相同，但是有一个共同的特点就是——房价低、性价比高，因此4个项目均不乏人气，诸如通商华富广场开盘当天近百人参加选房，销售情况乐观。
另外，位于主城区的德诚翠湖湾9月8日推出6#楼，主推户型是110平、129平、142平，其针对136平的户型推出特别优惠：总价减8万，并享有96折优惠。可见现在高端项目也开始和刚需楼盘竞争抢客。
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示范区、销售中心公开
为开盘打前阵
在9月份，楼市新政迟迟不见踪影的时候，不少项目为开盘蠢蠢欲动，这其中不乏新盘的身影。而有些新盘，则乘着“金九银十”刚开始，将售楼处、示范区等公开，以良好的形象打头阵，为下面的开盘造势、蓄水。
9月2日，通州区金色城邦售楼处公开，超过500人捧场，人山人海的场面说明了项目的受欢迎程度。浪漫法式建筑、全新的生态水景、体验奢华会所、畅游景观泳池，优美的户型和完善的生活配备，金色城邦预计在10月推出的首期新产品蓄客不少。【详细】
9月8日，金科城营销中心暨示范区公开，现场人山人海，初步估计到场有5000余人。盛大的场面让前去的房天下工作人员大呼“hold不住”。浪漫的西班牙建筑、全新的生态园林、奢华的样板间气势恢宏，金科城让到场的购房者赞叹不已，纷纷表示期待其9月的开盘。【详细】
金科城活动现场
9月8日，新城区汇金国际品质售楼中心耀世绽放，南通各界媒体齐聚，领略汇金国际傲视全城的精工品质。通过媒体的“眼睛”将汇金国际所见所惊叹的告诉给购房者。【详细】
9月8日，位于如皋城市中轴---海阳北路的山姆城销售中心盛情开放，整个销售中心门庭若市，迎来了项目面世以来的波咨询狂潮。【详细】
山姆城市广场活动现场
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各项活动层出不穷
给予业主尊贵体验
开发商除了在产品上大做功课之外，为了彰显其文化价值，给予业主尊贵体验，不断地增加在业主活动上投入。9月周虽然0开盘，但是业主活动却层出不穷，比如中海丁香花园的“发条上的梦露”话剧表演，五洲国际的蓝调之夜，都给予业主宾至如归的尊客的体验，吸引了大量的人气和口碑。
而9月第二周，业主活动更是举办得如火如荼。
9月8日益兴名流府举行了隆重的准业主"你装修我买单"户型设计赏析红酒会，因其将在9月交付，考虑到准业主的装修问题，将产品和业主装修活动结合起来，业主不仅能欣赏到众多时尚户型方案，了解到装修专业知识，还能与资深设计师面对面交流。这起到了很好的口碑宣传效果。【详细】
9月8日下午，五洲国际营销中心前，“宝贝达人秀第二季”正式拉开了帷幕，现场人潮不断，众多小朋友们精神抖擞地秀出了自己的风采，带来欢声一片。由宝宝带动家长，这是不少楼盘现在会进行的销售手段之一。【详细】
9月8日下午三时，由圆融广场携手苏州艺邨举办的"以茗茶会名仕以品味鉴品位"主题活动，在项目展示中心内优雅启幕，台湾茶文化赏析、台湾茶道欣赏、品茶等活动，将台湾茶道由苏州带来南通。【详细】
2012年9月8日，“中南军山半岛”携手“南通宝诚”奔赴通州区开沙岛，带领业主们进行“减负”之旅，畅享田园风光，体验田园生活，品尝农家美味，释放生活压力。活动中很多老业主带来了自己的好朋友参加，让军山半岛多了很多“新粉丝”。【详细】
活动现场
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借助节日
推出特别活动、促销
9-10月份，既是秋收的季节，也是节假日集中的月份、教师节、中秋节、国庆节...开发商当然不会错失这样一个可以推广的好时机，于是各种和节日有关的活动、促销纷至沓来。
教师节：近日，星光耀广场携手通师一附，共同探讨南通教育的创新模式，从教育资源、环境配套、软硬条件、科研等多方面全方位升级南通的领先概念。从教育资源配套角度上考虑，星光耀广场将打造一个具有文化内涵的学府华宅社区，与通师一附辉映书香之气质。星光耀广场将携手通师一附展开各种教育课题的深入研究，为通师一附的老师和学生创造更多优越条件。【详细】
骏和棕榈湾配合教师节，推出特别优惠：9月1日-9月10日，凭教师证购房即可享有91折优惠，每平减少300元，同时总价减15000，三重优惠劲享。
吴中豪景华庭特教师节钜惠，三房两厅仅114万起，另有首付10%即可享受市中心品质豪宅的购房特惠。
中秋节：9月22日起，北城一品售楼处将举行“中秋客户联谊暨项目推介会”新老业主欢聚一堂，共迎中秋佳节。【详细】
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除了形形色色的活动之外，对于现在市场的促销大战，各家楼盘自是不甘落后，据统计9月份有58个项目推出优惠，或借助活动推出特别优惠噱头，或想出一系列新颖的点子博得购房者眼球。
旧房换新房？
为博金九手段百出
华润置地橡树湾推出房天下团活动，其中78套特价房源为史上团购打折房源数量：48#户型为92㎡、130㎡和140㎡三种的房型，价格仅为6300—7600元/平米。【详细】
作为主城区的高端项目，万濠华府携手房天下团推出“夜闪购”活动也是赚足眼球，直降25万的优惠，让大家对高端项目又一次有了新的解读。【详细】
还有一个项目，这些天也成为了通城各界的人们话题——中港城皇家公寓的“以旧换新”。“以旧换新”这个概念，最开始在通城出现是体现在家电商，国家为补贴市民减少购买家电成本，在各卖场推出这项优惠，而出现在房产上，还是头一次。笔者在某纸媒上看到，中港的广告中“以旧换新”字样十分显眼，根据网友反馈，原来为“开发商将购房者市区的老房子进行价值评估，抵扣房款。”按照理解，就是开发商当了一回“卖二手房的中介”。
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房地产市场没有所谓的熊市和牛市
营销把握“优点”转化为“卖点”
对于楼市营销频现现象，专家认为：“房地产在中国是一个没有面临全球化竞争的行业，每一轮严峻调控不但没有淘汰一批企业，反而是调控后房企数量越调越多，整体处于卖方市场，缺乏深度竞争，导致中国房地产没有一个“IBM”或是“可口可乐”，而在这种非完全竞争环境下，营销自然也缺乏精耕细作的动力。”
“就营销而言，从来就是没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，但价格也不是关键，最为关键的是房地产营销人必须真正懂得客户的需求并有效激发和满足这种需求，这往往是房地产营销的内涵所在。房地产营销人要深入到客户最根本的需求，多换位思考，假象自己就是一名客户。真正的营销不是向客户销售一套居室，更多则是推荐一种新兴居住方式和品质生活理念。”
就房地产行业而言，根本就没有所谓的熊市和牛市，房企关键要做好前期投资分析，中期产品品质把控，后期回归市场、客户和产品，做好营销。具体而言，在前期营销人要做好项目定位，捕捉行业机会，深入分析行业蓝海和风险隐患；其次，策划前要真正筛选客户、了解客户，去洞察他们究竟藏在城市的哪个角落；最后营销人要在策划推广环节真正洞察产品细节、发现亮点优点，并最终将“优点”转化为“卖点”。
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