[摘要] 开发商意识到，楼盘品位不可忽视小区车位，尤其是想打造品牌的楼盘，更要注重楼盘小区的车位规划配建。
买车位看清“属于谁”
目前南通市场在售的车位有两种，一种没有产权，一种有产权。一般来说，衡量地下车库的产权归属主要有四个标准。一是看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证；二是看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊；三是它以什么方式立项的，是否属于单独立项和规划；四是看谁投资的，谁投资产权归谁。
对于以地下防空设施改造后作为车位使用的，依谁投入谁受益的原则，也只能出租而不能买卖。无产权的一般都为人防工程，产权属于国家，所以无法办理产权登记。而小区将人防车位通过以租代售的形式“卖”给业主，已经是市面上的一种常态。有的签约“出售”长达70的使用权，有的则称“买20年，送50年”，而有相当一部分业主，并不知道自己买的车位到底是人防还是非人防的。
根据国家相关规定，修建一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程；多层住宅，按总建筑面积的10%配建。而且，开发商配建人防工程还可以享受到各种税费的优惠。因此，现在城市小区大部分在售的地下车位，其实属于人防工程。仅有少量开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。
而每一个房地产项目在做土地规划时，就已经规定了地下停车位以及地下人防工程的面积，具有产权的停车位可以出售，并办理产权证。同时，地下停车位的最长产权年限为50年；一些商业办公立项的项目，停车位产权年限为40年甚至更短。目前有部分开发商把属于人防工程的面积，甚至是建筑物地下空间改造成停车位，以“长租50年”或者“转让使用权”的名义“卖”给业主。但需要提醒通城购房者注意的是，只有能够办理产权证的地下停车车位，才可以合法、安全地购买。
根据《物权法》的规定，没有产权的车位买卖，其实是一种租赁行为。这种买卖合同实质上是停车位租赁合同，而依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。《合同法》规定租赁期限不得超过20年，超年限的租约缺少法律效力可能出现风险。
另外《物权法》第七十四条第三款明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如果开发商不能证明或说明，地下车位没有计入小区的公摊面积的话，那么地下车位就应当归属小区的全体业主共有，开发商无权出售。
所以就以上这些规定，车位交易过程中，购房者们一定要弄清楚车位的原始产权归谁所有！此外，在签合同时首先要问清楚“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位拿出来卖，业主拿到手的只会是一纸合同，并不是产权证书，而没有产权证的车位买卖是不受物权法保护的。针对当前部分开发商把人防工程当作车位出租或变相“卖”给业主的做法，房天下也友情提醒通城广大业主不要上当。首先，一旦出现法律纠纷购买者很难得到保障。其次，开发商如果未经批准擅改工程，出现卷款逃走的情况受害的仍是业主。
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