[摘要] 随着金九银十楼市的竞争进入白热化，开发商迎来一年中的“决战高潮”。面对当前相对起色的市场和购房者日益高涨的置业需求，对于楼盘来说，营销的脚步却是不能停下。一些项目运用各种新的营销手法蓄客，在活动上创新；一些项目则借着节假日或开盘的节点，纷纷打出极致促销来吸引购买力；这些都为激战“金九银十”做足功课。
房地产市场没有所谓的熊市和牛市
营销把握“优点”转化为“卖点”
对于楼市营销频现现象，专家认为：“房地产在中国是一个没有面临全球化竞争的行业，每一轮严峻调控不但没有淘汰一批企业，反而是调控后房企数量越调越多，整体处于卖方市场，缺乏深度竞争，导致中国房地产没有一个“IBM”或是“可口可乐”，而在这种非完全竞争环境下，营销自然也缺乏精耕细作的动力。”
“就营销而言，从来就是没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，但价格也不是关键，最为关键的是房地产营销人必须真正懂得客户的需求并有效激发和满足这种需求，这往往是房地产营销的内涵所在。房地产营销人要深入到客户最根本的需求，多换位思考，假象自己就是一名客户。真正的营销不是向客户销售一套居室，更多则是推荐一种新兴居住方式和品质生活理念。”
就房地产行业而言，根本就没有所谓的熊市和牛市，房企关键要做好前期投资分析，中期产品品质把控，后期回归市场、客户和产品，做好营销。具体而言，在前期营销人要做好项目定位，捕捉行业机会，深入分析行业蓝海和风险隐患；其次，策划前要真正筛选客户、了解客户，去洞察他们究竟藏在城市的哪个角落；最后营销人要在策划推广环节真正洞察产品细节、发现亮点优点，并最终将“优点”转化为“卖点”。
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