[摘要] 据房天下最新汇总显示，7月份通城楼市共举办各类营销活动34场左右，与6月活动数量基本持平。营销对于房地产而言，虽不能生成需求，却能促进需求，谁的营销策略棋高一招，谁就将成功突围，而那些坐以待毙的只有“毙命”的下场。
心理诱导
>>战术解读
从最近国家提出的“稳增长”、部分项目热销、降息以及网上盛传的“四万亿2.0投资版”，利用政策蛛丝马迹和市场近期的回暖对购房者进行心理诱导。尽管国家发改委屡屡就“新四万亿救市方案”辟谣，热销项目均为以价换量的结果，但销售人员的说辞中却依然只提救市、热销、回暖等具有强烈诱导色彩的字眼，引发购房者的恐慌心理。
>>案例
“您看了最近的新闻没有？央行都开始降息了，所以您要买房还是赶紧买吧。不要犹豫了，房价是不会跌的。”近日在不少楼盘调查发现，“降息”已经成为不少项目销售人员呼吁购房者买房时说的词汇。
“刚降息那几天，每天都在打电话或接电话，要么把降息的消息告诉客户，当然也有不少客户打电话问降息。”北京某高端项目销售人员表示，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在我国多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力则是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。从今年来看，信贷政策相比2011年已经有了明显的松动，这对高端项目影响更为深远。
分析
住建部政策研究中心副主任王珏林对媒体表示，“降息对楼市将产生积极作用，但由于降息的幅度有限，能刺激进入楼市的资金是有限的，楼价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素，降息只是其中一环，并不影响楼市的根本。”
新华社报道：应当清醒地认识到，“稳增长”并不等于放松楼市调控。近期一些地方以“稳增长”为名，试图放松房地产市场调控政策的做法被叫停，国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，住房城乡建设部也明确表态“坚持房地产市场调控政策不动摇”。凡此种种，都传递出中央坚持房地产调控不动摇的决心。
“热销”轰炸
>>战术解读
利用部分项目出现日光盘现象，人为放大到整个楼市出现热销的营销行为，利用购房者从众心理，以“热销”吸引更多购房者关注，证明现在市场已经彻底走出低谷，再不入手又将无房可买。
>>案例
“一个周末销售3亿元”，“周末加推楼王，两天狂售6亿元”，“本月强销7亿问鼎单月销冠”……进入3月下半月以来，伴随楼市成交“回暖”，沉寂多时的项目营销突然发力，不断向购房者释放热销信号。各种“热销”项目如雨后春笋冒出。不断刺激购房者神经。
“现在市场的确明显升温，很多项目销售情况的确明显好转，市场已开始出现热销。但也是宣传放大了，不可能一套没卖说卖光了，但卖了8成，说售罄的却不是个例。”一位地产业内人士表示。
频频出现的“热销”字眼着实刺激购房者神经。今年一直看房的王先生表示，近日，该项目销售人员表示，“之前我们的项目现在每周都推几套特价房，以前均价1.5万元/平方米左右，经过几次热销之后，现在卖1.6万元/平方米，无论是全款还是贷款全可以享受这个优惠，剩下的房源已经不多了，再不来就没了，要等再开盘就只能到下半年来了，全部恢复优惠前价格。”
不过，根据北京住建委网站提供的网签数据显示，近期不少对外宣称的热销项目实际签约率与宣传存在一定差距，网签数据滞后使得部分项目对销售数据造假浮夸，实际上，销售好的项目销售率也就在9成以下。
据链家地产市场研究部统计，2011年5月至2012年5月，“北上广深”、南京、苏州等十大城市商品房库存量已高达48.8万套，目前，开发商想涨价不易。从各大开发商公布的截至5月销售情况看，半数以上开发商销售额或与去年同期持平。或至少完成了年度计划的四成。在接下来的6月，以价换量仍是市场主旋律。
分析
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，以前是投资的人多，所以户型和朝向关注度不是非常大很容易就售罄，但是现在是自住的多，所以一些朝向不好的，户型不好的，开盘很难卖出去。网签涉及资格审核等问题，很多网签甚至延后至开盘1个月。所以购房者还是应该谨慎多看，理性决定购房决策。
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