[摘要] 面对调控，商业地产的表现可谓春风得意。2011年的商业地产的异军突起是最鲜明的特点。今年，在住宅市场调控依然不放松的情况下，房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间各类商业地产———写字楼、综合体遍地开花。而南通的商业地产发展也呈现出一种“量变”+“质变”的态势。
南通商业地产的“质变”
南通市现今购物中心的格局还是以大型百货、超市为主体，（包括百货业态文峰、八佰伴等，超市业态大润发、欧尚等），以购物中心为辅助的形式。代购物中心包括南大街、王府井购物中心等。
第二代购物中心，随着城市的快速扩展，第二代购物中心向城市外选地开发，开发的面积也较前一代更大;吸取代开发的经验和教训，第二购物中心已形成完整的开发运营体系，市场定位准确，培育期缩短;业态组合基本是主力店（百货或超市）＋次主力店＋小型店中店的格局第二代购物中心的特征是开发模式日渐成熟，可在各地快速复制。比如中南城、已经在动工的圆融广场广场等就是这一模式的代表。
第三代购物中心，定位更加清晰准确，更加细分消费群市场，出现各种“主题化”的购物中心，例如更讲求在品质和特色的基础上进行复制;不太提倡购物中心内必须要有大型主力店的理念，通常用几个次主力店来烘托卖场档次，更希望通过品牌的精选和组合来提升卖场的整体品质。
而在南通市场还有一种与文化产业结合的商业项目，比如方特乐园和南通壹城。方特乐园就是以主题乐园为依托，商业项目为辅助的商业形态；而南通壹城则是以复原南通作为中国近代实业救国、西风东渐的城市典范的近代街区为载体，利用旅游、文化、传媒的力量形成一个特殊的城市综合体。 这种商业地产形式的形成对满足商业基本生活需求的项目是一种“补充”。
商业地产除开使用功能，满足城市人口对商业的基本生活需求。其二是其投资功能。由于目前对住宅的限购，导致了近两年商业地产的发展迅猛。从另一个角度来说，一千万方的体量不能静态地看是多还是少。从投资的角度看，“量变引起质变”这句话很适合当下的商业地产市场，市场需要有自身特色的项目。不管是开发模式、运营模式、优化程度等，大体量下，未来商业地产都会迎来巨大改变。
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