[摘要] 5月9日，南通搜房网大话地产诚邀如皋市数十项目开发商以及知名媒体共同就“如皋房地产走势”进行探讨。众多知名房企代表汇聚一堂，围绕如皋片区相关热点话题展开热烈讨论。搜房网记者特别对嘉宾观点做了整理。以下是绿润名都营销经理洪佳烨的观点整理，洪经理讲得非常详细，从各方各面给我们做个全面解析。
编者按：
在市区房价并未达到购房者心中的“合理房价”水平的时候，不少购房者将目光转向县区。如皋无疑是这几个县区中关注的区域。伴随着如皋城市发展的建设、项目开发的增多、购房者的买房意愿不断提升，一系列的影响因素下，如皋的房地产市场也越来越活跃，全新契机下焕发出新的生机与活力。据统计，如皋去年完成新开工房地产172万平方米、竣工115万平方米；搜房网备案项目显示，如皋目前在售项目达26个、待售项目9个，是南通除市区以外房地产开发项目的一个区域，可以说，如皋是除去已经被划入市区范围的通州之外，发展速度最快的县区。
在调控不放松的整体大环境下，究竟如皋房地产市场真实情况如何，又会有怎样的发展趋势？在购房者关注的房价和优惠方面有什么样的变化和特色？城市建设项目对区域楼盘的未来发展有什么样的影响？对依然略显低迷的市场，开发商采取什么样的营销策略能异军突起拔得头筹？5月9日，南通搜房网大话地产诚邀如皋市数十项目开发商以及知名媒体共同就“如皋房地产走势”进行探讨。众多知名房企代表汇聚一堂，围绕如皋片区相关热点话题展开热烈讨论。搜房网记者特别对嘉宾观点做了整理。
以下是绿润名都营销经理洪佳烨的观点整理，洪经理讲得非常详细，从各方各面给我们做个全面解析。
绿润名都营销经理 洪佳烨
观点实录：
我主要是想来听听各路精英对如皋楼市的看法。那么现在如何看这个情况呢？这里明显有几个特点。
，房价肯定是往上走。按照我的统计，今年比去年相比是上升的，现在老百姓感觉房价是有下来的感觉。那么为什么房价上升呢？从成本利润率来看，今年出让土地楼面价在1500-1800之间，人工工资也在上涨，材料价格也在上涨，现在没有涨的就是税收。这么一个成本、这么一个税负，再加上开发周期也长了，开发周期长就会导致项目成本继续增加，这么一个情况下。近两年拿的地，销售卖5000块钱都很难保本，如果一个项目有40%的利润，开发4年，年利润率也就10%，从成本利润率来讲，房价肯定是上升，现在房价是没有下降的空间。
第二，从如皋户均收入跟房价的价格比来看，工人年收入跟房价有6：1的关系，我们现在标准的家庭，比如说夫妻双方一方在机关或者在大型企业做中高层管理人员，另外一方在私营单位，这样一个家庭年收入在13-15万，而今年成交的中微价在68万左右，房价比在5：1左右。
第三，我们来看城市化率，市政府公布的城市化率是50%。从发达国家发展规律来说，包括从将来各个县来说能够达到70%左右，如皋市委提出这个口号比较接近，他要求在十二五每年增加4个百分点，我估计1.5个百分点是没有问题的。 就是说从城市化进程来说，还有大量的非农居民向如皋集中。从这几个角度来看，我认为房价上涨是一个必然趋势。
当然也有一个不利的因素。，人口老龄化，土地局去年年底公布如皋人口统计数据，如皋常住人口121万，65周岁老龄化率达到16%点多，这个比例是什么概念？就是基本上跟日本差不多了。那么“421”价格结构，会出现一家人有6套房、7套房。
第二，国际公认的房地产开发高峰期的指标就是户均套数，就是每户拥有商品房的套数，公认的是1.1套。现在这个数据比较混乱，因为官方没有完整的统计，照推算下来如皋原居民我认为已经过了这个数字。
第三，乡镇大规模开发，包括如此大量的拆迁量，从去年开始拆迁户户均拆迁安置房是2点几，就是每户拆迁的正常的都要拿2套、甚至3套、4套，我看到一户拿12套。
从这几个方面来看，如皋房价上涨空间有限。现在我们看主城区有销售许可证的再卖房子有6千套，河北成交几个大盘，大概量在2千套。主城区去化率的是2800套，现在开发区加上主城区，这个控制量的去化率在3年左右，这对在座的大家来说压力是比较大的。
新闻报道：
嘉宾观点整理：
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买方市场、供需关系、产品结构 多方解析如皋市场
那么从买方角度来看呢，，因为前几年房价涨的比较快，有很多不可消费的人提前消费了，提前消费的人就把当下应该完成的量前几年就完成了。还有好多人观望心理比较严重，看看眼前整个宏观景气，也不急着买房，这样一增一减是销售量下降的一个原因。
第二，投资客没有了。过去一套本钱在40-50万，搞的好的赚20万的也有，现在一套房子大概在68万左右，现在炒一套房要70万，而且还要冒非常大的风险。
第三，政策层面二手房交易太高，这个下次有机会再跟大家交流。这是从供需的角度来说。
从产品结构来说，整个商业地产过剩，如皋现在看老城区跟新城区之间，没有一个完整的沟通体系，这是1993年规划留下的一个非常大的遗憾。现在形成不了第二个商业中心，整个城南片区商业地产面积明显偏小，特别是老百姓买得起的目前没有。这个就没有给住户带来极大的不方便。
第二，随着时间的推移，整个房地产集中度会越来越集中，这个主要表现在盘子越来越大，国家有一个规定，像如皋这种城市，土地面积不得超过125亩，现在我们看恒盛等各大开发商拿的都很大，这都是按照中等城市规模出让的土地，这在将来就会出现开发商越来越集中，集中以后对溢价能力就有所体现。集中度高带来一个新的问题，历史上卖的的盘就是上海新城，目前大盘开发周期会出现5年、8年、你就慢慢卖，准备扎根如皋吧，因为如皋市场容量有限。这样慢慢卖也会带来房价慢慢涨，这会带来一系列的问题。
从产品总量来看，5月1号江苏省新的规划条例开始执行，对产品会越做越好，但这里有好多毛病在里面。，现在如皋土地成本也比较高，全市范围里面平均成本每亩150万，两年前是70-80万左右。由于土地成本上升，挂牌出让底价就会很高，这个时候为了吸引更多的开发商拿地，可以扭转一个指标就是容积率，目前正常的容积率都已经到了2.5-2.8，这么高的容积率，也就是你做到28层以上，才能实现这个容积率。
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开发商需正面引导 合理定价
品质问题，目前来看明显分化。御龙湾的开发向一线城市靠拢，包括设计理念，带动了整个房地产开发产品的品质上升。这个市场会越来越细分，大家不要认为低品质的盘不好，目前社会需求量对低品质楼盘不少于高品质楼盘。大家不要扎堆把品质越做越高，如果现在有开发商把项目做的简单一点，价格下来一点，也是一个出路。
最后，大家都是各个楼盘的销售精英，大家应该有一个共同的声音，如果大家能够齐心协力的话，心中开阔的话，是能够带领如皋房地产市场健康往前走。 这话怎么讲呢？我觉得现在有几个问题，，噱头太多了，现在房价动不动就是有8.5折的，还有100块钱选房的，一进门就说优惠500，优惠600，从购买的心理角度会产生一个预期，因为我现在是买方市场，第二你这个房子估计还有往下的走空间。如果同业之间能够把优惠幅度适当的降到2%以内，会有比较好的成效。
还有，销售企划炒作问题。各家广告也是千奇百怪。像讲究社会责任和职业素养的比较好。相信这个市场一定能够快速往前走，谢谢大家。
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